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城市分析 ◈ 问：您认为您所在城市2020年的楼市发展如何？举例说明哪些区域会发展的更好，为什么？疫情后，您最看好哪些城市？ ◈ 答： 我所在的城市是深圳。深圳在2019年末尾，中西部区域经历了一波炒涨，不少房源坐地起价捂房惜售，这为2020年埋下了伏笔。 而经历了疫情之后，经济需要恢复，购房者的信心更要重新建立。前期已经高出购房者预期的挂价，坐等急购着的房源。显然不可能再以年前奇货可居的价格售出。 所以对于深圳而言，在2020年，大概率是一个先点头再抬头的趋势，低谷期持续3个月上下。预计到接近年底能完全恢复到2019年的行情。 而对于片区发展的问题，近三到五年来，很明显深圳不会有太大变化，依然是以南山为核心，向北向西的区域发展动能最强，房价的涨幅也最大，比如宝安、光明、南山、福田中西部。 而不少人预测的罗湖、盐田、龙岗，将会板块轮动启动上涨。即使有此苗头，在疫情的洗礼下，也基本被浇灭，只剩下小范围局部机会。 而疫情后比较值得关注的城市，一类仍然是配套管理更完善的一线城市。一类便是新任执政者比较强的二线城市。 比如原杭州市长调任书记的郑州，省长更是来自上海。还有执政者大面积更换的武汉，在疫情彻底结束后，必然迎来一波强执政者带来的红利，加上经济增速非常迅猛的“黑马”合肥，最后当然还有本身强势的苏杭两市。 买房建议 ◈ 问：受疫情影响，请您给广大房产消费者提一些真诚的建议？ ◈ 答： 这个问题，我在前天的文章有展开详细说：《这5个真诚建议，送给今年要买房的人！》 在此再简单的总结一下：对于广大够房者来说，在疫情影响下开发商回笼资金困难，强势的折扣和营销一定会不期而遇。 恒大只是一个开头，绝对不是个例和结尾。这两天的金茂85折活动，以及富力的线上卖房业务，也是跟了恒大节奏。 而新房市场也一定会倒逼存量市场房市场做出反应。整体的形势一定会有一个低谷期，几乎任何城市都难避免。 而此时此刻正是选择并入手的好时机。 毕竟自2015-2017年的涨幅之后，大多数城市已经经历了超过2年的低谷期，加上疫情的意外影响，2020年大概率进入近几年来最大的低谷。低谷之后只要土地财政没有改革，整体经济没有停滞，通货膨胀仍然继续，房价的行情必然继续向上走高。 对于刚需来说，看好即可出手，不需要一定要谈到自己的绝对心理价位，以免行情变化。 而对于改善来说，则应先买后卖，在资金不是万般紧张的情况下，不要先出手再寻找合适入手的房源，避免错过合适的机会。 之前有网友留言说行情下行应该先卖后买，那样的情况只适用于牛市疯涨快到顶的阶段。当我们明显预估到可能要反弹时候，先卖后买更为安全。 线上卖房 ◈ 问：“某房企75折线上卖房”引爆业内，您怎么看待这件事？您又怎么看待线上买房？ ◈ 答： 某大75折卖房事件，很显然是一次成功的营销。 按照以往某大的几个全国性的折扣，大多数都在8-9折，相对没有75折这么大力度，虽然这个折扣并非以之前的成交价为基础再次打折，而且不少一线热卖城市楼盘缺席。 但显然恒大此次也做出了不小的让利，这也符合某大当前的形势，融资难回款压力大，牺牲利润来度过当下这个冰封的时局。 而其实线上购房这个业务并不是刚有的新生事物，早前就有过尝试。不过因为没有机遇，一直是处于一个边缘地带。 此次疫情对于线上购房业务是一个契机、突破口。但各位开发商、代理公司在做直播等线上营销时，应该抛开传统直播带货的思维。 更多把自己的优势在此阶段全面的线上输出。毕竟大部分案场没有开放，客户此时此刻无法上门看房，大多数人还待在家里。有充裕的时间和兴趣去收听更多更全面的内容。 而不要刻意追求大定或者全款成交，主力应在于把非准客户转换为准客户。因为即使下定，一旦因为信息了解不全面，疫情结束之后闹退款，会给其他准客户带来非常坏的影响。 站在购房者角度也是如此，避免之前很多人，去一个项目就被杀客下定，买完出门就后悔的情况。趁着疫情尚未完全结束期间，在家时间久，多在网上对比了解楼盘，通过直播现场问询自己想了解的方面。多看多听多问，做到心中有数，再等疫情结束去售楼部核实下定。 从业者建议 ◈ 问：在疫情下，您认为房产行业应该如何应对呢？请从开发商、经纪公司等从业者的角度，谈谈您的看法？ ◈ 答： 开发商显然在此次风波中影响很大，但房产实际属于必需品或投资品，而非消耗品。 在这个大前提下，全年的销售任务理论上并不会有太大的缩减，因为大概率购买行为不会消失，而是发生推迟。所以，我们可以看到几乎没有什么房企，在这一个月内，针对于年度目标之类的进行修改，也没有像当初万科大喊“活下去”那样的举动。 所以在第一季度回款压力大的情况下，房企开源节流是肯定要的。作为房企，同时应重点利用好上半年可能降息的融资窗口，谨慎拿地投资。并且做好投融资的合理规划，保守前进。避免前几年的地王惨案。 并且，也要配合案场营销团队加大折扣力度，共同提高线上蓄客能力，以能平稳度过第一季度。 而代理或中介公司，其实最应该寻找的是疫情下蓄客的渠道，和提升蓄客的能力。要从过去电话获客导给线下销讲，转变为在线上和电话中，把产品的销讲做到极致和全面。 比如线下有的阳光公示，一样要搬到线上，以获取用户信任。而非以传统的CALL客方式，尽可能的吸引人到案场。并且应当设定更加宽容的小定退换条件，促使弱意向客户无负担的转换为意向客户。  -END- |
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