在长沙买房的31条购房常识！你可能还不知道

liujine2912 2016-04-20

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“怎么区别“伪学区房”，买房应该选哪个楼层，

南北通透户型真的好吗？”

这些问题，接下来呈上的买房宝典

将逐一解答！！！！

这是经过前人总结，后人实践的买房秘籍，

集合买房前、买房中、买房后三大阶段

各种疑难问题，

传授购房技巧，

务必让大家在买房时对各环节做到了然于胸！

╲ 内容长，建议收藏，方便日后买房参考 ╱

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买房前

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1.什么是70年产权的房屋？

我国目前的政策是房地分离，简单来说，就是地上房屋所有权没有期权限制，业主可永久拥有；而土地使用权年限是有最高期限的，到达期限后，土地收归国有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当地的地价水平补缴土地出让金。

大家通常所说的70年产权房屋就是土地使用最高年限为70年的房屋，这类房屋一般为住宅。

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2.什么是50年产权的房屋？

50年产权的房屋指的是在50年使用年限的商业用地上建成的房屋，一般多为办公楼和工业用房。水、电、燃气、供暖、物业都是按商业标准收，要高于住宅的收费标准。

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3.什么是40年产权的房屋？

40年产权的房屋指的是土地使用时间最高为40年的商业立项房源，也就是商铺。

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4.哪些产权不明的房屋不能买？

产权不明的房屋包含以下三个方面：

首先，开发商在尚未获得销售许可证的情况就售卖，买这样的房子，购房者的权益是比较难保证的。
其次，要注意一些军产房、央产房或是法院拍卖的房屋，尽量不要购买。
最后，就是小产权（即没有产权）的房子坚决不能入手。

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5.在房屋总价相同的情况下，如何选择地段？

首先，可是选择一套离父母近的房子，方便及时回家照看老人。
其次，建议大家购买距离工作地点较近的房子。
最后，宜考虑离地铁近的小区，或三年以内有地铁规划的房源。

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6.购买地铁盘需要注意什么？

首先，建议您亲自坐地铁去目标小区实地考察一下，看看您选中的小区距离最近的地铁站到底有多远。
其次，若购买规划有地铁的房源，一定要了解入住与通地铁的时间差。
最后，在轨道边上的房源可能会有些吵，但往往这些房源比其他的房源便宜。需要权衡一下，看地铁边上的噪音是不是您所能承受的。

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7.初进售楼处应该先看什么？

（1）看五证

五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及期房的《商品房预售许可证》或者现房的《商品房销售许可证》。

（2）看售楼处的建筑质量与装修风格

售楼处的建筑质量与装修风格，反映了开发商的基本素质。通过售楼处，可以大致判断一年后或两年后由此开发商打造出来的房子是什么样子。

（3）看楼书、户型图、沙盘

楼书往往是由开放商的顶尖策划团队经过长时间的调研与思考，用短短几页纸将房屋最优质的内容展现出来。

户型图对于购买期房的人来说至关重要，因为房屋还没有简称，您只通过户型图来判断更中意于哪种户型。

沙盘是售楼处的精华，不但能直观展示出每栋楼在小区中的位置，还能清楚地还原小区周边交通配套、商业配套、学校配套、医院配套等情况。

（4）看售楼人员的专业程度

如果您面对的是一位专业的售楼人员，他服务周到、对于自己公司的项目的周边楼盘的情况了如指掌，那么购房者在今后签约、收房等环节中，也会多一份安全感。

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8.参观实体楼样板间要注意什么？

看采光是否充足，阳台、窗户与邻家是否会产生对视；看户内的各种管道是否会影响家具的摆放；厨卫、洗衣间、跃层住户的平台是否安装了地漏；如果是高层建筑，还要看看电梯的核心筒是否对所选户型产生噪声影响；确定一下防火通道的具体位置，等等。

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9.南北通透的户型真的好吗？

南北通透是房屋南北两面墙都开窗。在选择户型朝向方面，如果是两居、三居，南北通透的户型最好。首先，可以保持充足的阳光；其次，可以保持良好的通风。除此以外，可以考虑的户型还有南向、东南向和西南向。

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10.各楼层都有什么优势、劣势？

【一层】

优势：当发生意外时，比如地震、倒塌等事故，一层当属最安全的楼层了。在这种情况下，如果没有外窗没有安装用于防盗的栏杆，从一层的房间内逃生就简单一些。
劣势：嘈杂（一楼电梯门的开关门最频繁，更加重了嘈杂）；容易被盗；如遇水灾，一层最容易遭灾；因绿化带植物和周围建筑的影响，一层通风差、采光差、潮湿。

【二层】

优势：相对一层来说比较安全，尤其是有小孩的家庭更是如此。
劣势：同一层的不足之处一样。

【三层】

优势：综合各方面因素，如果是普通老式的五六层楼高的住宅，三层是最理想的。
劣势：一般老式楼房没有电梯，人可以很轻松地爬三层的楼梯。若是搬抬洗衣机、沙发等，就没那么简单。

【四、五、六层】

优势：从环境的角度来看，其安全性最好。
劣势：如果没有电梯，老人上下楼是个难题。

【七层】

优势：对于高层住宅楼来说，七层是“黄金楼层”段。这个楼层安静，不受汽车尾气等的影响，并且也不至于让人感到恐高。
劣势：七层及以上的楼层，对有心血管病、眩晕的人来说不适宜居住。

