房产证加名、减名分类详解及办理流程、税费（2021最新整理）

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导读：前几天我们推送了（把房子过户给子女，究竟哪种方式最省钱？（2021最新整理），很多读者咨询关于房产证加名、减名的问题。

关于房产证加名、减名，夫妻间、父母子女间、兄弟姐妹间，不同的关系有着不同的处理方式，今天便将各种不同情况涉及的相关问题整理如下，供大家参考。

文章来源：问律综合整理

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从法律上来说，“加名”、“减名”实质上是增加或减少房屋的共有权人。

20015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的10类不动产将在全国范围内进行统一登记。条例实施后，不少城市居民的“房产证”(中华人民共和国房屋所有产权证)陆续换发成“不动产证”(中华人民共和国不动产权证)。

按照法律法规规定，不动产权证加名、减名主要方式有买卖、赠与、房产析产三种，不同的处理方式、不同的身份人之间办理流程、费用也不相同。

不动产权证加名、减名的主要方式

1、通过房屋赠与的方式来加名、减名

若选择赠与的方式在房产证上加名，其办理流程及缴费情况如下：

1）双方签订房屋赠与合同；

2）将房屋赠与合同拿到公证处进行公证（注：有的城市只需要亲属关系公证，具体依据当地房管局的要求）；

3）双方携带身份证以及户口簿、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局申请变更登记，房管局对房屋进行重新评估后，然后按规定缴费、加名；

4）缴费情况：直系亲属（指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）的赠与只需缴纳契税，非直系亲属的赠与需要缴纳契税、个税、增值税。

2、通过房屋买卖的方式来加名、减名

若选择买卖的方式在房产证上加名，其办理流程及缴费情况如下：

1）双方签订房屋买卖合同；

2）进行网签备案；

3）去房管局办理购房资格审查通过后，打印购房合同并办理过户加名；

4）缴费情况：按照二手房买卖的缴费标准缴纳契税、个税、增值税。

3、通过房产析产的方式来加名、减名

房产析产是根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为。一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系上。

析产方式

1）根据协议析产

2）遗嘱分割

3）向人民法院提起诉讼

4）聘请律师协调、律师见证或诉讼

5）其他方式

析产登记所需材料

1）不动产登记申请表（原件）

2）申请人身份证明（复印件）

3）不动产权证书（原件）

4）析产协议（原件）

（析产导致房屋部分所有权转移的，当事人一方申请的，协议必须经公证）

5）婚姻关系材料（复印件）

（婚姻关系存续期间析产的提交结婚证；离婚析产的提交离婚证或法院生效法律文书等离婚材料）

6）测绘附图（数量：申请人数 1份）（原件）

7）人民法院的生效判决书、调解书、裁定书、协助执行通知书、仲裁委员会的生效裁决书等（原件）（属协助司法执行的）

8）税务部门出具的纳（免）税证明（原件）

9）其它经业务受理部门预审后确认需要缴交的资料

缴费情况：免征契税、个税、增值税

不同身份人之间的加名或减名

1、夫妻之间加名或减名

夫妻之间房屋的加名、减名有以下几种情况：

1）在一方的婚前财产上加名：比如丈夫婚前买了一套房，婚后在该婚前财产上加上妻子的名字（注意：如果夫妻双方对一方婚前房产加名达成了一致约定，为明确双方共有的份额等最好是签订书面的财产协议并办理公证手续。）

2）在婚后财产上加名：比如婚后买了一套房，但房产证上登记的只有丈夫一人，现在想在该房屋上登记上妻子的名字；

3）在婚后财产上减名：比如婚后两口子买了一套房，房产证上登记的是两个人的名字，现在想去掉妻子的名字。

不管是哪种情况，婚后房屋要增加、减少另一方的名字，大部分地区只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和增值税，仅收取房屋登记费和印花税等。不过在深圳，无论是增加夫妻或者家庭成员的名字，还是需要通过买卖或者赠与的方式，才能将对方作为部分产权人加入。

注：如果婚前加名、还是要按照买卖或者赠与方式处理。

2、直系亲属加名或减名

直系亲属之间不动产权证的加名、减名可以通过赠与或买卖来实现。

按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，将房屋产权无偿赠与直系亲属（包括父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、其他承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人），对当事双方不征收个人所得税。

具体流程及相关税费：

此外，在大部分城市直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。所以一般情况下，如果直系亲属之间加名或减名，在不考虑再次出售的情况下，选择赠与方式比较合适。如果考虑再次出售则建议从当前变更所花费的时间、成本与未来再出售时的成本两方面综合考虑之后再加以选择。一般来讲，如果有一套房屋需要进行二次销售，就不建议赠予。一般可以直接进行买卖，和二手房交易流程一样，缴纳包括契税、个人所得税等，风险系数也是最低的。

3、非直系亲属加名、减名

非直系亲属之间要么通过赠与的方式来加名、减名，要么通过房屋买卖的方式来实现加名、减名。需要注意的是非直系赠与需缴纳3%契税 20%个税。

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相关注意事项及风险提示

要想在房产证上实现加名、减名，以下事项需要注意：

1、若房屋办理了银行按揭贷款，则必须先将银行贷款还清且解除了房屋抵押手续后才能加名、减名；

2、加名前要考虑清楚，若一方名下无房，在加名后则后续再次购买房屋，那就属于二套房了，房贷的首付以及利率都会上浮，缴纳的税费也会按照二套房标准计算，外地户口可能还会被限购；

3、在限购的城市，非直系亲属赠与视同买卖，受赠人必须有购房资格，且受赠的房屋计入住房套数。

4、核税时，兄弟姐妹依照直系亲属的标准缴税，但赠与时依然需要购房资格。

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