城镇居民购买农村房屋能取得所有权和宅基地使用权吗——农村宅基地不可不知的29问

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案情简介

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案例一

案号：

（2018）渝民再229号

基本案情：

2012年1月10日，被告与原告(城镇居民)签订《房地产买卖合同》，被告将位于某村的房屋出售给原告。合同约定了房屋成交价格、支付方式等，并特别约定了鉴于该房属农用住宅，原告身份受限不能办理产权过户手续，原告向被告支付全部价款后一切权利归属原告；如该房遇拆迁或征收，被告必须接受原告委托全权负责为原告办理拆迁或征收补偿（含安置）的相关事宜等。签订合同后，原告向被告给付了房款，被告也将房屋产权证及房屋交付给了原告保管及使用。后案涉房屋被征收，双方因征收补偿利益分配无法达成协议，以至成诉。

法院裁判观点：

一审和二审法院认为原告和被告签订的《房地产买卖合同》有效。

再审法院认为，农村房屋修建于农民的宅基地，其房屋买卖必定受到法律的严格控制。依照相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。具有农村户口的人员才能取得宅基地。农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。本案中，原告与被告签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋属于农村房屋，原告是城镇人口，双方签订房屋买卖合同时，原告并未取得涉案房屋所在地集体经济组织成员资格。故双方签订的《房地产买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定应认定无效。

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案例二

案号：

（2021）京0113民初8072号

裁判观点：

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分割性。在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。

依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定，非同一经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。例外情形主要包括：（一）买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的；（二）诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的；（三）对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的。

就本案而言，从庭审查明的事实来看，原告作为涉诉房屋的出卖方系村民；买受方被告非农业户口，且非集体经济组织成员。其购买农村房屋违反了法律的强制性规定，当属无效。虽然被告支付了房款，但并不因此获得涉诉房屋的所有权。

老时说法

宅基地使用权，关涉广大农民群众的切身利益。有条件地允许宅基地使用权转让是符合我国宅基地使用权现状的，而且也不为法律所禁止。根据《民法典》第266条的规定，农村村民对其合法建造的房屋享有所有权，原则上是可以将自建房屋买卖或者出租的。但随着宅基地问题的日益突出，宅基地流转受到了限制。《土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

对于城镇居民能否购买农村房屋和宅基地问题，我国已有明确规定。在非试点地区，只允许将房屋出卖给本集体经济组织成员。

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相关规定

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《关于严禁炒卖土地的通知》

1999年5月6日，国务院办公厅公布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

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《关于加强农村宅基地管理的通知》

2019年9月11日，在中央农村工作领导小组办公室、农业农村部公布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，规定严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

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《关于加快宅基地确权登记的通知》

2020年5月14日，自然资源部公布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，明确指出，城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

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审判实践

2020年9月，新一轮农村宅基地制度改革试点在全国104个县（市、区）和3个地级市启动。为此，针对农村宅基地使用权引发的纠纷案件，要密切关注国家相关改革政策，根据全国人民代表大会常务委员会会议的有关决定，区分宅基地改革试点地区与非试点地区，依法妥善处理宅基地使用权因抵押担保、转让产生的纠纷。

从实践的情况看，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议》第19条规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”

综上，在非试点地区，非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同，因损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《民法典》规定的合同无效情形，应认定无效。在无例外情形下，作为城镇居民的买受人不能因此取得房屋所有权和宅基地使用权。

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宅基地的申请和审批流程——农村宅基地不可不知的29问