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进入3月中下旬，全国多地楼市政策再度收紧。西安、成都、杭州先后出台摇号新规；长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房；深圳推行“三价合一”政策。 此外，还有广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛；海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。此外，2018年两会后，大连、阜阳等地曾出台楼市调控措施。 自2017年“3·17新政”以来的一年中，北京市二手房降价幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元~1.5万元。而上海2月二手房挂牌均价，较1月下跌了4.92%。与去年高峰时房价相比下跌了10-20%左右。足见，房地产调控取得了卓越的效果。 但是，另外有部分热点城市在春节过后，房地产市场便却出现了“供需失衡”的迹象，房价有失控上涨的风险。于是便有了各地根据自身不同情况，采取“因城施策”方针对房地产市场进行适度调控。那么，部分热点城市房地产为何会呈现死灰复燃的情况呢？ 从供给端来看，在经历了几轮房地产“去库存”之后，部分热点城市房地产供应明显不足。库存规模下降，去化周期缩短，几乎是各地楼市的常态。上海易居研究院的数据显示，在库存连续32个月缩小后，100个城市的新房住宅平均去化周期仅为11个月，低于12-16个月的合理区间。 其中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为12.2个月、10.3个月和10.6个月。这种趋势可与官方的数据互相印证。根据国家统计局的数据，截至2018年2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，已与2014年10月的水平大致相当。这也意味着，全国商品房库存已经降至3年前的水平。 此外，各地推出限价政策，人为的将新房价格控制起来，如此一来是压缩了房地产项目的利润，尤其是前几年那些不计血本拿地的开发商，只好放缓开发以待时局变化。 以北京为例，2017年，北京新房供应套数和面积均大幅下降，并创下自2006年北京开始执行预售管理制度以来的历史新低。进入2018年，这种情况仍未改变。 另从需求端来看，现在各地的房地产成交正在回暖。2018年3月，北京新房市场共成交1033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，环比分别上涨73.3%和52.4%。同期，北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月和2018年1月之后再破万套大关，这也创下自2017年4月以来近12个月的新高。 这一方面是由于气候转缓，每年3月至5月被称为楼市的“小阳春”。这期间除非出现重大利空政策，市场需求往往都会复苏。另一方面，受到二线城市吸引人才购房政策的影响、三四线城市棚改货币化政策的影响，购房者的需求也开始越来越旺盛。 正是因为部分热点城市房地产出现了“供需失衡”问题，为了防止当地房地产再次陷入失控状态，让房地产市场保持稳定，所以这一轮由各地政府出面，纷纷针对各自情形推出新的一轮调控政策。那么这一轮新房地产调控周期将会给我们带来什么样的信息呢？ 首先，房地产调控将发生重大变化，过去是一刀切的调控方式，往往难以取得令人满意的效果，而现如今调控下放到了各地方政府，这也从此前的“因城施策”，进一步落地到“因县施策”、“因区施策”层面。 这也意味着，未来中央政府将会把多数的房地产调控的权利下放给地方政府，再由地方政府根据不同的区县进行更细化的调控，这样调控将更有精准性、有效性。 再者，遏制投机性炒房，让房地产回归居住属性。我们看到近期各城市推出杭州等地推出新房摇号政策，以及长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房主要都是向首次购房的刚需倾斜。 而深圳推行“三价合一”政策主要是提高投机性购房者成本，防控房地产的金融风险。如今，各热点城市都明白，投机性炒作堆砌起来的房地产泡沫很难长久，只有刚需带来的购房需求才是可持续性的。 最后，尽管短期房地产市场还会有所反复，但是房地产调控政策将是长期性的，只有等到长效机制逐步完善了，才会真正退出。至少在可预见的3年内房地产调控政策不会结束。 所以，二季度房地产市场政策将继续收紧。同时从目前来看，各地出台的政策也更加细化，这符合房地产市场持续调控的导向，对促进房地产市场健康发展有积极的作用。显然，那些希望房地产调控早日寿终正寝的投机炒房者，这次恐怕要彻底失望了。 近期国内新一轮密集的房地产调控政策出台，这主要是炒房需求又开始升温，而房地产的供应却在下降。为了防止房地产失控，各热点城市都出台了调控新政。而这些新的调控政策主要传达的信息是，：房地产调控将是常态化、各地调控将“因区施策”。同时，房地产去投机化，回归居住属性将不会动摇。 |
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