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公众号后台回复 “进群” 即可获取交流群二维码 购买期房，多做一些攻略，就少挨一些忽悠。 自打从业房地产，“维权”这两个字我都听倦了。 几年前，父母在五线城市买来一套小房子，因为各种原因，迟迟未办来房产证。小区业主里出了几个牵头人，拉了个维权群，大家一起天天盘算着该怎么维权，有业主求助了身边的律师朋友，还详详细细的转发了专业人士给的维权建议，结果吵吵嚷嚷过了四五年，我们除了一纸违约金抵扣物业费的协议，还是没得到该拿的房产证。 前几天看到江苏六月起执行“收房即发证”的房产新政，别提多羡慕了。而现实是我们的维权之路不是走不通，而是根本没法走，问题出在开发商房屋验收方面不合格，根本就没取得预售证，但是却启动了销售，现在最早的住户已经住了七年了，房产证还没出生...... 这还仅仅是发生在我自己身上的房屋维权，更别提我们每天看到的网络爆料、粉丝诉苦吐槽。 所以每每被求助问起怎么办，我想想自己，只能建议别买期房，然后为他们的维权喊声加油，内心一声长叹，真的很无奈。 可是现实是，现房销售还难以全面实现，房屋预售仍将是众多的买房群体要面对的问题，不买期房只是在回避问题，而怎样买期房不被坑，才是拔本塞源之计。 为了让大家不踩坑，今天将从三大方面分析建议，教大家如何避坑躲雷买到舒心的期房。 精挑细选开发商 我们可以把购买期房，看作是一种超前消费，因为期房属于在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。 很显然，这样的消费是有风险的。我们无法做到所见即所得，这种时候，我们可以拿出考大学报志愿的架势，来给我们家的孩子（房子），选一个好大学（开发商）。 选择开发商，记住两个要点：实力和口碑。 最简单的实力探查就是查榜，选大学时，想知道哪所大学实力强劲？来看看国内高校前100的排名榜单，同样的，开发商也有百强榜单。看榜单的时候也谨记一点，好的不一定都上榜，但规模小的一定不在榜单上。 国内比较权威的房地产统计机构有：中国指数研究院、克而瑞地产研究院 ，比如下面这个出自中指院的《中国房地产百强企业》榜单，可信度和可参考价值就比较高。  口碑即大众对于品牌的风评。大学生毕业后，用人单位对各院校毕业生聘用后给出反馈，让我们知道哪些院校人才辈出，后人择校时更是对这样的学校趋之若鹜。这就和建成的房子上市销售，购房者收房入住后，倍儿满意还呼朋唤友来买房，一样的道理，是不是今后这家开发商的产品也会被大家另眼相看？ 深圳的招商，杭州的绿城滨江，珠海的华发，重庆的龙湖这些都是当地美誉度极高的开发商，这些开发商做出的产品，多是可以闭眼放心买的。 我说完这个，一定会有人拿出无数的例子反驳我，你说的这些开发商，包括恒大、万科、碧桂园、融创、龙湖，每家都有维权，每家都有出问题的楼盘！ 是的，他们的的确确也有出过问题，但1000个楼盘出问题20个的大开发商，和10个楼盘5个出问题的小开发商，良品率差的不是一点点。 所以，个案不重要，选择大概率不踩雷的品牌更重要。 当然有人说了，并不是每个城市都有这样的大开发商，那么下沉到小城市该怎么办？很简单，到房管部门查询开发商资质，大品牌名声在外自带背书，小房企不见经传理当细查资质，对于一些新成立、公开资料有限且开发经验不足的开发商，我劝你理性上车。 你为房子买单，就要对它负责。选开发商这件事，你不慎重就是对你的房子的不负责，就有很大几率面对一个被野鸡大学（无良开发商）培养出来的资质平庸的孩子（ 烂尾楼/烂产品/无产证 ），然后懊恼一辈子。 眼观六路看项目 买房子核心还是要回归项目本身。花里胡哨的广告和和沙盘看看就好，尘土飞杨的工地探探不慌。 ◈ 1.售楼广告就像买家秀，不穿不知道。 越美丽的东西越危险，网恋线下翻车，照骗挨的打还少么？大家都懂的道理，却总有人为自己的头脑发热买单。 