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 不久前市值一度冲破2000亿港元的碧桂园服务，在经过回调后，被排名第二的恒大物业步步紧逼。差距不到1个亿，恒大物业市值盘中反超碧桂园服务。恒大物业2020年12月刚上市，如今股价近乎翻倍。2月1日，碧桂园服务总市值1895.78亿港元超越恒大物业。物业股博弈“头马”给我们的一个答案是——物管行业呈现“规模为王”的特征。 不过对物业企业而言，上市只是个开始，能否维持稳定的利润，获取更大增值空间才将是其未来的立足之本。 1月25日，恒大总裁夏海钧以预祝的形式，在朋友圈表达了对恒大物业的期许，“预祝恒大物业今天的股价像是2009年恒大地产上市当年的一样只是起步，大物业未来将会开启十年以上的高速增长，形成目前倍数成长！”  恒大物业显然深谙并购的重要性。此前公布的招股书显示，IPO募集资金的65%,就是用于战略性收购及投资。根据恒大物业此前下达的“军令状”，恒大物业2021年要每月新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管立下“军令状”后，恒大物业迎来第一次大单“交易”。 1月29日，恒大物业发布公告，斥资15亿全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司。恒大物业在管面积将超过3.8亿平方米。 恒大汽车涨完恒大物业涨，这也是恒大物业上市后首度大手笔并购。 亚太酒店物业位列中国物业服务百强企业第54位，在39个城市拥有在管项目940个，在管面积超8000万平方米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态，服务业主超200万人；同时，还拥有33个城市公共服务项目，在5A景区、地铁、高铁、机场、医院等公共建筑及城市公共服务领域拥有丰富管理经验。 为了抢占物业市场，并购是最重要的扩张手段。不到一个月，恒大物业新增拓展在管面积已完成全年目标22%，总在管面积一举突破3.8亿平方米，为提前完成“军令状”提供强有力保证。 2020年，百强企业利润均值为3.08亿元，同比增长39.4%。TOP10 企业利润均值为12.6 亿元，是百强利润均值的 4.09 倍。在2020年百强企业平均利润构成方面，基础物业服务占比 1.68%，增值服务占比 1.4%。 从利润上来看，中国物业管理行业收入利润可观、呈稳步增长趋势。 物业是“地产二代”的温室，有大片的发挥空间，也有安全边际。与房地产业务相比，大多数物业企业初期可获得母公司扶持，经营业绩有足够保障。而且，物业企业普遍杠杆较低，偿债压力较小。 踏着物业的风口，“物二代”出场了，渐渐拉开了接班地产前的新生代较量。 来源：乐居财经 更多的地产二代，特别是80、90一代，正被父辈们安排到企业各个关键岗位上磨炼。 现如今已有19位“地产二代”进入了物业板块，他们的平均年龄大多在35岁左右。其中，90后（31岁以下）5人，占比约25%。年龄最小的俞昀只有26岁，现任宋都服务董事长；最大的单颂曦46岁，现任路劲物业服务（武汉）董事长。 还有部分地产二代早已身经百战，他们在物业板块游刃有余，其中不乏女将。如杨惠研和陈昱含。 在中国房地产行业里，女性接班后，通常从房地产主业，逐渐延伸业务。比如，杨惠妍从房地产主业，延伸到物业管理、教育领域，并且物业、教育公司均已上市。 未来，挑战与机遇并存，地产“二代”们是否能讲好物业故事，我们将拭目以待。 据统计，2020年，共有17家物业公司上市，其中aA股1家，H股16家，较2019年12家新上市公司数量增加5家。从时间点上来看，上半年仅3家物业公司上市，下半年上市数量达到14家，其中四季度物业公司上市数量达11家。 上市物业服务公司的主要业务类型包括：
2019年，物管板块迎来爆发。根据Wind数据显示，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务当年分别上涨222%、199%、161%、112%。2020年前7月，优质上市物管企业股价延续强劲表现，其中永升生活服务、时代邻里、宝龙商业的股价均实现了翻倍涨幅。 但是，还有一些物业公司上市后表现并不算很好。近半沦为“僵尸股”，49% 上市物企日成交额在1000万元以下，46%上市物企日成交量在 100万股以下。 其实在资本市场里，投资者喜欢看两样东西，一个是看的经营业绩，还有一个看未来的发展前景，还有没有故事可讲。 龙湖智慧服务便在2020年加大多业态探索，落地城陵矶、广阳岛、农博岛、北大荒等城市服务项目，并新进入税务局、文化宫、消防总队、4S店、河道等场景。 物业公司的外拓按下加速键，增值业务成为各家积极探索的新增长点，中国物管企业增值服务气候渐成。上市的物业公司都是在讲着同样的故事，实现的方式百花齐放，健康、医疗、养老、金融等都可以装进物业管理的“百宝箱”里。 除此之外，解决随着规模攀升的人力成本问题，既是物业企业突围的关键，也在倒逼物管企业不断提升对科技与互联网的运用。 修炼物业业务还看内功 物业开始独立的自负盈亏，必然更注重自身的发展及造血功能，物业不是快速盈利的行业，仅靠资本一味地扩张，不是物业长久的发展之道。 优质的物业需要口碑的培养和对服务持续的深耕。服务范围的扩大和服务水平的增加，得利最多的就是业主。物业公司的发展，就是我们接受到的物业服务升级的过程。 永升服务执行董事兼总裁周洪斌在近期的采访中表示。周洪斌认为，物业管理行业未来会向两种企业形式发展：“一种是大而全的综合服务型企业，一种是小而美的专业化型企业，除了这两种，可能不会有中间的状态。” 随着入场的房企增多，这片蓝海中的竞争压力也将与日俱增。中小企业缺乏品牌优势，运营成本相对较高些。 国家政策的支持、社会意识和需求的提高使得物业管理业务拥有巨大发展潜力，稳定的现金流预期是这一业务的显著价值，使其成为值得中小房企发力的领域。轻资产的运营模式，使行业进入者和参与者可以轻装上阵，尤其可以在融资困难环境下以小投入换取大效益。但也可以看到，上市物业服务公司大多经历了20年左右的积累，这个行业很难借助任何东风实现爆发式增长和爆炸式盈利，而是慢工细活，要求从业者心怀谦卑，以匠人之心去经营。同时要开动脑筋，观察行业的技术趋势和市场需求，以提升服务能力；积极寻求与头部公司的战略、资本层面的合作，以拓宽市场渠道，并实现安全长远发展。 1. 商业地产，逆袭新路径 |
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