《民法典》：业主可以拒缴物业费，但须是这样的物业公司

现实中，在有些前期物业服务合同约定了物业服务期限，有的是三年、五年，也有更长的，也有些物业服务合同约定的合同期限届满条件是业主委员会成立后，物业服务合同终止，当然更多地是约定业主委员会与物业公司签订新的物业服务合同。

但当前期物业服务合同约定的时间到了，或者其他约合同终止条件也满足了，业主不希望老物业公司继续留在小区服务，老物业公司就是不退出小区，业主应该如何解决，是通过拒绝缴纳物业费，还是向行政主管部门进行投诉？许多业主为此很困惑。

许多的业主委员会做法，往往采取号召业主不交物业费的方式，来逼迫物业公司撤出，但事实上效果并不是那么好。

如何才能让物业公司退出。下面结合《民法典》《物业管理条例》的相关规定，做一个简要的分析：

首先，虽然物业服务合同到期了，并不必然的代表物业公司必须要退出管理。

《民法典》第九百四十七条规定：'物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外'。第九百四十八条规定：'物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期'。通过上述两条规定可以看出，物业服务合同在届满之前，业主应当就物业公司是否续聘作出业主共同决定，或者就另外选聘物业公司。如果业主未作出续聘或另聘物业公司的，原物业服务合同继续有效。所以，业主通过不交物业费，或者业主委员会通过号召业主不交物业费的办法，往往是行不通的。

第二、要求物业公司撤出小区之前，应先行确定另聘物业公司和物业服务合同。

《民法典》第九百四十八条规定中另外一层含义，就是业主共同决定即便作出不续聘物业服务企业的，但又未依法另聘物业服务人的决定。物业服务合同继续有效，这也就要求业主委员会或业主大会就物业服务合同终止后的物业管理问题，作出业主共同决定。例如，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同，确定物业服务合同的服务标准、收费标准等。业主共同决定自管的，要确定好物业服务人是谁，是业主委员会？还是其他委托管理物业公司的公司、组织？否则仍然无法要求物业公司撤出。

第三、业主委员会应当提前六十天书面通知物业公司解聘共同决定，并给予合理期限办理物业公司撤出小区场地、资料、设施设备的承接查验手续。

《民法典》第九百四十六条规定：''业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。'这里的规定，是赋予业主的随时解除权，即使是物业合同未到期的情形下，业主仍然享有随时的解除权。但应在业主大会作出解聘物业公司的共同决定后，提前六十天通知物业公司。同样对于不定期的物业服务合同解除，也是应当提前六十天进行通知。否则，物业公司将以未书面通知为由，拒绝撤出小区，造成扯皮现象的发生。

《民法典》第九百四十九条规定：''物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况'。在告知物业公司解聘通知的内容上，不仅要明确的通知解聘的业主共同决定，同时也要告知将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会或其他自行指定的人。在通知形式，应当以书面形式，同时索要签收回执，回执内容应注明具体的文书名称。

第四、物业公司拒不撤出小区，拒不移交设施、资料的，业主可以拒交物业费。

《民法典》第九百四十九条：'物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。通过这条规定可以看出，物业公司在接到业主委员会的通知后，拒绝撤出物服务区域的。不得要求支付物业费。因此这条规定，才是断绝物业公司财路的重要规定。

第五 、业主委员会及对物业公司撤场的方式：民事诉讼或行政投诉。

前面已经提到《民法典》第九百四十九条的规定，业主委员会享有的权利，也就是要求物业公司撤出物业服务区域并移交资料。其他单个业主或少数业主是无权提出相应的诉讼。是业主委员会享有的法定权利，也是业主委员会执行业主大会解聘决议的一个延伸，执行业主大会决议，通知物业公司撤出物业服务区与诉讼方式解决物业该公司撤出物业服务区域，实质上是解决民事争议两种方法，一种私力救济，一种是公力救济，其目的在于执行解聘物业服务公司业主大会决议。因此，也不需要再行召开业主大会进行授权。

同时《物业管理条例》第五十八条规定： 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。这里的违法本条例规定实际是指，第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。因此，可以看出，前期物业服务企业在合同终止后，业主委员会有权向物业公司要求相关资料的移交，对于物业公司违反《物业管理条例》行为，向当地物业行政主管部门进行投诉，但应当注意这样的投诉，应当是书面投诉，且应有回执的，如不具备索要回执的条件的，建议通过邮寄的方式，并保留邮政凭证，以证明业主委员会投诉事实的存在。

物业合同终止后的物业公司撤场移交，往往涉及的到千家万户，往往业主委员在法律层面知识和技巧的缺失，造成迟迟无法办理物业公司撤场的手续，以致于许多业主埋怨。在此提醒广大的业主和业主委员会，对于依照法律程序形成业主不续聘的业主共同决定，应当及时书面通知物业公司撤场，并及时地向人民法院提出诉讼或向当地行政主管部门进行投诉。否则只是浪费自己的时间。