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国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 虽然现有的法律法规没有明确规定城镇居民购买农村房屋的合同为无效合同，但上述国务院的部门规章及其他政策性文件，均明确禁止城镇居民购买农村房屋，该行为有损集体经济组织的利益，在司法实践中原则上不支持该类合同的合法效力。 但在现实生活中，情形往往非常复杂，如果一刀切的将该类合同认定为无效，反而不利于法治稳定和公平公正。城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等综合考虑其效力，不宜直接认定为无效。在以下特殊情况下认定此类交易合同有效，更为公平合理。 合同有效的情形： 1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。 2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。 3.城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。 4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。 5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。 6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。 7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。 经典案例 【基本案情】 原告洪某与被告秦某签订《房产转让协议》，约定：原告将其位于通州市兴东镇杨氏桥村的一幢房屋出售与被告，面积96平方米，售价95000元。签订协议后，第三人杨某（被告秦某的母亲）结清了房款，原告出具收条并交付了房屋，由第三人实际居住，第三人的户口一直在该村。 后来，该村面临征收，房屋被拆迁。原告遂向法院起诉要求确认双方签订的《房产转让协议》无效，要求被告返还涉案房屋。 【裁判经过】 江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为，本案的争议焦点为：《房产转让协议》是否违反法律法规的禁止性规定或损害社会公共利益。 首先，现行的法律法规并没有明确的关于城镇居民购买农村房屋的禁止性规定。 其次，从公共利益看，案涉所在土地已经因征收而转为国有土地，原有宅基地的性质和原告的身份都已经发生转变；第三人杨某合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织未否定案涉《房产转让协议》，继而认可其被拆迁人的资格，集体利益未受损害，该合同也不存在其他损害社会公共利益的情形。 最后，案涉《房产转让协议》的买受人虽然记载为被告秦某新，但其母杨某为购房出资并实际居住使用，可以认定为第三人和被告家庭共同购房，第三人本身就是案涉房屋所在集体经济组织成员，依法可以购买本村房屋。 【判决结果】 驳回原告起诉。 律师点评  韩欣欣，广东广信君达律师事务所专职律师 在司法实践中，认定城镇居民购买农村房屋无效的司法判例，通常是针对城镇居民欲依据买卖合同主张履行利益或违约责任的情形，本案则完全不是此种情形。反观诚实信用原则的适用在本案中非常有必要，不适用该原则，将冲击人民朴素善良的道德观念，令原告的不诚信行为获得巨大的利益。 一、原告述称自己在签订《房产转让协议》时明知农村房屋不得出售给城镇居民的规定，而其为了筹集资金依然签订了该份协议； 二、案涉《房产转让协议》签订后原告并无异议，直到多年后拆迁分房时才对该份协议提出异议； 三、案涉《房产转让协议》的无效将导致原告违规出卖房屋获利后又因为房屋增值的等因素再次获利。 从上述三点看，原告的行为明显有违诚实信用原则，其诉求不应得到支持。 文仅供学习交流，如有侵权，请联系删除。 |
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