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中梁地产，2017年度最具投资价值企业，2017中国房地产公司品牌价值TOP10第2位，2017中国房地产企业品牌价值成长性10强首位，中国房企综合实力TOP30……一家起步于温州的企业。 中梁地产集团，2013年突破百亿，经过2014年短暂调整，2015年销售额达到168亿，2016年实现337亿销售额，2017年上半年销售额354.7亿元，同比增长153%，仅半年时间已超去年全年销售业绩，截止到2017年9月底，实现销售业绩514亿，位居百强榜第26位，即使是房企“500亿魔咒”也丝毫没有阻碍中梁速度！ 2016年以来，关于宇宙级房企的座次排名愈演愈烈，甚至目前房企的土地储备量，从某种程度上代表了后续几年房地产TOP排行榜中的座次排名。2016年，中梁平均5天1块地的拿地速度。2017年前9个月，前30强房企拿地规模已超去年全年，而中梁已获取85余幅地块，拿地速度上升至平均每3天拿一块地。 1 正确的战略 匹配的经营节奏是成功的基石 张瑞敏在谈到对企业成功的定义时，认为没有成功的企业，只有时代的企业，企业成功只是因为踏准了时代的机遇和节拍，而中梁无疑是属于时代的企业。 今年以来，布局三四线城市的房企成了业绩增长最快的赢家，不同于一二线城市的预售条件，资金沉淀，价格管制，竞拍配建，租售并举等限制条件，三四线城市投入拿地资金相对少，开盘后很快实现全部回笼土地款，又可以继续拿地、滚动开发。 正确的战略。中梁正好踏上了这波行业的节奏，布局三四线城市，小项目，标准化，速开盘，快回笼，快进快出的投资战略，配合上456（4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资）高周转运营模式的战略执行力，正确的战略与高效的战略执行力实现了中梁在规模不是足够大的时候，通过轮耕三四线城市完成弯道超车。 自2016年以来，从中梁的投资布局上来看，经历了两个阶段的发展。第一个阶段至16年年底，总部由温州迁至上海，深耕长三角区域，进驻苏州、杭州， 16年5月份以地王之姿进入嘉兴，自5月起，整个16年，中梁8次出手嘉兴，拿下8幅地块，布局嘉兴及其辖下的桐乡、海宁；8月份，首进无锡、芜湖；11月份首进南通；通过布局都市圈三四线城市，依靠都市圈溢出效应，16年业绩实现翻番。 随着都市圈核心城市的调控，其周边三四线城市也相继进入调控。第二阶段从16年年底持续到现在，中梁开始进入非都市圈热点三四线城市，以及一些非热点的三四线城市，这些城市主要以长三角的三四线城市为主，开始重点关注周边省市区域，寻找三四线城市处于调控真空期的区域，对于一些非长三角区域热点城市选择性进入。16年10月，首入福建，拿下泉州南安市地块；12月份首进江西，摘得赣州地块；17年，战略布局挺进徐州，首进九江、铜陵、抚州、宁德、信阳、景德镇、连云港；7月份战略西进，首入云南昆明。对于这些非热点的三四线城市，中梁有自己的判断方式，比如在对县级市的要求上，一是全国百强县，二是当地楼盘均价在7000元以上，三是选择小地块，二三十万方的最合适。比如有一些城市，像江西抚州，人口在减少，也没有支柱型产业，刚需在减少，但存在改善型需求，且已完成了去库存，这些城市需要外来品牌房企带来产品升级换代，进入这些城市既可收获一波中高端客户，也容易获得溢价空间。 针对不同的三四线城市中梁也有自己独特的打法。比如中梁布局嘉兴，从5月份开始进入，6个月拿下8幅地块，当年项目开盘，在嘉兴市场份额做到第2，其规模与品牌在短时间内使中梁在嘉兴土地市场具有了一定的影响力，有了与政府对话的筹码，而且多个项目的联动销售，反过来又提升了品牌效应与市场溢价能力。 2 超强的运营周转力是战略执行力的体现 高效的战略执行力。中梁能在三四线城市实现弯道超车，和其高效的战略执行力密不可分。中梁高效的战略执行力具体体现在“456”高周转的运营模式和全体系的产品标准化。中梁在三四线城市已经形成了一整套非常有适应性、针对性的操作模式，并积累了丰富的操作经验。同时，中梁的产品非常有冲击力，在三四线城市的操作成果也非常丰硕。 坚持高周转，按照项目全生命周期划分为“投前、概念方案、预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后”9大阶段，通过工作前置、策划先行、并行交叉、在过程中分层监控，实现“快开、快销、快回正”。投前阶段，要求方案前置，工程、招标、设计三大策划先行；概念方案阶段到预备会阶段，针对关键指标层层把控，确保成本不增加、货值不减少、节点不突破、利润不降低；施工到开盘阶段，把控首期“常态6至6.3个月开盘，冲刺4个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月再投资”。最终，针对首次开盘项目形成“456”的运作模式，针对续期项目，推进“321”运作模式。当然，中梁高周转的项目开发能力与其背后的支撑不可或缺，集团负责战略规划，同时也为集团各业务子战略的制定提供了操作指引，区域公司按照集团制定的模式、模型、模块、模版的标准化体系开展各项经营活动。中梁14和15年都在做模板，因此16和17年能够快速复制，如果没有标准和模板，一拍脑袋很容易出问题。 中梁在三四线城市始终坚持走高品质产品路线，着力打造的高端产品在取得较好的市场口碑的同时，也带来了较高的销售回报，中梁的高品质产品在三四线城市非常具有“杀伤力”。