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这是本号原创的第43篇文章，已在国家级报刊发表文章34篇，核心期刊5篇。 地方有这样的案例：甲乙系夫妻，婚姻期间甲与丙公司签订购房合同，单独申请办理不动产转移登记，并领取了不动产权证书。甲与丁签订了《存量房买卖合同》，共同向不动产登记机构申请办理转移登记。不动产登记机构受理后认为符合登记条件予以审核通过，将该不动产产权登记到卖受人丁的名下，并颁发了不动产权证书。后乙以该房产过户登记未经其到场共同申请为由，向法院提起行政诉讼，要求确认登记行为违法，并撤销不动产转移登记及该不动产权证书。一审法院告知原告应当先行解决民事争议，裁定驳回起诉。原告上诉。二审法院认裁定撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。后一审法院以现场走访、二审法院以申请人庭审确认认定属于共有财产判决登记机构败诉。 这一案例折射出《物权法》与《婚姻法》的适用冲突，涉及不动产登记簿与夫妻约定的效力优先性，以及民事诉讼与行政诉讼的诉讼标的的不同。不动产登记机构在审核转移登记时是否需要了解申请人的婚姻状况，并要求婚姻关系另一方到场同意，是各地不动产登记机构普遍面临的问题。由于法条的冲突及法院的理解认识不一，各地不动产登记机构的做法五花八门，直接影响了统一不动产登记程序的建立，影响了国家放管服改革的实施，增加了当事人的负担。国务院第六次大督查通报了西南某省不动产登记机构违规要求提供婚姻证明的做法。笔者认为，女方没有起诉登记机构的原告资格，不动产登记机构只应依不动产登记簿的记载审核登记申请材料，法院未经民事确权诉讼直接受理行政诉讼违反了《最高人民法院关于物权法的司法解释》。为免争端再生，《不动产登记法》对此应予以明确。  一、女方不是不动产登记行政行为的相对人 行政诉讼的原告资格关系到什么样的人有权提起行政诉讼并启动对行政行为的司法审查。因而，原告资格问题实质上也是诉权问题。按照《行政诉讼法》的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，可以提起行政诉讼，体现了侧重权利救济的主观诉讼性质。 2007年《物权法》明确了不动产登记的物权公示功能和不动产登记簿的权利推定力，将不动产登记簿作为物权归属和内容的根据。所谓权利推定力，是指经登记的不动产权利法律推定其登记状态与实体法上的真实物权一致的效力，具有该登记所表示的实体法上的权利关系。依日本、台湾等地区学者观点，登记的推定力有两项效果，一是推定登记物权人应属于登记名义人所有，其具有登记的权利。二是推定该物权变动合法存在。国外立法有更明确的规定。德国民法典规定，在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利人，土地登记簿中记载的内容应视为是正确的。瑞士民法典规定，出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。台湾地区“土地法”规定，“依本法所为之登记，有绝对效力”。台湾地区学者依据“司法院解释”认为，所谓绝对效力，是指登记簿有绝对真实的公信力。这是权利推定，一般而言与事实推定相同，可以通过反证推翻。但登记的推定力是基于非讼事件的权利推定，必须依法律程序比如更正登记或者民事诉讼程序更正，不能直接推翻其登记推定力。 女方并非不动产登记簿的权利人，也没有在购房合同中签字。女方如果要作为不动产登记行为的相对人，有几种可能的情形：双方没有签订财产协议，或者签订协议约定不动产作为女方单独所有或双方共同共有。根据《婚姻法》第19条规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。但在行政诉讼起诉时，法院尚无法认定是否存在婚内财产协议以及协议的内容的，也意味着无法认定女方是否是不动产的权利人，即所诉登记行为的相对人。《最高法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为(买卖、赠与、抵押等基础法律关系);涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。女方应先提起民事确权诉讼，确认其为该不动产的权利人后方可作为登记行为相对人提起行政诉讼。 二、女方不是不动产登记行为的利害关系人 通常情况下，行政行为的相对人总是有诉权的，但可能受到行政行为侵害的绝不仅仅限于直接相对人。为了保证直接相对人以外的公民、法人或者其他组织的诉权，而又不使这种诉权的行使“失控”，法律才限定了一个“利害关系”的标准。由于本案中乙并未记载在不动产登记簿上，并非不动产登记行政行为的相对人，故乙要起诉不动产登记机构的行为，必须是该不动产转移登记的利害关系人。 