昨天，香港和澳门居民相继成了整个大湾区的“本地人”。
中央最新政策，港澳居民享受与内陆居民同等待遇的购房和教育政策，无需社保、工作证明、纳税证明、居住证，就能在粤港大湾区内陆9大城市买房。
一时间，中介嗨了，开发商笑了，本地人急了。这新增的815万房票（香港752万人、澳门63万人），难不成又会刺激楼（fang）市（jia）？
先别急。实际上湾区内陆各城市对于港澳居民购房的限制，一直非常宽松。
南方楼事采访了多位香港人士，基本都表示：没啥变化啊......
这次新政出台，更多可以看做是对粤港澳大湾区融合的促进，以及吸引人才的措施。
（政策详情可点击蓝字回顾：香港人在湾区买房不受限，与本地人同待遇）
从昨天开始，关于 750万香港居民“一夜之间”获得了粤港澳大湾区内陆“房票”的报道持续刷屏，网上瞬间炸开了锅，各界声音讨论激烈。
图片来源：大公报
对于这些过激反应，南方楼事只想告诉大家，没必要！
因为港澳同胞在湾区内陆买房早就跟内陆居民一样，本来就没有严格要求居住、工作年限和社保。
据南方楼事了解，早在该政策公布前，已有不少香港人在湾区置业享受了内陆居民“同等待遇”。
据多位实际置业的香港同胞透露，他们购房时仅提供了身份证、回乡证和无房证明，部分有要求银行流水等资产证明，但都没有要求工作年限和社保等。
（一位去年在福田认筹过某新盘的香港同胞表示，当时已经不需要居住证、工作证明等材料）
该说法也得到了多位服务香港同胞在深置业的中介的证实，“身份证用于登记买房，回乡证用来贷款，再开一个无房证明就行了。”
在文汇报今年3月发布的报告中显示，大湾区9城对港澳同胞置业的要求多为限制数量，基本均限购一套，除了中山、珠海，并没有对其他材料进行严格限制。
但据南方楼事此前市场实探了解到，中山、珠海对港澳居民购房要求并不严格，“想买都能买到”。
以中山为例，如不能提供祖籍中山证明，只需缴纳一个月社保或提供在职证明，或直接在中山注册公司，均可完成购房。
除此之外，今年，东莞还推出鼓励港澳台同胞购房的政策。
2019年8月，东莞发布简化港澳台居民在本市购房相关资料的通知，港澳台居民仅需提供身份证、居住证和无房证明，即可在东莞市购买一套新建商品房。
近年来，粤港澳大湾区规划建设不断落地，湾区城市之间的联系日益密切，多个城市都对港澳居民提出了在就业、教育和购房等方面享受内陆居民同等待遇的政策措施，并且已落地执行。
从大湾区9城此前对港澳居民一贯的态度来看，原本就没有严格限制，又何来所谓的“全面放开”呢？
你以为，香港人都想来内陆买房吗？
（由于澳门人口较少，且来内陆置业的情况并不普遍，因此这部分主要讨论香港人对于湾区内陆置业的看法）
从房价上看，在全球最高房价的香港面前，粤港澳大湾区绝大部分城市吸引力十足。
湾区11城房价，房价换算成平方米乘以9即可（图源：香港文汇报）
即便如此，来内陆置业的香港人，实际上还是很“小众”。
就在去年11月，中原地产做过一项港人湾区置业意向调查。
当问及3-5年内是否有在大湾区置业的意向，有85%的香港市民表示无意向，近14%的人有计划。
中原地产为调查香港人香港人在大湾区置业的意向，在2018年11月以电话访问的形式随机调查了505名18岁以上的香港市民。
南方楼事采访了几位香港年轻人，他们大多表示：习惯了香港的生活氛围以及便利的公共设施，即便内陆房价便宜，也并不想去买房。
实际上，香港的购房成本并不比内陆高多少。
首付比例低。最新政策，香港首次置业人士购买800万以内的房子，购房首付仅需一成。而在内陆是三成首付，同样80万，只能买到总价260多万的房子。
利率低。香港目前房贷利率只有2.15%，而内陆最新房贷新政之下，首套利率不得低于4.85%，大部分城市还上浮不少。
那么什么样的香港人才来内陆买房？
大致上可以分为三类：投资+退休需求的中老年人、居港内陆人士/希望来内陆发展的青年“人才”、香港生意人。
