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导语：做事要审时度势，政策是产业的天时。为促进养老服务业发展，近年来政策体系逐步建立，本文简要梳理并说明国家层面促进养老服务业发展的政策脉络，就其中有关养老地产的内容重点提示，结合政策阐述养老地产的阶段性发展概况，以期能够引发思考、探讨和启示。 疫情让我们深刻体验到了VUCA时代的不确定性，很多行业面临突变的局面，用猝不及防、刚性受限、无计可施几个词来形容也不为过，甚至让人感受到行业拐点的到来，但养老服务业这个“势”相对稳定和持续向好，因为产业发展的基本面没有改变，这个长期向好的产业，不会因为黑天鹅的出现而产生多大震荡，反而会因势更上一层楼。养老地产也是如此，不温不火、长线走强的态势仍在延续，在探索中渐进提升，或许更是一种良性发展形态。 
按国家养老智库的提法，老龄用品、老龄服务、老龄金融与老龄房地产构成老龄产业的四大方向，除了用品制造的二产属性外，其他内容大都可以归于养老服务业，通常人们习惯将老龄房地产称为养老地产，本文也沿用这一概念。养老地产为康养居住、养老服务、医疗康复的实现提供了有型载体，是产业价值和形象的重要体现。养老地产受到房地产投资人/从业者、老年客户和子女群体以及资本市场的持续关注，近年来取得了长足的发展，但也存在叫好不叫座、投融资不畅、盈利能力不足、开发和运营难等问题，存在非常大的探索空间。 进入新世纪以来，国家层面促进养老服务业发展相关政策的总体导向，是政府在养老金、医疗等方面保障基本需求，加强资源投入和引导，在机制、市场、人才、金融、规划、用地、设施等方面提供优惠条件，促进多方力量、多元资本投入产业，增加多层次的养老服务供给，培育并促进产业全面发展。将政策的发布梳理至今，可分为“促起步、促发展、促增长、促提质”四个阶段性，下面为您一一道来。 作者/杨承树 出品/ 博志成地产观 促进步
建立养老服务体系框架
促进产业投资主体多元化 2006年国务院办公厅印发的《关于加快发展养老服务业的意见》，提出以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系架构，这个架构沿用至今，并形成9073的比例规划。《意见》提出支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以多种方式兴办养老服务业、进入养老服务业，引导和支持社会力量兴建老年公寓、养老院、敬老院，可谓养老地产的初级版本，这一阶段的养老地产项目，大都是公办的非盈利机构，还谈不上真正市场化的养老地产。 这一阶段的政策还有《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》等，促进了产业投资多元化、产业市场化局面的开启，养老地产进入起步期。 促发展
提出保障基本的要求
促进养老服务业市场化2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将养老服务体系建设纳入国家战略，提出深化改革、保障基本、统筹发展和完善市场机制的基本原则。在与养老地产相关的主要任务中，要求加强社区服务设施建设，分区分级规划设置养老服务设施，要求各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的具体标准；支持社会力量举办养老机构，鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造用于养老服务，鼓励开展公办养老机构改制试点等。 在这一阶段，一些实力房企开始进入并试水养老地产，一批提早布局的实力企业如万科、远洋、复星等，投资开发了一批养老地产项目，部分项目成为了机构养老的标杆项目。如万科在2013年开盘推出邻里型养老项目——随园嘉树；远洋推出品牌养老项目椿萱茂，复星推出星堡中环养老社区等，都具有相当的行业影响力。 部分房企养老产业项目布局与开发时序图 这一阶段的养老地产配套专项政策有《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》、《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》等，感兴趣的读者可以查阅。 促增长
促金融资本进产业
提出新的模式和增长点2015~2017年进入十三五时期，从中央到地方养老政策出台频繁，主要集中在推进居家与社区养老服务，提出智慧养老、医养结合等新模式，为产业升级、产业增长提出了新的方向。另外，要求加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革，加大对养老服务业发展的金融支持力度，拓宽养老服务业融资渠道，力求以多种方式促进社会资本、民间资本进入养老服务业，更加全面的放开市场准入，转变政府职能等。 在养老地产方面，主要体现在支持民间资本采取股份制、股份合作制、PPP等模式建设或发展养老机构，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。 历年布局养老产业房企数量（家） 政策组合下的推动力显而易见，市场需求推动和产业发展大势更是动因。在这一阶段，万科、绿地、华润、万达在布局康养产业上多有动作，资本也更加青睐养老产业并大举进入，2016年前后发生了很多大手笔且具有标志意义的资本战略性投资养老产业的事件，如A股上市公司宜华健康收购上海亲和源，A股上市公司双箭股份收购和济颐养院股权，香港上市公司光大控股收购汇晨养老股权，中金瑞华收购上海居家养老企业夕悦老年颐养服务机构，新加坡鹏瑞利置地集团7.4亿收购上海人寿堂股权，泰康保险集团与北星地产金融成立合资公司，共同投资位于英美的优质医疗、养老物业资产组合业务等。 通过这些案例的梳理可见一斑，上市公司和集团性公司看好重资产优质养老运营项目，随着优质运营标的不断被抢占，已经进入养老产业的资本，会推高新进入者的投资门槛。这一阶段还发生了诸多创投基金纷纷投资轻资产养老产品项目，以互联网平台系统和智能终端产品为主，在此不做过多阐述。 这一段阶段部分主要政策列举如下，其中资本、金融类政策占有重要地位： 促提质
有效满足老年人多样化
多层次养老服务需求 2018年以来出台的政策，旨在保障人人享有基本养老服务的基础上，满足老年人多样化、多层次养老服务需求，提升老年人及其子女获得感、幸福感。这也体现了随着我国综合国力进一步增强、人均收入水平进一步提高的情况下，带来的老年人养老需求的升级，对产业升级提出了新要求。 这一阶段的主要政策有2019年国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》国办发【2019】5号，提出支持养老机构规模化、连锁化发展，特别提到养老机构的消防审验问题，这是新建和改建养老机构需要特别注意的刚性要求，须研究地方消防相关规范要求，达不到消防要求会被一票否决。 结合这一阶段的政策要求，在可预见的十四五时期，做养老地产需要加强战略思维，构建自身核心能力，明晰发展模式和路径，在升级“房地”载体的基础上，打造提供品质化、品牌化服务的能力，提升养老客群的幸福生活体验，实现价值提升与流动性变现。 
《关于推进养老服务发展的意见》政策图解 做好养老地产，要有产业思维。未来的养老地产，是承载老年客群康养生活、集成养老服务的重要载体，是实现社会、生态、经济效益的综合模式，是对新时代产业发展要求的创新实践，系统的政策研究与理解、把握与运用，是做好产业项目的前提和必要功课。
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