所谓“利害关系”，也就是有可能受到行政行为的不利影响。目前立法对此没有明确的解释。最高人民法院（2016）最高法行申2560号行政裁定认为，行政诉讼法中的“利害关系”应当要考虑三个要素：是否存在一项权利；该权利是否属于原告的主观权利；该权利是否可能受到了被诉行政行为的侵害。最高法行再（2017）77号则认为，提出包含四个方面的含义，即：1.存在一项法律赋予和保护的权利或利益；2.该权利或利益归属于原告个人；3.该权利或利益可能受到了被诉行政行为的侵害；4.该权利或利益具有通过所提诉讼予以救济的可能性和必要性。最高法行申（2017）169号行政裁定认为，只有主观公权利，即公法领域权利和利益，受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，才与行政行为具有法律上利害关系，才形成了行政法上权利义务关系，才具有原告主体资格（原告适格），才有资格提起行政诉讼。可以看出，在女方的不动产权利尚未确认的情况下，也难以得出女方是登记行为的利害关系人的结论。 （2017）最高法行申5033号行政裁定书明确，土地登记案件中，与涉案土地存在权属争议的组织或个人，原本与该颁证行为有利害关系，具有复议申请人、原告资格。但是，如果该利害关系人对初始登记行为未申请行政复议或提起行政诉讼，仅对后来的换证行为或者主体变更登记行为申请复议或起诉的，因初始登记行为已经生效，土地权属已经明确，后来的换证行为或主体变更登记行为不可能侵犯其合法权益，该利害关系人与后来的换证行为或主体变更登记行为没有利害关系，不具有申请行政复议、提起行政诉讼的主体资格。按照“举重可以明轻”的法理，女方自然不得直接对转移登记行为提起行政诉讼。 三、不动产登记簿的公示力高于夫妻财产约定 夫妻财产的转移登记一直困扰着很多地方的不动产登记机构，在分散登记时期，房产登记部门有审查所谓的“隐形共有人”，即卖方是否已婚，如果已婚需要夫妻双方共同到登记中心办理房产转移登记。不动产统一登记后，原国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》并未要求审查转移登记申请人的婚姻状况，国务院多次下发文件做好放管服工作，要求不能增加没有法律、法规依据的申请材料，2018年的国务院大督查将此作为重点通报了不少地方的不动产登记机构。如果要求登记机构审查不动产登记是否得到另一方的同意，而不管是否存在婚内财产协议，势必要所有转移登记申请人申请时提交婚姻关系证明或单身证明，违法增加要件，给群众造成不必要的负担。本案购房合同只有男方名字，并且男方在申请登记时的询问笔录中已经明确表示属于男方单独所有，登记机构依法登记为单独所有并予以转移登记没有错误。 按照《不动产登记暂行条例》的规定，申请人需对申请材料的真实性负责。男方在申请时声明该不动产属于自己单独所有，登记机构无从审查双方的婚内协议情况。另一方面，由于夫妻财产协议并不公开，缺乏公示性，《婚姻法》也仅规定该协议对夫妻双方有效，那么可以认为只有登记才具有对抗善意第三人的效力。如果允许夫妻财产协议的效力凌驾于物权公示的不动产登记之上，将大为影响交易安全，不利于对第三人的保护。 很多国家地区不但要求婚内财产约定要公示，不能对抗不动产登记效力，还规定修改约定必须经过批准，甚至禁止夫妻在婚姻关系成立后订立或改废夫妻财产制契约，主要目的是为了保护各个配偶的利益，尤其是保护债权人不受诈害。台湾地区法学家戴炎辉等指出，“盖就外部关系而言，负债的配偶于结婚存续中，可订立或改废夫妻财产制契约，将其财产所有权转移给他方配偶，期以达到诈害债权人的目的。就内部关系而言，专横自私的一方配偶，就有机会逼迫他方，订立或改废于己有利之夫妻财产制契约，使善良一方被欺凌压榨。”台湾地区规定，夫妻财产制契约之订立、变更或废止，非经登记，不得以之对抗第三人（台湾地区“民法典”第1008条）。瑞士规定，依夫妻财产企业或依法官的处分而设定的夫妻财产关系，及配偶之间有关妻的携入财产或有关共同财产的法律行为，经在夫妻财产制登记簿上登记并公告后，始对第三人发生法律效力（瑞士民法典第248条）。还规定了任何人均有权阅览夫妻财产制登记簿或索取其中段落的誊本（第251条）。日本规定，夫妻订有法定财产制相异的契约时，除非于婚姻申报前进行登记，不得以之对抗夫妻的承受人及第三人（日本民法典第756条）。变更管理人或分割共有财产时，除非进行登记，不得以之对抗夫妻的承受人及第三人。（第759条）因此建议《婚姻法》修订或者《不动产登记法》制定时应考虑到夫妻财产协议的公示方式和不动产登记的效力优先顺序。 |
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