|
大家晚上好，文章开始前，先跟大家说件事。 因为微信更改了推送规则，推文不再按照时间线显示，如果不点『在看』或者没有『星标』，可能就看不到我们的推送了！ 如果不想错过楼面的精彩内容，请记得点击上方蓝字“楼面‘，右上角“...”点选“设为星标”。 从杭州调研回来之后，我脑子里一直在想要用一个什么词来形容当下的杭州楼市，最后想到了老杭州人吴晓波老师的书名：水大鱼大。 杭州，这是一座古老的城市，也是一座年轻的城市。 历史上是说不尽的风雅钱塘，道不尽的烟雨西湖，现代是创新向上、文化英才、公民社会的成功。 活力杭州，钟灵毓秀、书香满城、安适和谐、繁荣富庶。 杭州真的是一直踩在风口上的城市，赶上了电商红利，现在又赶上了直播红利，越努力越幸运。 世人只知因为“西湖美、阿里强”，却不知道杭州有个房地产操盘成熟老练的市政府。 而杭州楼市在豪赌什么？ 今天这篇杭州城市调研文章，我希望你可以带着一个前提去读，那是德科老师在杭州上周调控打补丁之后说的：
杭州楼市真的很火 杭州楼市的豪赌，体现在行情的推波助澜。 从杭州回来之后，我就已经写了《杭州6万人摇号创世界记录，一个月后，我站在售楼部前还原真相》，杭州楼市虽然不至于全城都这么火，但也是购房者全城去赶往各大售楼部交资料，一房难求，甚至是刻意制造这种焦灼的热度。 杭州楼市为什么这么火？ 我们在杭州看的第一个项目是钱江世纪城的滨江君品，上一期5000多人摇号一百多房，中签率5.6%，即将推售二期200多套，中签率可能会高一点，但基本也是买不到。 1. 限价严格，一二手房严重倒挂 滨江君品限价4.9万，而旁边二手房融创时代奥城冲高到6万，龙湖天璞底价5.7万，信达一号院和金茂府奔7万，房价倒挂严重。 真可谓是盲摇都可以赚一百多万，赤裸裸的价差，让杭州人打了鸡血。 一江之隔，钱江新城8万+，钱江世纪城4万多，隔一条江，价差不合理，钱江世纪城的预期就像上海前滩。 但真佩服杭州政府的操盘能力，即使是这样焦灼的楼市，我们不得不承认——当下的杭州还是个健康的市场，购房者开发商政府三者达到了神奇的平衡。 杭州人愿意为这样的房价买单，“根据房价限地价”的方式让开发商有利润空间去做出好产品。杭州政府把该建的配套，该承诺的房价预期都兑现了。 我们遇到了好几波置业顾问都说自己也在摇号。龙湖置业顾问说自己陪跑了11次，摇龙湖和其他项目都摇不中。 即使全城交资料很累，即使每次万人摇号陪跑和焦虑，但他们还想去摇，归根到底就在于：“一涨解千愁”。 杭州房子和深圳房子一样，开始“投资品化”，讲究投住结合。 2.全城都有概念，房价预期足够高 除了阿里，还有什么能让世界记住杭州？ 杭州现在各板块基本都有概念，但最大的概念就是亚运会。而这个概念，一下子拔高了杭州的房价预期。 杭州现在憋足了劲要把亚运会这张名片打出去。 杭州吸收了北京广州把亚运村建在郊区的教训，把亚运村建在离市区非常近的板块，引进万科绿城来建设亚运村，就是想借亚运会拉升杭州的城市美誉度。 杭州现在就是在豪赌，压一把大的，能不能冲进一线城市行列，就看这几年能蹦跶多高了。 所以，杭州把购房者的房价预期吊得很高。 2022年的亚运会，是一个关键节点，到时杭州吃透城建大爆发的红利，所有政府承诺的利好都会兑现。 3. 产品非常优秀，至少领先其他城市5年 绿城最大的贡献就是，把杭州产品提高到超前5年的水平。 杭州的市场，真的是神仙在打架。 各大开发商都卯足了劲在做产品，绿城拼外立面和泳池，滨江拼室内设计和装修，龙湖拼园林和物业，仁恒拼社区规划和工艺细节.... 这样高的品质要求，让小开发商求生欲都很强，拼命做精细化。 杭州的产品细节做得非常优秀，小高层板楼，外立面质感好，窗墙比高，设有架空层。园林设计和户型设计都做得非常超前。 室内装修水平也很高，中央空调新风系统地暖、智能马桶、智能家居、衣帽间，横厅大阳台、社区规划游泳池、会所，精装工艺好，吊顶美缝都做得非常精细。 龙湖的吊顶都做了金属包边，非常有质感。 杭州政府和开发商都互相 杭州楼市的豪赌，还体现在激进的城建。 杭州需要城市扩张，开发商需要规模扩张，两者一拍即合。 钱塘潮涌，天下闻名，钱塘将杭州市域紧紧串联。 拥江发展，引领杭州从西湖时代走向钱塘江时代，让杭州市区空间不断发展变化，城市东扩、沿江开发。 借着阿里、浙商、浙大、海归，杭州成了创新人才多元汇集的城市。杭州的创新红利，正在形成，正在成为城市经济转型发展的新动力。 站在钱江新城，我觉得很感触、动容。 五十多年前钱塘江两岸围垦，到现在崭新现代的杭州钱江新城。 岁月的流转，在建设者的不懈奋斗中，变得璀璨。  当然，杭州也和开发商一起，从城市发展概念+板块利好，互相抬轿子，把地价炒高，把土地财政发挥到了极致。
杭州和北上广深不好拿地，没事，杭州给开发商的都是容积率2.5的净地。 其他城市限价限到开发商赔本赚吆喝，购房者围攻售楼部，开发商沙盘被砸。 但杭州可以根据地价限房价，拥有良好的营商环境，让开发商有利润空间，有市场份额。 关键是杭州城市量级高，房价预期高，房子根本不愁卖。 限价这么严格，所以只能高周转，预售条件放得很宽。 像杭州房子20层的，建5层就可以卖了，项目一个月开三次盘，半年回笼全部资金，拼尽全力控制财务成本，21000元/㎡的楼面价，卖30500元/㎡的高层，然后2023年交房，交房后2-3个月拿房产证。 而绿城还是一样，坚持慢工出细活。
所以杭州的老二滨江今年拿地非常凶，不惜一切拿地王，亏本也要拿地，只为了提高市场占有率。2020年的土拍，没有开发商拿地能干过滨江。 所以滨江的高周转，也非常快，基本是每半年换一个项目。 杭州的野心，就是大胆迈开步子干。
结 杭州楼市，水大鱼大。 走过杭州，你会发自内心地热爱这座城市，佩服这座城市。
现在的杭州，是在豪赌一个光荣与梦想的一线城市的未来，摸一把大的，杭州就可以跻身一线城市。 而在城市分化之下，杭州别无选择。 杭州楼市又是健康的，杭州房子也是值得投资的。杭州买房怎么买？投住结合的板块是哪里？下篇文章，我们再聊。 |
|
|
