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经常会被粉丝问到这样的问题： “我刚需买房，想自住+投资，不过预算不高，坐标某某城市，有什么项目推荐吗？” “诶，果然，人都是欲望满身。” 说实话每次听到都有点愁，心想原来有这么多人和我一样，想有这样的好事儿。 但实际上想要兼顾投资+自住，操作起来是难得这样两全其美的，因此我们通常建议投资和自住分离。 不过就像我说的，虽然难，但是可实现。 我又想了想粉丝提问的条件，发现一些郊区地铁盘好像还算符合，价格不高，又有上涨潜力，好好筛选一下买一套也不是不可以，毕竟你预算也有限是吧。 拿什么定义你？我的郊区地铁盘 百科里定义的郊区比较泛，什么距离城市近，有一定农业活动的区域就是郊区，但这样不够具体，让人很难去界定。 我认为房地产领域的郊区，可以将城市通勤半径外的区域看作郊区，一线城市的通勤半径是30km，二线城市是20km，也就是20和30km外的地方。  也可以将远离市中心配套不完善的项目看作郊区盘，比如广州番禺万博翠湖花园、深圳坪山的万科金域缇香、惠州惠阳的保利阳光城。 再来说地铁盘，一般是指距离地铁2公里以内的项目，1公里以内的可以叫近地铁盘。 综合以上因素，基本就是我们所说的郊区地铁盘项目。 买郊区地铁盘，凭什么？ “买郊区地铁盘，凭什么？” 回答这个问题，就像开篇提到的粉丝求助一样，为什么要买？还不是因为钱少还想买的好，想在物有所值的基础上，物超所值。 郊区地铁盘有几个优势：有未来预期、性价比高、居住环境好、价格便宜，当然这都是相对于城市中心区来比较。 一般来说，城市郊区多是未开发的处女地，开发商拿地价便宜楼面价低，价格一般也不会很高，因此同样是广州一套100平的房子，中心区要上千万，郊区300万就可以，这性价比不言而喻。 再者因为土地价格低，拿到大片土地的开发商，除了盖房子，还有富余做绿化，打造项目生态宜居的标签。  以上这些，再加上地铁因素，地铁在建设的三个阶段都能给周边的项目带来上涨红利：地铁规划出炉时、地铁建设期、地铁开通时。 另外因为郊区的地铁不比中心区的密集，中心区短短几公里可能就有几条地铁线，项目基本都能沾上地铁盘的标签，如今也大都投入使用，地铁红利早就被消耗了，而郊区则主要靠一两条地铁线带动，很多都处在建设和未开通阶段，地铁红利还没有被消耗，对房价的影响会更明显。 比如我们可以通过数据查询得知，深圳坪山14年到17年间的房价涨幅领跑深圳，达到142%，而这期间，通往坪山的14号和16号线就正处在规划阶段。  什么条件的房子最值得买？ 政府规划发展的郊区，一般都会有一定的利好倾斜，来促进郊区发展，比如宽阔的路网、产业的引入等。注意这些因素，也是买到优质郊区地铁盘的关键。 再综合上文提到的一些郊区地铁盘优势条件，这里具体量化几个点，大概就是选择郊区地铁盘的必要因素： 1. 郊区买房要选近地铁房，最好800米以内的，也就是步行十分钟内的距离。不会因为距离地铁太近，受到地铁震动和噪音的影响，也不会因为距离太远，要在人烟稀少的郊区路面踱步十几二十分钟，才能使用公共交通通勤。 2. 城市界面新，路网宽阔。任谁也不希望自己买的住宅小区，却住出城乡结合部的生活体验吧，在这一点上，我觉得广州南沙就做得很好，双向6车道的宽敞道路，还有沿街打理精细的城市绿化，整个都给人一种生机勃勃的感觉，让人对于这里以后的发展充满信心。   3. 有商业和教育配套。如果是类似北京燕郊、郑州龙湖镇这样的地方，虽是郊区，但也是妥妥的睡城概念，有居住而无社区，商业和教育需求都无法在区域内释放，这样的住宅显然是不适合刚需的，真正政府规划发展的区域，都会配比一定的商业教育资源，满足基本生活需求，否则，就不是个优质的郊区地铁盘。 4. 有一定的产业导入或原生产业。区域的发展离不开产业的支撑，产业是区域可持续发展和吸引人口的关键因素。 5. 房价在合理区间内。即使是郊区，也一样会有地王拍出，抬高区域房价，这就可能导致相邻地段的郊区住宅也有不小的价差，遇到这种情况，如果不是项目本身确实有周边项目不可比拟的优势外，不要买高出均价过多的项目。 针对以上几点，这里再总结一下这类房产的适宜人群，分别是地缘客和投资客。 地缘客主要是指本地或者与该地区通勤1小时左右的人群，特别是在附近工作钱少的年轻人，选择这样的房子上车是可以的。 而投资客则主要是指虽然资金有限，但能熬得住长线投资的那一波人，因为郊区的利好需要时间来慢慢兑现。我们就曾有一个买了南沙的粉丝，说是买给儿子的房子，儿子现在还小也不指望去住，五六年后有居住需求了，周边的配套也跟上了，愿意去住刚好，不愿意住就当投资，到时候以不错的价格出手置换。 |
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