售楼广告往往极尽溢美之词，广告上——生活有了美感才值得思考，现实中——让我思考思考怎么退掉货不对板的期房。虽然由于法律限制，开发商不能肆无忌惮的在售楼广告上玩套路，但精明的开发商也绝不会在广告上给自己挖坑。 四周有几家便利店就可号称豪华商圈，有一个公交站台买就可以是交通便捷，并且我们看到的广告页上，通常都会有不起眼的免责条款“本广告的最终解释权，归开发商所有”。 所以切勿轻信售楼广告，如果广告内容和置业顾问的承诺是你买房的重要条件，一定要记得把相关承诺事项在合同中作出说明，一方面保障自己权益，二来防止以后纠纷没有证据。  ◈ 2.别把沙盘当真的一比一模型，搞清楚块块面面实为何物！ 买房看沙盘时，要牢记沙盘只负责貌美如花。万万不可被精致的表象迷了眼。 沙盘图上除了住宅房屋本身，其实有很多东西需要我们探查，建筑密度、绿化分布、配套位置等都是沙盘的重要看点，毕竟房屋还有样板间，可是绿化没有样板树。  因此以下几点，在看沙盘的时候请你打破砂锅问到底： 1.楼间距：绝大部分的售楼部沙盘，都会放大社区内建筑的楼间距，考虑到采光 通风 隐私等问题，弄清楚楼间距是很有必要的。不少沙盘的楼间距根本没有按照实际的比例来制作，对于没有公示规划图的楼盘，最好是上网查对应规划图，看清楚楼间距到底有多宽，查不到的，一定要求置业顾问查内部资料，确定实际楼间距是多少！ 2.绿地：绿意盎然的沙盘图，往往会让我们陷入交房后惬意生活的遐想，什么五重园林、畅享生活，收房时可能是匆匆栽下的小树苗，树荫只蔽的下蚂蚁，蔽不了你。想要落实绿地面积，还是记得，求证售楼顾问，到底绿化的面积和分布，特别是否有植草砖做的地面停车位，来冒充绿地。 3.公共设施：同样是公共设施，沙盘内健身设备、游泳池一类的配套一定会被美化放大，而变电箱、垃圾站、化粪池等则会被弱化处理，做成空白不标注，又或是被绿地替代，实际建筑交房后才让你恍然大悟。还有一些沙盘中，没有被文字标注的玻璃建筑体，可能在未来的某一天拔地而起，成为一幢遮挡你前方视野的二期住宅，所以为了避免今后生活的不愉快，选房时这些配套的位置还是一一问清，明确才好。 ◈ 3.我信你买一线城市郊区是别无选择，但三四五线小城的郊区是喊你回农村啊！ 不要以为把沙盘研究明白了就没有后顾之忧，买期房看沙盘要和实地考察结合起来。不然麻烦就在交房时等着你。 家里有个长辈，前几年买了套配套相对成熟的小区房养老，可交房后才发现大问题。 他们那栋住宅，与旁边的食品公司仅一墙之隔，这倒也没什么，可问题就在这一墙之隔的位置上竟然是食品公司的屠宰车间，记得有次去长辈家拜访，在楼下听到阵阵响亮的猪叫，我心疼猪，更心疼长辈被日日惊扰。 所以说实地考察在有些情况下也是很重要的，实地考察涉及两种情况。 第一，项目未开工。土地待开发时实地考察主要看项目周边的交通、区域配套是否完善，看看销售顾问口中和广告中提到的是否确有其事。楼面团队线下考察时，就曾到过很多远郊项目，出了售楼部四周皆有开阔视野，方圆几里只有这一块地待开发，这样和大自然亲密为邻，又荒无人烟的大郊区，求你，别买！  第二，项目已开工。项目动工时实地考察可看的就多了，付完定金后施工进度便可实时监督，看楼栋施工进度了解是否能按时交房，看建筑墙体、脚手架，了解建筑商实力。看主体施工外立面，了解开发商是否按照承诺建设飘窗、阳台灯。后期通过看外立面材质，确定开发商是否有违背前期承诺等等。反正发现问题及时与开发商沟通。毕竟花了自己那么多钱去买房子，一定也记得多实地看看，图个心安。 火眼金睛读文件 由于购买期房存在的风险较大，查看相关合同文书时更需仔细。 ◈ 1.确认“五证二书” 再签合同文书 “五证二书”就相当于项目开发的“身份证”，证件齐全才可以合理合法的行使权利。 
