为什么说这三个是开发商中的外来奢侈品牌？

和大部分开发商聊起来，都觉得中国的房地产是个特殊行业，和国外没有可比性，和其他行业也没有可比性，所以想要做个百年企业的行业很多但房地产行业内有此想法的很少很少，在整个开发商品质体系里，除了国内绿城星河湾等，还有那么几个外来品牌，堪称开发商中的奢侈品牌，无论从品质、利润率，企业的时间和运营方式，都和其他国际一流企业没有差别，他们如何做到的？今天就来一起看地产界的三大奢侈品牌。

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地产界的宝格丽·新鸿基

新鸿基是成立于1972年的港资企业，香港最大的地产公司之一，44年历史。从市值4亿港币到现在市值3210亿港币，增长超过800倍。之所以说新鸿基是地产界的宝格丽，是因为他们的基因里都有着非常炫的商业基因，全线覆盖但代表作清晰，就像宝格丽经典的蛇头包，新鸿基的IFC。

新鸿基的品牌基因优势来源以下几点：

1、只做高端。香港山顶豪宅TWELVE PEAKS入选亚洲十大超级豪宅，上海滨江凯旋门是中国顶豪经典。

2、持有物业与可售物业常年保持一半一半的良好比例。

3、负债率一直保持在20%以下，实行稳健的发展策略。

4、良好的运营能力与商业能力，让无论是香港还是内陆经济下行之下，持有物业近40个基本都达到95%的出租率。也因此每年同比上涨都达到了17%左右。

5、严苛的城市筛选标准。目前新鸿基进驻的城市依然是香港、上海、北京、杭州、成都、广州、无锡、苏州、南京等，这些城市皆为经济文化都相对先进的地方，而没有进行大面积依托产品复制的大举进军各个城市，保证了充分的利润率。

除此以外，说一个最让我印象最深刻的，来看一看新鸿基在做品牌时候出的书。

这本香港弹起曾经是2008年香港年轻创作家的比赛中脱颖而出的作品，当时在香港抢购一空，售价200多人民币，之后此作者还做了中国弹起系列，立体化表现城市的发展，这样的品牌行为，不像是开发商的作为，更像可口可乐等国际一线品牌的做法，毕竟这样的品牌运作是无法带来即刻的来电来访的，又有几家房企会舍得花钱做呢，我想这可能就是一般房地产企业和新鸿基品牌之间的差距吧，又或者压根新鸿基本身就没把自己仅仅当一个特殊的房地产行业企业，而是目标存在于做一个一流伟大企业的标准吧。

以上是新鸿基作品APM等，在商业纷争的北京、上海，新鸿基的IFC与APM依然保持了95%以上的出租率。

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住宅中的爱马仕·仁恒

仁恒的钟老板是这样说的，“人一辈子最大支出可能是买房子，中国人会花一代人甚至两代人积蓄来买房子，如果不能为他们提供好的住所，那于心何安啊”老板是这么说的，品牌也是这么做的，我比较习惯搜索一个房企先看他的负面新闻，搜索仁恒你会发现，负面新闻相对来说相对较少（但不是没有哈），这或许就是对在中国做房地产最好的赞美了。如同爱马仕的初衷，只是为了能够为妈妈有一个大大的可以装很多东西的包包一样单纯，仁恒老板的想法也很简单，能够为这一代人甚至两代人的积蓄提供一个好房子。

当然，我本人看仁恒的项目仅仅只看过三个项目，过几天把去三亚看的仁恒·海棠湾产品发给各位。

关于仁恒，有以下7个特点。

1、仁恒项目开发周期都很长，拿地到销售最快也要2－3年，甚至4-5年。

2、施工上采用长期合作的承包方，成本比市场水平高10-20%左右，发现不好的地方随时翻工，因此财务、运营成本远高于同行。

3、仁恒只做高端城市和高端项目，成本高的另一面，是他们的利润率也非常高。

4、仁恒的营销与示范区体系非常完善，特别是老业主的口碑，重复购买率都很高。仁恒非常重视日常客户的接待，反倒对开盘并没有一般房企那般重视，也因为本身高端物业比较多，因此集中开盘较少。

5、与新鸿基一样，谨慎选择入驻城市，华东区域、天津、成都，依然是这些城市。

6、二手房增值高，入住后体验比原来更好，导致口碑传播强大。

7、如果中国有一家房企的精装和物业都可以让人放心选择，仁恒肯定算一个。

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品牌界的卡地亚·太古地产

还是来自香港的企业，太古集团的业务范围十分广，包含地产、航空、饮料、海洋服务、道路运输、农业活动等等产业。业务范围之广，遍布五大洲……

在商业地产领域，后起之秀IFC、K11、芳草地各自精彩，但到北京，第一站一定是三里屯village（去年的优衣库事件后甚至一度成为景点，实际上原来各大电视剧里必出现的景点之一），2013年太古将其改名为太古里village，他们的另一个作品颐堤港，在综合体林立的北京，望京不算最好的地方、但却成为最有国际范儿、最容易邂逅明星的地方，超越蓝色港湾等；精品酒店日益流行，而瑜舍酒店，至今仍然是酒店粉体验不可绕过的一家。更不用说广州太古汇、成都太古里，游客也好，业内也好，这些都是必去一站。可以这么说，太古地产所做的每一件事情，基本上都引领了最先锋的潮流和理念。

△去成都考察不去成都太古里，好像缺点什么

在内陆，太古似乎以商业地产扬名，但是在香港，太古的豪宅更加成熟。先来看看名字，一个比一个拗口高贵冷艳有味道：傲璇、珒然、蔚然等等。

这个就是傲璇，看这扭扭的造型是国际设计大师Frank Gehry的作品。这是他设计的首个亚洲住宅项目。傲璇顶楼公寓约604.9平方米，售价为5.096亿港元，换算下来也就是82万人民币一平方米左右，真不愧为亚洲第一豪宅。

不过在内陆，太古没有住宅项目，曾经问过太古的人为何如此，他的回答，有二点，第一地不好拿，集团对住宅的要求必须是核心地段，第二公司希望保持企业文化与理念的统一，这个在此环境做起来有难度。

再补充几句，何为奢侈品牌？既然已经是奢侈，品牌的价值必然已经超过了本身的价值。从技术、品质、细节来说，都已经进入了高阶阶段的段位，才可谈得上奢侈品牌。因为奢侈，注定了为少数人拥有，但这种模式却不代表着不赚钱的逻辑，相反，从这些品牌来看，他们对自己企业的定位，从来没有以特殊行业来看待，全部以世界一流企业的理念来打造，无论是企业架构的构建还是对自己产品输出的把握，即使在政策为主导的环境里，依旧对产品保持严苛、对城市谨慎挑选，保持较低的负债率。这样建立起的品牌体系，有几点是我们必须要看到的，第一就是强大的分享抵御能力，因为地负债率高利润，所以他们的资金相对健康，而可售与自持物业的分配，更好的平衡政策导向带来的市场变化，这些都值得学习。放眼我们自己，都还停留在技术、品质、细节勉强合格已经值得欣慰的阶段，倘若一般开发商能从他们身上学习那么一点点关于产品的部分，都能够让企业走的更高更远点吧。

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