 导语：地产逢五为大，对于地产人来说，今年注定会是一个不寻常的年份。“不确定”成为了经济学家与开发商们的共同感受。 如今的地产行业，似乎同样面临这样“无所适从”的境地。卖！卖！卖！这些房企不是在卖房，而是卖资产包，到底传递了什么信号？ 作者/ 小博君 出品/ 博志成地产观 1 买卖皆是生意 华侨城甩卖资产已成常态。自2018年起，华侨城便开启了频繁出售旗下资产之路。据不完全统计，2018年，华侨城集团共计出售18家子公司股权及债权；2019年，华侨城集团共计出售11家子公司股权及债权。 并且，华侨城“卖卖卖”的 “步伐” 并没在2020年停下。7月29日，华侨城“抛”出一则出售信息，拟以9.63亿元的价格，出清与万达地产合资公司60%股权及债权。 今年以来华侨城频繁出售项目公司，不排除用甩卖资产来为企业现金流回血的可能。今年上半年受疫情影响无论是文旅产业还是地产行业都遭受较大损失，这样一方面回补现金流，另一方面回补上海土地储备。上海土地储备匮乏或许也是华侨城迫不及待在上海补仓的主要原因。 此一时，彼一时。 近几年，低调的王健林被人重新提及并不是因为旧时的“首富”故事，而是又开始频繁处置资产。 7月30日，万达酒店发展(00169.HK)发布公告拟以2.7亿美元出售芝加哥项目。在此之前，一直被王健林寄予厚望的“宝贝王”也易主。 疫情期间，万达集团“轻资产”运营发展之路受到严重阻碍，旗下电影、体育、商业业务发展近乎停滞，亏损也在日益加剧。同时，重新重视地产板块的万达集团因为长时间的“避重就轻”也显得水土不服。“轻者不轻松重者很沉重”，万达发展之路夹杂着太多无奈。 2 龙头房企也带头 对于杠杆率较高的房企来说，今年会是压力比较大的一年。降负债是眼下房企共同面临的问题，而龙头房企则带头对旗下的持有型重资产进行“出清”。 7月7日，恒大集团计划出让的标的物在售清单显示，将“出清”全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、购物中心和医院等资产。 值得一提的是，恒大于今年提出全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，核心是大力降负债，实现稳健发展，此番集中出清旗下的持有型重资产，也可以视作是恒大“轻装上阵”的举措之一。 事实上，恒大并非第一家计划出清持有型重资产的房企，万科去年已经在进行类似动作。在房地产行业下行压力凸显的背景下，“甩掉包袱”或许是“高周转”房企最好的应对思路。 为了更好地推进战略落地，对持有性资产进行处置也是“不二之选”。持有型资产虽然中长期能够稳定贡献现金流，但培育期长加之回报率低等因素，对以高周转见长的房企而言，“资金落袋为安”才是眼下最重要的事，恒大也不过是跟随了市场的选择。 热衷“买买买”的融创开始“卖卖卖”了，孙宏斌发现，今年的卖资产对于融创来说不仅不是坏事，甚至是好事。 3月27日，在融创中国2019年业绩发布会上，董事局主席孙宏斌携管理层出席并答投资者问。孙宏斌告诉投资者，融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。 融创可能已经步入更看重利润的新阶段。在“卖卖卖”的话题上，孙宏斌表示：“今年处置资产是融创要做得比较坚决的一个事。因为现在的流动性比较好，是处置资产的好机会。”他透露，去年年底，融创成功地卖掉了一个酒店，现在还有四个酒店短期内也会成交。 预计下半年还会有房企出售资产的现象。不过，对于资金压力小的大型企业来说，今年反而是一个收购的好机会。 3 还债高峰期来临 “有借就有还”,在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。目前的融资环境也不太乐观。根据中国指数研究院的统计数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，房企面临现金流的考验。 今年上半年，已有中小房企出现债务违约现象。据消息称，北京华业资本控股股份有限公司“16华业02”债权于2019年6月3日到期。但是，6月3日，该公司公告称，因目前资金周转困难，公司不能按期支付“16华业02”的利息及0.7亿元人民币剩余本金。 根据wind显示，在2019年，该企业有9只债权构成实质性违约。3月27日，国购投资有限公司公告称，未能够按时兑付“18国购01”“18国购02”“18国购03”“18国购04”本息，涉及本息金额高达12.83亿元。资料显示，国购投资有限公司主营业务为住宅地产、商业地产的开发与销售，商业物业管理及运营、化肥生产等。 当前，偿债需求是主因，同时，7月又是传统的销售淡季，销售回款乏力之下，只能加快外部融资动作。 从前7个月的销售情况看，百强房企业累计销售同比增幅今年首次转正，7月单月业绩增速呈年内最大增幅，市场持续复苏态势强劲。 对房企而言，销售回款压力叠加偿债高峰，预计下半年将加大供货，也不排除采用“以价换量”的策略抢占客户资源。 马上进入9月份，“金九银十”将会成为房企集中抢销售回款阶段，这时市场会经历一波小高峰，四季度则会冲击全年度业绩，可能会利用价格调整策略来刺激销售。 一般来讲，随着销售逐渐回暖，银行信贷额度也会吃紧，这在一定程度会影响贷款的发放进度，对于房企融资来说，仍会有一定的影响。 对房企来说，是卖房子还是卖资产，是根据市场来做改变。但是，当越来越多的房企加入到卖资产包的行列，并开始反腐、频繁调整架构、更换管理层、改变考核指标，自身来一次彻底的“体检”。他们同样也感知到房地产行业的“冷暖”，准备过“紧巴”的日子了。 4 房企如何“活下去”？ 你要学学旭辉的“稳” 对于广大成长型房企来说，“活下去”的含义却沉重得更多，因为这的确是成长型企业当下的迫切诉求。 稻盛和夫在自己的著作《活法》中写道，为了变不可能为可能，就要有近似于“发疯”似的强烈愿望，坚信目标一定会实现并为之不断努力奋勇向前。无论是人生还是经营，这是达到目标的唯一方式。 旭辉的扩张哲学是稳中求进，捕捉快与稳的平衡，“稳”指的是旭辉的投资策略以“稳”字为主，不做超出能力范围以外的事，坚持政策、城市窗口期拿地策略。“进”指的是旭辉的全国化布局。“ 何为“稳”？林中这样解读：第一是稳量，市场会回调下行，但是总量还是非常大；第二是稳价，房价不会出现大幅回落；第三是稳投资，房地产投资增速仍在6%左右；第四是稳杠杆，行业杠杆将稳中有降；第五是稳增长，企业增速会放缓，更多是求质量；第六是稳预期，会建立对房地产市场中长期发展的信心；第七是稳政策，分城施策、价格管理会长期运行。 现在行业处于高位盘整，箱体震荡阶段，大大小小的“黑天鹅”，以及未来的一些变化是常态，这就迫切需要自身具有智慧、弯道超车的特质。 房企在发展的过程中需要短期关注风险对冲、中长期着眼企业，在战略意图上聚焦区域、聚焦产品线，强化内功提升、资金使用效率的提升，并运用博志成“战略八步法”在投资、融资、运营、产品、管理、企业文化及品牌方面给出应对策略。 《龙头房企带头“甩包袱”降负债,恒大拟转让旗下1000平米以上》、《卖卖卖+重振地产万达能否再现昔日荣光？》、《房企频现卖资产 换仓还是债务兑付？》 |
|
|
