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最近俩月， Condo 市场明显回暖，尤其多伦多外围的 905 区，销量首次超过多伦多市中心。同事代理的一个位于万锦的 2 卧Condo 单位，上市当天，看房人就已排满，这在去年底是无法想象的。 推动周边 Condo 走好的主因还是疫情，土地房抢的太疯狂，市中心公寓又太贵，居家办公，预算有限，不如就在外围的好地点选个心仪 Condo。公寓目前整体上是买家市场，好单位也要行动快，但毕竟可以讲价，附加条件。 从业这些年，Condo 重售房没少做，刚入行那会儿，基本靠着 Condo 买卖撑过。每想至此，心中无限感恩当年明知我刚拿到牌，即没单更没经验，却选择信任，支持我的客人们。大恩不言谢，唯有砥砺前行，做一个让您不因认识我而失望的人。 过去写过多篇关于 Condo 的地产文章，但有些重要的事情和变化，还是要说说，对于刚入市，或首次买 Condo 的人，哪怕算提个醒，也是好的。 1. 管理费高，且无正当理由。 管理费的高低，及其所涵盖的内容，是买共管公寓前，须注意的第一要素。当然，酒店式大楼，管理费就算高的合理。比如我前年帮客户卖掉的市中心一处酒店式公寓，威廉王子和凯特王妃曾下榻的四星级爱德华王子酒店，客房外仅有的几十套私人公寓，管理费每尺达 $ 1.4 ，远高于普通公寓的平均 $ 0.7/尺，但业主可以享受与酒店住客一样的前台服务，门童恭迎，保安护卫，提供新鲜水果的健身房，酒店餐厅的折扣等。 一般来说，大楼越老，管理费越高。过去我曾强调，买重售 Condo，最好买 5 年之内新的大楼，需要维修的地方少，管理费低，未来好出手，有升值潜力。然而不是每个人都有条件，或者愿意选择新楼。有些在老区生活工作的人，基本没有 1 到 5 年的新楼可选择，况且，以前建造的公寓，面积超大，住着舒服，现在的开发商哪里舍得这么给空间。 想知道管理费是否合理，您要与周围相似大楼做比较，楼层，年龄等，若你看上的大楼，单位售价和附近同类大楼差不多，管理费却高出很多，必须引起警惕，说明这楼有问题。比如需要修复的东西多，被用户起诉，管理不善，乱用大楼储备资金，等等原因，这些都可能造成管理费超高。 同区，同类，同龄的大楼群里，管理费越高，升值潜力越差。 2. SpecialAssessments 特别评估（额外费用）。 特别评估这个，总觉着翻译成中文别扭，我把英文写上，以免误解。其实是住户需额外缴纳给大楼董事局或管理处的额外费用，用作未来可能出现的，或尚未完成的工程，或者某项修复专用款。 造成额外收费的多数原因是，大楼的储备资金不够丰厚，导致某些大的修复工程无法动用大楼储备资金，不得不专款专收，有些大楼甚至要求业主一次性付。我知道一个大楼，本来管理费 $ 416/月，大楼因全部换新电梯，作为 Special Assessments 征费，业主每月管理费涨到 $ 900 多，连续交付两年才结束。 一个大楼里如果有很多这样的特别评估，意味着业主未来要额外出钱，甚至刚搬家进去就赶上，当然非常不好。法律规定，卖家要向潜在买家披露自己的公寓单位是否有特别评估。当然，买家如果自己想知道，可以要求律师从大楼管理处索取相关文件。 SpecialAssessment 通常不被保险公司覆盖，业主要自己出这笔钱，所以，如果您担心未来入住后有意外花销，可以在办理 Condo 保险时，特别询问下。 歪个楼：Condo 大楼总会有些诉讼案，日积月累，大小诉讼都会被记载在大楼报告里。今年初，我的客人买北约客的一个高层公寓，大楼报告里有员工被不合理解雇，要求赔偿全年薪资的小案，客人有点儿紧张，好在律师追问后，知道已解决，而且这个大楼，储备资金很雄厚。小案子不算啥，就是要当心威胁性很大，涉及款额高的诉讼案，万一大楼败诉，又万一储备资金不够，业主恐怕要在某种程度上担负。 大楼储备资金是否雄厚，是否有很严重的大诉讼案，这些都能从大楼报告StatusCertificate 中得知。 3. 拒绝或不情愿提供大楼信息。 有些大楼管理处或者董事会，你找他们询问点儿事，顾左右而言他；要些非保密性的材料，或者与大楼有关的相关信息，推三阻四，很不情愿提供，甚至直接拒绝，这就要非常当心。除了管理不善，人浮于事，很大程度上，也许真的有不可告人之隐患。作为潜在买家，要进一步调查，如果心里实在不舒服，那就相信自己的感觉，干脆避开这楼。 一个健康的大楼，从人到设施，都很阳光，对于买家提出的问题和要求，也愿意配合。我在带客人买Condo 的过程中，常在看房时，特意找些问题，询问前台，偶尔打电话找管理公司问事情，能感受到各个环节的工作人员的态度和整体精神面貌。 4. 大楼维护历史。 这条容易被忽视，但却非常重要。Condo 大楼每年都要有计划的做维护，一个有点儿年龄的大楼，却多年未做过大的修缮，非常可怕。并且，您在大楼里仔细看，到处是破旧且需要修补的地方：屋顶，地毯，电梯，墙壁油漆，公共设施区等；或者，有些大楼里的修复工程，绵延不绝总不完工，修补现场只看到狼藉，很少有人施工，等。这就等于买了一个定时炸弹，您现在看不到有书面上的额外收费，搬进去后说不定哪天，就会被征收一大笔钱，就是我们上边说的 Special Assessments。 5. 访客停车位不足，或根本没有。 有些大楼，尤其市中心空间不够大的地段，停车位非常少，即使有也要收费，甚者完全没有访客停车位。您可以不要车位，但您的朋友或者家人偶尔过来，没停车位真的很不方便。当然您可以停在附近的收费停车场，可想而知的各种不方便和不安全。如果您是年轻的上班族，也许没车，但不可能没朋友，而且以后出售时，会是个潜在的问题。 6. Condo 里的居住人群。 这条，对于想在多伦多市中心置业的买家尤其重要。外围地区的大楼偶尔也会根据地点不同而有固定居住人群，但多伦多市中心很多大楼里住的是年轻人，周末聚会，夜里迟归，平时呼朋唤友，走动频繁，总有陌生人出入电梯。 若您家有小娃，或者您中年以上，尤其喜静不喜动，这样的楼一定不要买。年轻人混不吝，礼貌有限度；疫情期间不带口罩，不做安全防护，被点名的市中心大楼，都是年轻住户居多。 一个大楼的整体面貌，包括整体外观，居住人群，教养程度，工作人员态度，是否干净整洁，维护及时，这些肉眼都能看到，看房时注意观察。 买 Condo 要注意的事儿不止上述这些，周围大环境，安全，交通，未来是否会有大的建筑物在旁边起来遮挡您这楼的光线，不游泳就不要买有游泳池的大楼，楼里是否租客多于业主，等等，等等，要真掰开细说，66 条都可以出来。 然而，任何房都无法做到十全十美，好比我们本人，还有我们的钱袋。知道自己最想要什么，了解买房中需引起关注和警惕的关键环节，大方向不差就好。力求做到完美，结果交给上帝。 |
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