从过往香港人内陆置业目的来看，投资占了绝大部分。
数据来源：中原研究中心
在城市的选择上，中山、惠州、深圳成了“三巨头”。
据中原地产2016年-2018年统计的数据显示，在过去3年里，有42%的香港客户选择在中山购房，其次是惠州。
（深中通道概念再提后，2018年港人中山购房比例明显增多）
离香港更近的深圳和珠海为什么不是他们的首要选择？我们以一套90㎡的新房为例：
同样一套90㎡的新房，在深圳总价高达507万元，珠海也去到了238万元。反观135万元的中山和91万的惠州，价差高达412万元。
这也就是为什么深圳和珠海明明更靠近香港，但偏偏他们选择了中山和惠州，因为贵啊！
就地理位置而言，中山和惠州都是环深城市，投资性价比明显更高。
不过，深圳最近又有“重新受宠”的趋势。
今年8月18日深圳迎来“先行示范区”超级利好，当月港澳台客户在深置业成交上百套，环比增长超三成。
数据来源：中原研究中心
中原地产中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智也表示，港人近两个月在深圳置业交投已经增加五至六成。
在深圳，靠近香港且房价相对便宜的罗湖成了港人首选。
据乐有家研究中心统计，深圳罗湖的人民南，东莞常平的新城大道，惠州惠东的稔山，中山南区的环城，珠海香洲的拱北，都是当地最受港澳客青睐的片区。
来源：乐有家研究中心
另外，附上港澳居民在深圳、东莞、惠州、中山和珠海这5个城市购买二手房税费计算公式，供有需要的港澳朋友们参考↓
最后，南方楼事引用了两位业内资深人士的解读，希望大家能从更多角度去看待这项政策。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：粤港澳大湾区发展的长远布局这个政策完全是对应粤港澳大湾区发展规划纲要里所提出的城市融合的需要，是长远的布局。
首先打通障碍环节，就是人要过得去，而长期的互动就需要购房政策的转变，这样大家就更加好地融合。
这对于大湾区整体发展是利好的，同时也有利于港澳居民更多地融入到内陆，吸引人才过来。
这对内陆的房地产会产生一定推动，但也不会有太大的变化。至于香港人会不会都来炒房，这个情况不会太明显。
朱罗纪创办人、地产评论员朱文策：香港宣告主动融入大陆的开始这个政策毫无疑问会给大湾区带来更多的资金。它就像是股市里的“深港通”，我们可以称它是楼市里的“湾港通”，一定会有相当规模的港人和资金从香港流入到大湾区——一方面是因为大湾区房价与香港差距巨大，但潜力更巨大；另一方面是因为香港目前楼市前景看淡。
资金会流出，是必然之势。会有两部分的资金，一部分是纯投资性的购房（人不在大湾区工作），另一部分是被动型的购房，企业进驻大湾区，或者个人在大湾区工作生活需要购房。
站在房地产的角度讲，确是个较大的利好。这是定性的看法。
在定量的看法上，需要结合着其它方面看。
这16条里面，买房其实是一项民生政策，真正重要的是资金流动、就业政策、科创合作，尤其是支持专业服务机构挺进大湾区的政策——从这个角度讲，这个“16条”其实也是香港宣告主动融入大陆的开始。
香港目前非常强大的优势，国际化的专业服务是非常重要的一环，比如律所、建筑师事务所等等，这些是内陆再跑至少10年也赶不上的。
这些政策发动起来，会在大湾区为香港的某些机构创造出大量的生意机会。他们过来，一方面可以赚到更多钱，另一方面也可以提供更多的就业机会，还可以带动大湾区产品和服务品质的提升。
和纯粹投资型的购房相比，香港也好大湾区也好中央也好，真正期待的是这一部分。但这一部分，相信时间会比较长。
而且，有个不利的因素我们也要注意到，香港现在的情况比较复杂，我认为只有那些认同大陆的企业和港人才会到大湾区来投资、来工作、来生活，所以，长期的效果还需要观察。
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