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前几天，我们写了一篇《2020年，深圳楼市会怎么走？》，其中提到了今年深圳大概是先跌后涨，西热东冷的分化会更加严重，而且深圳的房价天花板足够高。 那么在这样的楼市形势下，深圳最值得买的板块在哪里？ 我们要明确的是，经过2019年的上涨，深圳的均价已经干到6万/㎡。高房价的深圳，购房逻辑已经在改变。 其实深圳的买房逻辑也不复杂，高度市场化的价格，无非是有多少钱就办多少事。 预算400-1200万，是深圳大多数刚需、改善家庭的选择。即使是1000万以上的房子，也要在城市界面、地段、学位之间做出取舍。 这么多年深圳涨得最好的一直都是：靠近就业中心、城市界面新、小区品质较高、学位不错的房子。 在房价天花板足够高的深圳，买房更是要宁选凤尾，不选鸡头。 想在深圳找到一个城市界面整洁、配套齐全而且看涨潜力足够强的板块，我会建议选：南山西丽。 经过2019年的上涨，南山的大部分区域：南山前海、深圳湾、南头、科技园各板块都得到了应有涨幅，以上各板块的次新房，房价基本都是10万靠上。 西丽虽然在2019年底也上涨了大概10-15%，但是远没有南山网红板块涨得多。 2019年上涨大热的南山网红板块，已经跑上10万左右的单价时，房价已经达到了短期高点。而7-9万依然可以在西丽淘到绿化环境好、人车分流的学区房， 西丽成了南山一个性价比非常高的高端改善板块。这性价比，全靠竞品板块衬托。 西丽为什么在2019年上涨没有那么强烈呢？ 这归于大家对西丽偏僻的惯性印象。 西丽一直以来被忽视是因为： ◈ 1.南山的地铁和路多是东西走向，南北走向的路实在太少，也没有南北通达的地铁 ◈ 2．没有高大上的就业中心 ◈ 3.没有大型的品牌商业，一直依赖高新园的万象天地、深圳北站商业、宝安壹方城商业。 ◈4.没有名校 2019年GDP超6000亿，寸土寸金的南山，西丽会被落下吗？ 绝对不会。 南山现在就在拉平南北部的资源差异，均衡发展。正因为西丽发展得晚，反而给了西丽思考时间该如何去填满南山仅存的一片净土。 留仙洞总部基地的建设、科技园北的辐射，都是在沿西丽边缘建设就业中心。还有： 交通配套改善——光明-深圳湾13号线建设中，2022年开通；西丽火车站升级为高铁站； 城市界面改善——招商蛇口17万㎡西丽旧改； 商业配套改善——2019年5月，万科云城商业开业；2019年10月，益田假日里开业。 这两个大品牌商业弥补了西丽以前只有一个低端天虹，而没有大型商业的窘境。 公共空间改善——2019年10月，大沙河公园改造完成，重新开放 深圳缺少像上海黄埔江、广州珠江那样的大江大河，但是非常重视绿化的深圳，将大沙河公园修建成了一个风景优美的公共活动空间。 其实西丽自身的条件都已在改善，但是市场还没有反应过来，所以涨幅还没有跟上。 西丽的优势在于将熟未熟的时期，还有很多自身优势。 ◈ 1. 离现有的就业中心近，靠近产业高地。 虽然西丽没有直达高新园的地铁，但是开车到高新园仅需要25分钟，如果不是高峰期，甚至只需要15分钟，毕竟才5公里。 骑单车沿大沙河公园直下，到高新园也仅需要25分钟。 还有，未来顺着科技园北的主轴线，留仙洞总部基地也会成长为一个类高新园的就业中心，靠近留仙洞总部基地的住宅需求会就近选择西丽。
南山作为深圳经济第一区的地位，在未来10年都不会动摇，现在留仙洞总部基地已经初见气候了，基建已经搞起来了，只待产业导入。 深圳住宅涨幅跟就业中心密切相关，所以西丽未来是可期的。 ◈ 2.景观资源好，适合高端改善 西丽有大沙河公园、塘朗山、西丽湖水库，在高容积率的深圳，真的难得。
西丽是有点像苏州的地方，低密、绿化好、居住氛围纯粹。大沙河公园，算得上是个低低低低配版的独墅湖公园。 在大沙河公园，鸟语花香，早上跑步，晚上散步，有活动空间，感觉真好。 虽然，山景湖景比不上深圳湾海景、华侨城香蜜湖湖景，但是真是个有山有水的好地方。 ◈ 3.生源好，业主素质高 西丽拥有哈工大、深圳大学北校区、南方科技大学，高校资源 大学城的老师是拥有稳定强大购买力，这些教授很多都是拿了孔雀计划的高额补贴的，业主素质高，生源好但缺名校。 目前南二外国语就是西丽片区最好的学校。 在大学区制度下的深圳，西丽还差一个好学校，得是四大名校的分校，如深圳中学、深圳实验中学、深圳高级中学、深圳外国语中学，才能让西丽真正跃迁为南山的又一优质板块。
◈ 4.2020年入市的优质新房多 2020年的西丽的住宅将密集入市，到时加上片区新房的刺激，开发商的炒作，西丽的名气会起来，西丽板块会大热。
2020年的西丽，已经做好准备。 未来，只待时间验证。 -END-
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