|
导语：对商业地产而言，这是最好的时代，也是最坏的时代。2020上半年，商业地产行业经历了低谷期——复苏期——回暖期的过程，其中有停业关门、物业甩卖的无奈，也有外资持续看好中国市场、总部物业拔地而起的欣欣向荣……最近，恒大这一波狂甩商业地产项目的动作，在房地产行业引起一片哗然，令人啧啧！ 作者/ 小博君 出品/ 博志成地产观 223个商业地产! 恒大开启“卖卖卖”的节奏 恒大上半年揽金3488.4亿、稳站行业第二名，销售目标完成率达54%，这个完成度在行业中处于领先地位。在疫情影响逐渐淡去的背景下按照这样的恒大速度，下半年恒大无疑会实现更好的销售业绩。今年恒大8000亿的销售目标完成概率很大。在下半场开启不久，恒大开启“卖卖卖”的节奏。7月7日，据财联社的消息，恒大正在大批出售写字楼、酒店、购物中心、商铺等非核心业务的资产，出售的资产项目超过200个。此次出售的资产位于北京区域、安徽区域、福建区域、甘肃区域、广西区域、贵州区域、海南区域、河南区域、黑龙江区域、湖北区域、湖南区域、华东区域、吉林区域、江苏区域、辽宁区域、内蒙古区域、山东区域、陕西区域、陕西区域、深圳区域、四川区域、云南区域、重庆区域、珠三角区域，几乎涵盖了全国各个地方。关注到粤港澳大湾区内，恒大涉及出售的项目有11个。深圳：恒大天璟写字楼、恒大时尚慧谷写字楼、恒大珺睿购物中心、恒大城市之光购物中心“属于正常出卖举动。”据接近恒大方面人士对外界称，此次集中推出，是希望通过专业团队去推荐销售。据中国恒大多位员工于社交媒体发布的消息，此次恒大计划出售的项目为全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业。中国的商业地产过剩问题一直都存在，如今看起来更加严重。但是商业地产过剩不是一个周期的现象，而是一个持续且不断累积的现象。恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。商业物业开发和持有需要沉淀大量资金，恒大计划出售旗下写字楼、酒店、商业等商业物业，意在盘活存量资产，反映了进一步降低负债的决心。 从本次恒大抛售的商业资产来看，更多是与住宅附属配套商业，并非恒大的中枢资产。恒大要在多元化的道路上走稳、走好，要做加法，恒大已经确立了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业布局，力图将旅游健康与汽车产业打造成地产公司之外的三个万亿级企业。目前，租金上涨的趋势已经随着经济进入中低速增长的阶段而终止。如今连北京、上海、深圳等核心城市也因为空置率过高，而出现租金下降。商业地产市场出现供给过剩、空置率上升、租金下降，是正常现象，这是商业地产周期性的体现。由于建造周期的原因，这使得商业地产的供给并不能与需求保持时间上严格对应的平衡。这使得商业地产市场形成较为明显的周期特征。极高的空置率和市场供给过剩，也反映在恒大内部的财务指标上，根据2019年恒大集团的财报，其收入来自四大业务部门：地产开发4646亿元、物业投资（商业地产）13.6亿元、物业管理43.8亿元及其他72.5亿元。商业地产收入（13.6亿元）仅占很大总收入的0.29%，估值却高达1600多亿，这毛利润显然很低，恒大放弃这些毛利润不高的部门，也是非常正常的商业操作。审时度势，因势而为。恒大通过自身做减法，大范围抛售写字楼、酒店、商业等物业，追求高利润，同样也能够使其他板块运营上更为聚拢。在恒大的“卖卖卖”策略的背后，嗅到了商业地产的“一股凉风”，2018年，中国商业地产的空置率高达9.8%，2019年这一数值攀升到了10%以上，而进入2020年，商业地产更是被疫情带来的消费不足暴击，2-4月份，中国购物中心的客流仅为去年客流均值的36%，平均空置率为21.10%，超过了行业公认的空铺率警戒线20%。极高的空置率不仅减少了商业地产的总体收入，还让商业地产未来预期成长空间变得很悲观。学会不确定性相处是每个人、每个组织必备的能力，持续增长才是王道。对商业地产而言，转型发展是当务之急。在实现增量的同时，商业地产企业也在拓展新的发展模式。在投资项目方面，今年上半年TOD项目（以公共交通为导向的发展模式）受热宠，万科、龙湖、保利、金地、金茂、招商等集体投向TOD项目。据统计，截至目前，全国TOD项目投资额累计交易额超420亿元。 根据中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》可知，从长期看，商业地产企业也将借助互联网发展的东风，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势。 7月7日，华润置地（01109.HK）披露，旗下购物中心及自有顾客服务平台“一点万象”平台正式上线支付宝小程序，把全国50余家万象城、万象汇商场服务“搬进”支付宝中。截至目前，上海、杭州、南宁等6座城市的华润万象城、万象汇已经入驻支付宝数字生活平台。支付宝方面称，双方合作小程序上线1天，吸引客流达2万，核销订单达40万，会员消费环比提升三成。 借助5G技术，加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式，也将为购物中心运营管理带来重大变革。
另外，以科技赋能绿色建筑、打造智能办公空间，与更高健康标准的物业管理体系双向发力，提升办公空间品质，将成为未来办公空间升级发展的重要趋势之一。 稳定的现金流 就将它证券化
经过几十年的快速发展，过去“甲方只收租金，乙方经营”的模式将成为历史，商业地产和商户共同投资联营模式将是未来趋势。后疫情时代，我国商业地产行业将会向能力导向转型，而不再是规模导向；竞争能力将从成本、规模、速度，转移到资本运作和资产管理。华尔街有句名言，“如果有稳定的现金流，就将它证券化。”因此优质的商业物业存量资产未来可以通过CMBS、REITs等资产证券化方式，设计成为可交易的金融产品，实现投资退出。
《2020中国商业地产发展白皮书》同样指出，资产证券化是大势所趋。房地产信托投资基金作为地产领域投融资工具之一，以证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域，对于商业地产企业的发展具有重要意义。 简单来说，未来国内商业地产投融资的新模式，就是前端金融资本加大投资、中端专业机构强化运营、后端资产证券化促进退出。轻资产运营时代下，商业地产属性不局限在“商业+地产”，而是具备“地产+金融”的特征。比如凯德、领展、基汇等企业已经形成比较成熟的资产运作体系，越秀、印力、华润等内房企也在尝试。经过近年的爆发式增长，一些大型的商业地产开发商，已经具备比较成熟的投资方向和赢利模式，但对于正在发展的中小房企、初涉商业房地产的跨界企业而言，如何开发与经营，依然是一个巨大的问题，如何走一条适合自己的投资路线和赢利路线，还需要不断探索，任重而道远。《为什么恒大要大甩卖200个商业地产？》《李想：后疫情时代中国商业地产的转型趋势》《恒大甩卖223个商业地产！商业地产变现难的深层次原因是什么》
|