目前中梁已建立了自身“33NX”的产品标准化体系，包括百达翡丽、劳力士和浪琴3种产品模式，每种产品模式下规划了3条产品线，每条产品线又分别由N个标准化模块构成。中梁的产品标准体系基本覆盖了刚需、改善、高端等主流需求，满足了不同消费群体的需求，这使得其产品在同类产品中具有一定的竞争力。 在行业集中度不断提升的今天，对于中小房企没有规模就没有生存空间，而冒然进入全国几十个城市，随着组织架构的不断拉大，对当地市场的不熟悉，以及政策调控的不确定因素等风险，这就要求中梁在运营模式上，必然是以规模求发展，以速度求效益，坚持“快进快出”、“小步快跑”、“低开高走”的高周转开发模式。在产品上，以产品标准化来支撑，做好品质迅速的在当地市场形成品牌和口碑。通过苦练内功，中梁实现了高周转的项目运作模式，坚持走高品质路线，保障了其高效的战略执行力。 3 高效的组织力是战略执行的保障 正确的战略和高效的战略执行力，使得中梁踏准了这波房地产行业周期。随着中梁规模的不断扩展，管理半径也不断加长，组织也要变革在企业规模与风险、风险与效率之间不断平衡来适应企业的发展，同时，相应配套的授权机制，以及激励机制，奖励机制，来激发员工有实现战略的意愿和可能性。 在董事长杨剑“分享、共创”的哲学理念下，中梁在“稻盛阿米巴”的基础上，结合中国国情、房地产行业和自身企业特色，以“精总部，强一线，小组织”为原则，切断重力，提升竞争，实现浮力；管头管尾；过问不揽权，支持不包办，通过组织“倒逼”，充分发挥各级经营主体的自主性和创造性，想干事、能干事、敢干事、干成事，确立了自身的阿米巴经营模式。并在随后一年多的时间里，培植繁育了30多个区域公司，在充分授权的基础上，激活了各个组织的经营活力。 阿米巴机制，把企业分成不同的经营组织，经营组织可以是一个项目也可以是一个职能。每个经营组织都有不同的机制，因此会形成若干个独立核算小组，小组可以是一个人、两三个人，也可以是二三十个人，每个小组都有一个明确的经营目标。每个小组自食其力，自负盈亏。有利于激发员工潜力，让隐形机会变为现实，实现销售额最大化、费用最小化，大幅提升利润。 在整个组织规划上，中梁要求总部要有“鹰”的眼界，对宏观市场，对整个布局的研究，包括模版，要求战略清晰、投资精准、人员精干、制度精细；要求区域要有“狐”的策略，经营者要会算账，能做“强”区域，在规模、人员、执行以及竞争力上都要强；要求在项目上有“狼”性执行力，紧盯目标，执行要到位，把自己的事做好。 为了组织更好的运行，建立了充分授权的闭合机制，以市场化、商业化、契约化为原则，加大对组织的经营管理授权。给予区域和下属经营充分的自主性和创造性，并推动内部实现契约化，加大业务授权，严格管理授权，另外，在关键点上的关键数据尽量做到固化、量化、自动化，建立闭合的监控系统。比如跟投软件系统，每个员工输入ID后就能看到每个项目的进展情况。 在组织阿米巴的基础上，中梁还形成了自己独特的激励体系，提出“事业合伙”、“成就共享”、“项目跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级激励体系。 在中梁的多级激励体系下，区域公司对自己区域的所有项目经营实行“费用包干”，超出费用部分，由区域公司全体承担，结余部分由区域公司全体进行分享。中梁集团与区域公司签署协议，管理费、营销费区域要包掉，管理费是销售额的1.5个点左右，营销费用是销售额的2个点左右。阿米巴推行前，有时管理费4个点都不够，营销费用也是。实行包干制之后，大家都不敢乱花了，因为省下的都是区域的（管理费省下了全部归区域，营销费30%归区域），超出部分就要从区域自身的奖金池里面扣。 区域公司可进行最高不超8%的项目跟投，要求核心管理层强制跟投，其他人员自愿跟投。同时企业提供内部杠杆，既满足公司的强制跟投要求，又能保证股东利益，更激发所有员工的“老板意识”，共同参与经营，共享企业经营成果。 2016年，中梁的多名区域公司董事长成就共享、跟投收益过千万，事业部总年收入数百万。中梁的一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。 任何一家企业的发展，都难免会打上老板个人深深的烙印。中梁组织体系和激励机制的成功运行，无不体现了杨剑董事长的算大账能力，管理上追求简单粗暴，特别舍得对员工让利，也成就了中梁“开放、开拓、开创、共享”的企业价值观。 从温州到上海，在深耕长三角的基础上，持续深化全国化布局，精准投资布局三四线城市，高效的战略执行力，其核心是高周转的运营模式，高品质的全体系产品线作为支撑，以及组织的高效，精总部、强一线、小组织，对组织充分授权，舍得让利的激励体系的保障。 正确的战略、高效的战略执行力、完善的组织体系与灵活的机制是实现企业健康、永续、快速发展的根本保障。 中梁是一家很有个性的房企！具有杨剑董事长特色的战略及模式、犀利的布局及投资。2017年平均3天多拿一块地，9个月实现销售业绩514亿。中梁成功的路径在于：清晰的战略及模式、犀利的投资布局及手段、强大的机制、狼性的团队。我在做中梁的管理顾问期间，每月一次，与中梁高管日夜头脑风暴的经历历历在目！从目前回顾过去、展望未来，战略上一以贯之！期待中梁的继续辉煌！
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