老话讲一铺养三代,但具体谁养谁,不好说。 前几天,位于南山海岸城的深圳首家鹿角巷,因为租金太高撤店——70多平的店面,月租25万,年租300万。 吃瓜群众们纷纷指出,主要还是因为鹿角巷经营不善,毕竟这个价格在同商圈只是略微偏高而已,瞧瞧隔壁鲍师傅过得多滋润。 如今的海岸城确实火到爆棚,按当年的6、7万/平的售价,临街商铺们放租2年就能拿回成本,捞金速度堪比印钞机。 但是另一边,部分拍出“铺王”的豪宅底商,空置多年冷冷清清,一套200多万的商铺,月租仅7000元,回本需要30年。 与其说笼统说一句“商铺水深”,倒不如直接类比赌博,一念之间就是三代人的命运。 最近,鹿角巷哭了,因为付不起租金,被人们吐槽是“过气网红”。 没人会写“25万天价铺逼走网红店”,月租3000元/平在深圳热门商圈不算新闻,穿拖鞋的本地房东们分分钟教你做人。 (同样位于海岸城的天价商铺) 从中原地产挂出的房源来看,鹿角巷所在的天利中央广场,租金略高于同商圈其他商场,目前正在挂牌的商铺就有单价高达5000元的小面积商铺。 (请问一个月要卖出多少奶茶才能盈利?) 外地人最喜欢的东门商圈也不示弱,月租2500+元/平已是常态,而且门面看起来比较朴素,让这个价格更有视觉冲击力。 热门商圈的临街旺铺从不担心空置,往往是这家租约还没到期,另一家就排队等候。 (提前一年半预定旺铺,新老租客无缝对接) 虽然到账的金额可能相差无几,但比起背着麻袋扫楼收租的本地村民,一笔到账的商铺房东们还是少了些许生活的仪式感, 这样的旺铺,几乎没有人会出售。即使有,也是让人戳着显示屏才能确认的金额。 (图源中原地产) 在中原均价挂到131万/平的海岸城商铺,据文杰淘楼称,即使是07年年底发售的二期价格,单价也不超过7万/平。按照现在2500+元/平的租金水平,2年就可以回本。 而像鹿角巷那样的70多平的商铺,一年的租金就有300万,约等于宝安一套小两房。 一年一套房,印钞机的也不过如此。 到底是谁在帮房东印钞票?是你。 早前有一个煎饼大妈的段子,“我月收入3万,怎么可能会少你一个蛋?”后来被辟谣,并不是月入3万,而是10万。 (据说大妈还开了煎饼培训班,7天课程2万学费) 那些你不曾留意的街边小吃店,盈利能力远超想象。 一家鲍师傅,去年9月进驻海岸城,到现在还需要排队购买,小小的门面看起来不超过30平。 无论是南山海岸城,还是东门步行街,餐饮都是商铺的最爱。尤其是几十平的小商铺,成本低,流转快。 (无论是配色还是名称,都与重庆网红店“一只酸奶牛”非常接近) 像上图这样的临街商铺,嘴上说卖什么都可以,到最后总会变成小吃店、奶茶店。 哪怕是“喜茶の茶”、“一只酸牛奶”或者“小龙砍”这样的山寨网红店,在“日均人流量50万人次”的东门,只有不合适的价格,没有卖不出去的商品。 每一个买商铺的人,都有过一劳永逸的美好愿景。 但现实是,一个片区往往只有一个热门商圈,运气好微利保本,运气背一点就是传说中的“烂铺亏三代”了。 最近,龙华某曾经竞出20万/平天价商铺的住宅底商,被媒体报道称业主入住三年多,至今有多家商铺空置。 (图源深圳大件事) 一位业主吐槽,之前1万/月租给花店,商家一年不到就弃店走人,连2个月的押金都没要。后来降价到7000元/月,才勉强租出去。 按现在的租金水平,他买下的这间商铺花了200多万,需要30年才能回本。 不知道当年拍下天价商铺的朋友,现在是什么心情。如果感到命运捉弄,可以再看看更早入坑的深圳湾豪宅底商。 (深圳湾豪宅三湘海尚的街铺 图源和讯网) 据当时的媒体报道,在2011年,位于深圳湾的曦湾曾经推出单价高达48万/平的端头转角处铺王。 如今8年过去了,空置率略有好转,但租金水平却还是非常低。家在论坛的网友“莫欺少年穷”发帖称,到2018年年底,周边租金还在200-250元/平。 需要多少年才能拿回成本,数学好的朋友可以算一下。 (图源家在论坛) 目前挂牌出售的商铺中,即使是所谓的“旺铺”,按卖家自己介绍的7万/月的租金水平,3500万的总价,需要42年才能回本。 仔细观察会发现,后海片区的豪宅都是类似的情况,底商普遍冷清,以教育为主,很少有热闹的小商圈出现。 商铺水深,不在于价格高低,更多的是未来的不确定性。 毕竟,谁能想到,曾经有些荒芜的海岸城一铺难求,而天天跟土豪擦肩的豪宅底商却蹭不到一点儿油水。 如果有回到过去的机会,买彩票还有什么意思。买对一个商铺,每年都可以中一次500万大奖。 但如果没有预知未来的本事,亲亲,这边建议还是不要用真金白银在大海的边缘疯狂试探。 商铺投资TIPS 鉴于商铺雷区较多,南方楼事整理了商铺投资建议,仅供参考。 1.尽量不选别墅区和豪宅区(特指容积率、建筑密度低的区域),富人区人口密度低,客群消费半径大,不会只在居住周边消费。参考案例:宝能ALLCITY 2.优先选择银行给予贷款的商铺。目前市场上只有林街铺才可以贷款,这也证明了银行的风险偏好。 3.优先选择开发商统一运营的。具备成熟运营经验的开发商统一运营的商区,风险比业主自己散租的要低得多。 4.优先买面积小的餐饮铺。面积小容易出租(也有例外:适合做大餐饮、人流量是足够的地方,可以买几个连铺,用来做大餐饮同时也便于分割)。 5.优先选择大品牌汇集区域。大品牌选择铺面会经过严格调研,风险较低。 6.优先选择回到率达4%及以上的。商铺价值最终还是由租金价格决定,租金价格越高说明商铺越有价值,有4%以上的回报就能抵御通胀;加上后期的租金递增,收益就不会太差,资产变现也更容易。 7.一般情况下写字楼下面的商业都不如住宅区稳定。 写字楼集中的区域往往是周一到周五中午的时候消费较多,夜晚、周末、节假日情况较差。毕竟我们需要的人流是持续的、稳定的、可长期停留的人流,而非仅仅是路过或短暂停留的人流。 整理自前海第一资讯 撰文排版/湘婷 |
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