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在深圳一路高歌猛进的同时，其他城市大多数楼市都走到了明显的下行期，今天看了一个中介的朋友圈，郑州的一个楼盘，为了卖房，竟然搞出了1万网签，5年首付分期的政策。 让人大跌眼镜，同时，武汉也传出了不少首付分期的广告海报。 特别是大湾区多个城市，一二手房价差明显，甚至出现了距离两公里，新旧价差50%的案例。所以几乎这个阶段，咨询我们投资房产的粉丝，我们基本都是一句话——自住要早买，投资需谨慎。 有些人不明白，为什么自住和投资是相反的两个状态，我们就展开来说说这个问题。 风口上的猪 过去这些年，也就是自国内出现商品房至今，楼市绝大多数年份都是上涨的走势。特别是中国经济崛起初期，伴随着大量的城镇化和飞速发展的经济增长，在很多人都认为已经很高的时候，楼市我行我素不仅仅上涨，还有多次翻倍型暴涨。 只要不是抄短线抄到了经济危机， 剩余阶段几乎是都是赚的盆满钵满。 我们回顾最近十年： 从2008年以来，中国的房价涨幅一线城市有些甚至高达十倍，即便是差的二三线城市也至少两倍的涨幅，加上杠杆率的因素，无数人因炒房或者拆迁，实现财富自由，迈入A8A9资产的行列里。 全国大面积的上涨，让除了温州、鄂尔多斯康巴什这种特例以外，过去十年，几乎闭着眼睛买，买哪儿都会赚。 用这几年互联网的话说：房产市场就是风口上的猪，市场热的时候，猪都能飞起来。 但随着城镇化的放缓，“房住不炒”的全面贯彻，大量史无前例的行政手段调控，以及非常离谱的租售比，房地产的风口几乎已落幕。 闭着眼睛买房就能血赚的时代已经过去。 也可以说，中国房产市场这几年，基本没有再次短期翻倍的可能性。 自住要早买 但无论市场风口如何，房子是否从金融投资品回归居住价值。对于大多数人来说，更多的都是居住功能。 所谓“自住要早买”讲的就是：自己有实际居住需求的群体。这类人不光是首套婚房的年轻刚需，也涵盖了人到中年的换房改善，以及给父母居住或者人到老年时的养老需求。 只要你买房最终的目的是为了居住，那就应该早买。 原因有这几点： 第一，所谓早买早住。除了一线城市大多数都是新房市场，从网签贷款到实际交房，期房正常都要2年以上，加上装修装饰散味可达到3年以上。除非你买的是二手房，不然几年的等待是少不了的。 一个人或者一个家庭，到了该买房的年龄基本都是20岁以上，也就剩下几十年的寿命，人生如此短暂，早一年买，就早一年住。租住和住自己的房子，内心是完全不一样的。特别是作为婚房的群体，和准备找对象的群体，早买跟晚买境遇非常不同。 第二，对于刚需自住的人来说，即使买到手跌了，那也不至于断崖式，大多也是非常小幅度的，从租房也要房租的角度来说，其实没有什么。那一点点浮动，放在上涨的长河里来说，无非就是利润相对小了一部分。 房子目的是自住，几乎上也不会去卖。数年之后，整体的价值价格都在水涨船高，相当于只是你买的时候，这个商品没打折，可能后来有一个阶段的邻居们买，打折促销了而已。 第三，相反刚需能接受跌，却接受不了涨。就像股票，你不卖永远都是股份，有股份就有涨回去的可能。而房子买之后房价跌了还有房子，但一旦市场涨了，对于刚需来说，很可能带来的就是购房降级。 买不起原本要买的，涨的少了，可能三房变两房，涨的多了，估计不少人的首付就只能从市区变郊区了。没有人能精准预测涨跌，而一旦涨了之后没买，再后悔就已来不及了。 第四，上车了才能和市场同步。所谓上车就是可能不如意但先买了套房子，一旦买了，在需要置换的时候，市场好虽然要换的房子涨了、贵，但自己的也涨了也贵。市场不好，自己的房子价格不好，要置换的目标大概率也不会涨的很离谱。 第五，最最关键的是时间。房产的背后代表了户籍教育等等多方面的东西，对于大多数城市来说，有房子户籍才有处可落，孩子才有公办教育可言，特别是需要提前报名、看居住积分的城市，有可能因为买的晚，而延迟了孩子一年的教育。