 就在本月初，住建部再次喊话楼市，这也是今年以来住建部第四次喊话楼市。而对于这波热点城市出现的反常的火爆，住建部对市场定下了“炒房”的基调，认为部分城市房地产市场出现过热的现象，投机炒作有所恢复，潜在的风险不容觑。 对此，有消息人士透露，住建部5月初就对被约谈的12家热点城市负责人定下调控总基调，并且也给出具体调控方向和路线，如果在接下来的一个月内，地方政府不能祭出行之有效的政策手段，未来住建部在楼市调控中的话语权将会更多且更具体。 显然，住建部对各城市的“因城施策，分类调控”的效果并不满意，甚至可以说是零容忍。对此，我们认为，住建部此时出手对12家前期房价涨幅过快的热点城市进行约谈，背后有着几层原因： 首先，各地调控政策虽多，但都没被严格执行，房地产调控的效果不彰，迫使住建部出手。今年以来，全国各地累计发布房地产调控总计超过百次，但随着二三线城市人才引进、排队摇号、棚改货币化安置等，在一旁给房地产调控开了口子，造成房价越调越涨的怪现象。  再者，全国房价除了一线城市回落外，都在普涨。最新数据让人不安，全国住宅新房销售均价达到8,275元/平方米，较去年同期上涨8.7%，全国住宅均价首破8字头。这样下去房地产调控要变“空调”。 再次，房地产投机风险正在扩大。根据最新数据显示，2018年一季度城镇新购房中，仅有30.8%为首套房，而第二套房及第三套房占比高达69.2%。可以理解为，纯刚需购房仅仅占了三成。有报告指出，近三年来投资购房比例上升致使房市风险增大。 最后，各地房地产市场乱象丛生，全民炒房问题已不容忽视。在成都，七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里。杭州某楼盘开盘时，出现近3000人抢177套房现象，一位98岁的老奶奶竟然成功摇号拿下一套89㎡的户型。这样的例子如今遍布各地，重庆、西安、武汉、南京等地，处处是抢房人的热情。  唯一让住建部稍感欣慰的是，各城市的房地产去库存，取得了明显效果。现在全都转化到购房者手上。4月份以来，百城住宅库存已经出现了连续33个月同比下跌的现象。从去化周期来看，2018年4月份，100个城市新建商品住宅存销比（库存去化周期）为10.3个月。 那么，住建部下半年开始将调控过热的房地产市场：第一，对于房价上涨过快的城市采取负责人问责制。按照住建部的最新提法，要坚持调控政策的连续性稳定性，主要的目标任务有六条，分别是“稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期”，对未来控制房地产投机炒作不力，使当地房价失控上涨，必须采取负责人问责制。 第二，住建部将敦促地方政府加大土地市场的供应，以降低当地的房价。防止地价推升房价。截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，其中46个城市土地出让金超过100亿元。 之前，已有多地政府为了稳定市场，在严控新房预售价格的同时，也加大土地市场的供应，以应对开发商因新盘限价，而导致出现短期的房源紧张问题。 目前全国很多热线城市都出现了房荒问题，这主要是新房供应不足导致。这主要由于土地供应偏紧，开发商不得不高价拿地。而新楼盘造完后，地方政府却要限价销售。 这大大的影响了开发商的推盘热情，很多开发商都在一点点推新楼盘，或者放缓新房建造的进程，以期盼时局有变。正是由于新房供应少了，才会出现房荒的奇怪景像。  第三，建立房地产长效机制。住建部最新提出热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，并且要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%。 住建部约谈了多家热点房地产城市的负责人，意图在下半年发起由住建部亲自监督的房地产调控。主要对房价上涨过快的城市负责人采取问责制。同时，防止土地价格推升当地房价。 此外，住建部还要求各地建造一定比例的租赁住房和共有产权房，这对购房群体产生分流作用。总之，下半年楼市将步入大调整周期，房地产回归居住属性的进程正在进程中。 |
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