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刚发布的美国2018年12月的成屋交易量下跌了6.4%，这让美国地产业的分析师感到困惑。据CNBC该文，因为： 1)这事发生在美国联邦政府部分停摆之前，所以未受停摆影响。 2)2018年12月时的买得起度(affordability)，比2000年更佳(更买得起)，而相比当时美国增加了2000万就业，所以12月的交易量，与2000年时相当，非常奇怪。特别是，2000年时的贷款利率，是现在的两倍。 3)十年期美债收益率，在12月相比11月的峰值，已经大幅降低。30年期固定利率贷款处于相对低点，应该有购房者会趁机买房。 发布该数据的全美地产中介协会(National Association of Realtors)的首席经济学家Lawrence Yun认为，这可能是因为2018年下半年，消费者信心在下降。 12月，美国成屋的供应量同比也增加了3%。全美的房价均价是25.91万美元一套，处于历史高点。 进入2019年1月，美国联邦政府停摆，80万联邦政府雇员受影响。所以，1月份的成屋销售数据，会比12月份更难看。 在2019年2月下旬，当全美地产中介协会发布2019年1月数据时，市场对于房价下跌的预期会增加。 美国的房价，非常有可能会在2019年，下跌20%左右。原因是： 1)对美国经济可能会在2020年陷入衰退的担忧在增加。对冲基金大佬达里奥(Ray Dalio)也认为，2020年美国有陷入衰退的风险。这会影响购房者的信心，进而推迟购房决定。很简单：万一要真衰退了，自己失业，这房贷咋办？ 2)美国学生贷规模已经超1.5万亿美元，部分收入不高的美国80/90后，在当前的房价下，已不具备买房实力。市场消化了头部有购买力的买房者后，剩下的刚需与房价现实脱节。 美国房价指数 3)美国房价指数在2015年第四季度时是362，到2018年第三季度涨到了430，这是近20%的平均房价涨幅。而同期，美联储将利息上调，并且在缩表。而根据2018年12月美国成屋均价依然小涨，则2018年第四季度的房价指数将略高于430，而同期美联储缩表了近4000亿美元(2019年1月结束时：4500亿美元)，美元利率已加息到了2.25-2.5%。仅仅从美元这个角度，美国房价就应该会在2019年回调。 2019年上半年，每个月全美地产中介协会发布的成交量低迷，都有可能会引发：下一个月房价下跌。 虽然美联储缩表，人民币放水。但等美国房价开始下跌后，我国一二三线楼市，即使有放水护体，依然可能会在2019年上半年小幅走低。 2019年下半年，美股也可能再度走熊。特别是，进入下半年，离2020年美国经济可能会衰退的担忧，越来越强。这个时候，保人民币汇率，还是保房价，这个话题将再度浮出水面。 因此：2019年下半年，为了保汇率，我们这边的放水可能会停止，这在美股大跌美房下跌的背景下，我国一二三线楼市下跌的压力将非常大。
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