并且不少城市有颁布限售政策，不是随时都可以卖掉换房，此时早买的好处就特别明显，早买一天你就早解除一天限售。你可以限售解除不卖房。但你不能急着卖房的时候还被限售。 *数据滞后，仅供参考 投资需谨慎 文首也说过了，中国房产市场近几年，基本没有再次短期翻倍的可能性。所以“投资需谨慎”。 估计有人要问了，都是涨跌都是赚钱，凭什么“自住要早买”，投资就得谨慎呢？楼市不是依然在走高么？房地产不是蓄水池么？如果我是自住加投资呢？ 特别是这个，既自住又投资的。自己一定要把两项相结合，来提问买哪里好，要不要买。而实际上，自住和投资是两个完全不同的概念。 也可以说95%以上的情况下是不能同时满足的，最多就是你运气好，自住的房子最终确实涨了。但在选择的时候，他们两个考察的维度是大比例不同的。 这是最先需要搞清楚的一点。 然后我们来说纯投资，投资为什么要谨慎？ 大概也是有这么几条: 第一：长远来看房子肯定是涨的，这基本是共识，每隔几年我们都感叹房价到顶了，不吃不喝多少年也买不起房，但几年之后随着收入的上涨、经济的变化、货币的贬值等等，我们会发现房价还是依然往上涨到我们想不到的新高度。 但那是基于中国这些年在世界经济中的变化，说白了，当别的国家10万的时，中国从2万涨到5万，5万涨到10万都很正常，但当别人还是10万的时候，中国很难从10万涨到20万。 中国基本很难再遇到历史中出现的翻番暴击，因为基数放在全世界来说，都已经非常大了。这个阶段再进场投资楼市，更多的是要赌长线上涨，赌楼市要比其他投资渠道更稳健的获利而已。 第二：当抑制房价过快上涨变成了“房住不炒”的时候，当全国一二三线城市集体调控，各种限购限售时，短期炒房获利空间就被收的非常窄。除了个别区域，大部分的房子，一旦网签之后，将进入毫无流动性的时间段，这时候无论你遇到了好的行情还是坏的行情，你都只能眼睁睁看着。 等你的房子有流动性的时候，一波好的行情可能就过去了。 第三：因为已经达到非常高的高位，无论是首付的资金成本还是后续利息月供都非常的高昂，这个阶段房子必须明显涨幅。不然甚至会出现几年后综合下来亏钱的状态。 比如16年之后购买惠阳大亚湾的客户，买的时候一万多，现在二手房有些和当初持平，而大部分还不抵当初买的价格，还亏钱。再加上首付的资金成本和月供，基本都是血亏。 更何况，纯投资的房产没有附加值，户籍、学区等等对投资者来说意义不大。它没有额外的价值的情况下，只能以涨幅来计算收益，加上国内大多数城市的租售比低到可怜，算算通货膨胀货币贬值，别说不涨了，哪怕涨的少的区域都是赔钱货。 第四：就如同刚刚举得例子，惠阳大亚湾这样的区域在全国并不是个例，对于房产不了解不熟悉的人，听了中介的所谓利好，所谓扩容，看上了楼盘某个精装的样板间，脑子一热就买了。直接就站在了高高的山岗上。不赚钱其实不可怕，如果你有一天会去住，也算有价值，但是大多数那些热炒的远郊区域，未来没有接盘侠，卖不掉才是最大的问题。 怕就怕，你盯着那点的租金收益，却没有想到自己的本金都很难拿回来。
比如上图刘涛今天在淘宝直播的惠州海景房，就是卖不掉的典型案例。 特别是对于已经有房的客户，二套没有了首套首贷的杠杆，容易站岗，杠杆率低。还很可能因为一套无效投资，占了房票错过了更好的机会，被迫全款进场。
结 总之，在现阶段投资一定是需要深思熟虑，不断学习对比之后才敢出手，而且也不能太过于乐观，更不能像刚需一样，先上车再说，毕竟，刚需的目的是为了有房子住。 今天本来想写先阶段投资房产的的核心逻辑，但思考的还不够完整，稍后我再把这个话题展开了写，有兴趣的可以关注后续的文章。 |
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