|
写完《疯狂暴涨的北上广深学区房》之后，探讨的人不少，但更多的是咨询关于三四线城市的内容，特别是三四线城市的学区房。 我想，这个现象不仅仅在楼面会出现，可能在很多公众号里都会出现，毕竟一二线城市是少数，三四线城市才是人口最多，整个国家的中坚力量。 许多人喜欢问某小城市能不能买，没有附加条件的提问，得到的行业通识答案一定是：三四线城市最好不要碰，县城更不要碰。 但这是行业的通识，但也是最容易把人带跑偏的的通识，最容易产生误解的通识。 今天，我们就来说说到底为什么。 三四线也在涨 对于大多数人来说，生在长在三四线，也都亲身经历了不少三四线城市，在此次行情中的上涨。 有的人还抱怨说，当初听了大V说三四线不能碰，结果没想到三四线房价也涨了不少。 当我们谈三四线城市的时候，我们首先要明白，人口流动和城镇化之间的关系，这是理解一个事物的根基。 中国的人口流动到底是怎么样一个流程？ 这个问题我思考过，但是大多数人没有思考过。 简单来说，人口流动其实就是“人往高处走”的一个状态。你可能说，这不是正确的废话么？ 确实有点废话，但里边还有很多细微的变化深入去理解才行。 比如2010年前的状态和最近五年的状态，有明显的变化。 前期的流动，大多是基于考学和工作。当初的那一代人绝大多数都是农村出身，通过外出务工和考学以及投奔亲友等，离开农村直接由农村跳跃到城市。 大概是：农村进县城，农村进市区，农村进省会，农村进北上广深，县城进市区，县城进省会这样一个轨迹。 总之就是，跳跃性的、直接目的地型的往高处走。 而当下的阶段，确截然不同了。 随着城市经济的新格局慢慢稳固，也随着房价的阶级分化，使得过去那种跳跃性的进城发生了较明显的变化。 因为房价太高，你让一个农村孩子直接跳跃到北上广深安家落户显然没有那么容易了。 所以便有了明显循序渐进的轨迹。 大概是这样：农村进乡镇，乡镇进县城，县城进地市。且县、区、乡镇、地市都去省会，省会去强省会，省会去一线强二线，然后一线城市回流到省会、二线甚至强地市，这样一个轨迹。 所以，人口流动的轨迹发生了变化，那背后人口的动能也发生了变化。 人口动能发生了变化，我们就要重新审视这个问题。 即，如此的轨迹背后意味着三四线城市的天花板更明显，也更快到来。 我们口中的三四线城市，在过去几年内正在经历中国城镇化的快速发展的最关键时期，也是摊大饼最最明显的时期，一个几十万市区常住人口的小城市都敢发展动辄几万亩的新区。 张口闭口就是要新增几十万甚至上百万的人口。 这样迅速扩张的城市新区和城区面积，以及大量拆迁的棚改和城中村拆迁改造造就的“富翁”，还有那些不明真相的跟风群众，还有大开发商们联合下沉小城市之后的溢价炒作，以及我们不想说，但确实是事实的土地财政依赖问题。 这一切，综合在一起把三四线的房价推向了新高。 要知道，这背后并没有什么强大的产业经济支撑，更没有大量人口流入，新区除了新，其他基本没有什么可以拿的出手的东西。 换句话说，三四线涨是涨了，但你只能看到涨，却看不懂他为什么涨，所以你更不可能知道，他什么时候不涨，什么时候会出问题。 三四线不能买的误区 看东西要看完整，听人话要听全乎。 “不建议大家碰三四线”，这句话本没有错，但单拿出来理解就很容易产生偏差。 因为我们要搞明白，前边有什么前提，后边有什么补充。 不建议碰三四线的，到底是说给谁，说什么情况的人？ 首先，前提是投资，只要你是抱着投资的态度，那这句话是成立的。而你如果抱着自住的态度，那则是不成立的。 或者说，这句话本就不是说给需要买婚房的三四线居民，而是一二线城市中计划返乡置业，或者说三四线城市中已经有足够多的房产，拿来当投资品的。 再是状态，这句话面向的人，也要分不同的状态。 当你是在三四线以上的城市，也没准备当下就要回去住的状态下，是不建议的。当你是在三四线城市中，纯粹准备拿来再买一套甚至多套，用以投资的状态，也是不建议的。 很多人喜欢说，我以后要住啊。那其实就陷入了两个误区，一个是如果准备自住就不考虑涨跌的误区，一个是单价误区。 因为，房子哪怕是自住，他的涨跌也决定了你后续的生活，比如你买了一二线，等需要住的时候置换，你不仅仅能拿到原来的房子，甚至还能拿到差价再买套房子，或者直接换成大房子。 第二就是很多人陷入的单价陷阱。觉得大城市房价高，资金不够啊，只能买三四线城市！ 我举个例子：二线城市15000/㎡的房子你买70平方，和三四线城市8000多的房子，你买120多平方，总额月供首付都半斤八两。 你脑子多转几圈应该就可以想明白，长期更有价值的是二线那套还是三线那套。 所以，这才是不建议大家碰三四线的全貌，而非只是那几个字代表的意思。 换个角度说，作为刚需，结婚的婚房，孩子的学区房，我们对于三四线的粉丝建议仍然是正常可以买的，毕竟在真正的特别是上学这种硬需求面前，无论几线城市，哪怕是国家级贫困县的县城，房子仍然还是要买的。 生活的根本就是生下来活下去，赚钱一定是在基本保障之后，再来谈到问题。而最开始最刚需的那套房子是生活的一个最基本的承托。 所以： 所有的不建议买，都对应的有建议买，三四线不建议买的背后，并不是让你持币等待贬值，而是拿去投资更好的城市，哪怕你是县城提高到地市，地市提高到强地市或弱省会，都可以。 只要你别把钱放在银行吃利息。 |
|
|