这其中最重要的当属土地使用证和销售许可证，他们是证明房屋可以合法交易的重要证据。 生活里不少人因为没仔细审查“五证二书”而吃亏，之前就遇到过粉丝私信求助，说自己15年买购买了一套房屋，开发商承诺16年5月交房，可是到了交房日期才发现，自己买的那栋楼并没有取得预售证，甚至楼的地基都还没开始挖，先不说逾期交房，这房子到底还盖不盖得了才是最让他担心的，他想退房还遭到了开发商的拒绝。 最夸张的还是西安之前的一些神操作，土地证没有办理，竟然先拿到了预售制，后期土地出了问题，导致了手续不全无法正常进度施工和办理房产证。 就因为没仔细审查证件，他无形中要承担项目烂尾风险，如果遇到开发商携款潜逃，他还将直接面临财产损失。而除了上述例子中遇到的情况之外，购买五证不齐的房子还会影响贷款和房产证的办理，这些风险对于购房者来说可谓是“刀刀致命”。 因此签合同前审查证件万万不可疏忽。通常在售楼处，五证二书会被一起复印公示出来，仔细查证便可。 ◈ 2.沙盘看内在 规划查外部 上文提到的沙盘要点主要是项目的内部规划，而与“五证二书”一起复印出来被张贴在公示区的规划图，则让你对项目内部与周边规划一目了然。 规划图可以说是沙盘的照妖镜，那些被沙盘美化的现实，在规划图上都会原形毕露。最常见的关于项目区位的优化，比如下面这张图中，关于某学府的区位，这个项目我们在考察时到访了实地，图中看起来项目被西南组团辐射，离城市的核心区——滨湖区也仅一水之隔，实际拉出地图一看，与主城区轻轻松松二十公里。  售楼部图示  实际地图位置 还有在沙盘图里被刻意放大的楼间距，把规划图拉出来放大，是可以看到所有路网间隔的具体数值的，到底如不如置业顾问所说视野开阔，规划图让一切不攻自破。  规划图可以反映出的问题还有很多，比如容积率、绿化、层高、采光和各种不利因素，有机会我们单独出一篇文章细说，这里只是让大家知道看规划图的重要性，你看重的是否可以真实兑现的，规划图不会骗你。 除了售楼部的公示区，规划图还可以在当地规划局的网站上查看，若想仔细查看，自行下载即可。 ◈ 3.签合同要谨慎谨慎再谨慎 购房合同的签署可以说是购房最重要的环节，购房的利益相关被文字呈现，签字盖章后产生法律效益，因此一定要仔细审核合同内容，要避免后期发现问题“亡羊补牢”，就请在前期“未雨绸缪”。 这其中有几个要点需要注意。 首先在开发商与购房者的合同中，会对交房以及缴纳购房款的时间作出期限约定，并配以违约后需承担的赔偿金额，如果仔细阅读，你可能会发现，你们双方违约的赔偿金额并不对等，买期房本就承担了很大的风险，结果承担的违约金也可能是开发商的数倍，因此这里要要求双方承担对等的责任。 有些合同的签订中，会发现合同中有一些空白条款，这些空白出即是对于一些需要双方确认后填写的内容，而有些开发商会以统一模版，空白可无需填写为由搪塞过去，如果真的签了这些留白的合同，就需要当心。一旦日后开发商延迟交房或是与购房者有其他纠纷，这些空白条款的位置，可能就会被开发商趁机填上有利于自己的内容来逃避责任。遇到空白条款，如果确认无补充内容，可以在空白出划横线处理，避免留白被做文章。 接下来说到的是容易被忽略却十分重要的补充协议，购房合同中涉及一份补充协议，是对购房合同里没有约定事项的补充。某种程度上来说，补充协议里的内容，可能比购房合同中约定的事项还要重要，补充协议中一般是对开发商比较有利的内容，但购房者在签订过程中，也可要求把购房时开发商做出的口头承诺写进补充协议，比如承诺赠送的车位和阁楼。 除了上述需要留心的合同环节，其实细到合同内签署的每个字都需要认真核对，比如合同内陆址填写是否精准无误，合同盖章是否与合同内签订的开发商一致，这些哪怕一个字的错漏，都可能让今后面对维权的你无能为力。 最后还是那句，签合同要谨慎谨慎再谨慎，希望签下合同的各位，都能喜提满意的新房。
写在最后 购买期房，多做一些攻略，就少挨一些忽悠。 你且知道珍惜粒粒皆辛苦的盘中餐，就更该懂得仔细对待血汗钱买来的房产。不奢望你看过文章后遇到实战事事精通，买房时多听多看多询问，世上无难事，只要肯登攀，为买到你理想中的“桃花源”，努力做一次自己的专家。 |
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