【八到十六层】

优势：从八到十六层的楼层，是最明亮的楼层。
劣势：如果在这几层的上下有排放废弃物的管道，那么这几层所受的影响是最大的。

【十六层以上】

优势：视野最好，空气最清新。
劣势：发生火灾时不易逃生，而且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此是最危险的楼层。

【顶层】

优势：发生火灾时，可以从房顶施救。而且，一些楼房的顶层还加装了附属设施，更增加了施救的可行性。
劣势：在一些老的小区，高层住宅水压一般较小，有时会出现停水的现象。此外，高层住户最好自备救生用品；底层住户可准备绳索软梯，以便逃生。

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11.层高与净高的区别是什么？

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是房屋中一层的高度。

净高是指下层地板面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公示来表达：净高=层高 - 楼板厚度

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12.楼间距怎么计算？

楼间距是指同一个小区中两栋相邻的楼与楼之间的距离。

房屋前后的楼间距，一般可按照如下公式计算：楼高：楼间距= 1：1.2

多层（四至六层及以下）与多层建筑的间距为6米，多层与高层（12层及以上）建筑的间距为9米，高层与高层建筑的间距为13米。

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13.什么是期房？

期房就是还没有实际房屋的房子，购房者签约时看到的小区往往还是一大片工地。期房的主要优点是房源选择性比较大，而且价格一般低于现房。

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14.什么是现房？

现房就是楼盘已经封顶，即买即住的房源。

现在市场上的现房有以下几种情况：有的现房是开放商一开始就预留出来的，这样的房源无论从楼层还是朝向来说都是不错的；还有就是大家挑选后剩下的滞销房源。

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15.如何鉴别“伪学区房”？

要经常登录各区教育系统网站，查询并了解目标学校具体的学区范围，并时时留意各个学校的学区变动情况。

还有及时摸清各个学校对学位的特别规定。一般来说，知名度越高的学校学位越紧张。各个学校细则不同，有的学校学位实现排名制，有的则优先入户时间，所以，对于目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。

买房中

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1．什么是购房网签？

购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联网上公示。只有五证齐全，取得商品房预售许可证的项目才可以正常进行网签。

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2.首套房、二套房的认定标准是什么？

住建委系统里查不到您名下有购房记录，就属于首套房。如果查到了名下有房，再次买房就会被认为是二套房。

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3.商业贷款需要注意什么？

贷款前要核查房屋的属性。申请贷款额度应量力而行。多准备一些首付。向银行提供的资料应保证真实。选定最适合自己的还款方式，提供本人联系方式和住址要准确、及时。每月按时还款、避免罚息。

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4.等额本息还款法和等额本金还款法到底哪个划算？

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占的比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态。

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5.贷款没有审批下来可以退房吗？

这个问题要从三个方面来看。

如果按揭贷款合同未能订立是开发商的原因造成，比如，因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，导致购房者不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以退房，而不用承担任何责任，甚至还可以要求开发商承担责任。

如果是因为不可归责于开放商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求接触合同、退还购房首付款。

如果是购房者自己原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行经审查，认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，法院一般不予支持。如果出现这种情况，购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，收取购房者的违约金。

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6.公积金可以用作购房首付吗？

购买商品住宅，住房公积金是不能直接用作购房首付的。如果住房公积金缴存人想要通过住房公积金购房，必须先缴纳房屋的首付款，然后凭借购房发票等相关证件提取公积金账户内金额。住房公积金的提取总额不能超过房款总额。

一次性付款购房的，在购房发票开立日起一年内最高按房产的价格提取住房公积金一次。

贷款购房的，不论是住房公积金贷款还是商业个人住房贷款，最高按房产总价和贷款利息的合计额提取住房公积金，每半年可以提取一次，直到还清贷款为止。

买房后

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1.新房都需要缴纳什么税？

买房所涉及的税主要分为契税、营业税、个税三种，而如果您购买的是新房，只需要缴纳契税。

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2.车位有多少年产权？

车位分两种：

一种是地上车位，没有产权，只能租赁。
另一种是有产权的地下车位，产权一般为40年或者50年。

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3.自己办理房本需要带哪些材料？

办房本需要带的材料分为两种情况。

第一种情况是开发商已经在房管局备案，产权人只需带着身份证明（身份证、户口本、结婚证）、购房合同、契税发票即可。
第二种情况是开发商没有在房管局备案。开发商需要提供房屋登记表、房屋分户平面图等购房资料，购房者要提供身份证明（身份证、户口本、结婚证）、房屋买卖合同原件、专项维修基金收据原件、契税完税或免税原件。

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4.办理房本需要缴纳多少费用？

住在的房本大约是每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本。

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5.贷款没有还完，房本是在银行吗？

贷款没有还清，也是可以拿到房产证的。银行会跟您签订抵押合同，然后到房管所办理抵押手续，抵押手续办完后，房管所会发一本《他项权证》，这个证件是抵押在银行的，而您的房产证则可以安心地放在您家里。

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6.去房管局办理抵押登记需要携带哪些材料？

抵押人身份证、房本；银行三证（营业执照、组织机构代码证、金融机构许可证）副本复印件盖公章；授权委托书；受托人身份证原件；主债权合同；抵押合同；抵押登记设立申请表。

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7.如何看房屋是否已经注销抵押？

直接到房地产交易中心查询即可清楚房屋是否已经注销抵押。