抢人！摇号！棚改！政策终极目标是为这个

昵称73801462 2021-02-21

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就在不久之前，全国多数城市还在为房地产“去库存”的问题而烦恼。但随着国内房价的节节攀升，各种各样的楼市乱像在二三线城市上演，这不仅推高了当地的房价，而且还一举扭转了全国房地产的供需状况，现在多数二三线城市房地产去库存已接近收尾阶段。

数据也显示，各城市的房地产去库存，取得很好效果。4月份以来，百城住宅库存已经出现了连续33个月同比下跌的现象。从去化周期来看，2018年4月份，100个城市新建商品住宅存销比（库存去化周期）为10.3个月。

现在问题是，本来全国各城市住宅商品房按正常的销售速度，要用3-5年才能消化掉，而为何在一年多时间里，由之前大量房源要“去库存”一下变成“房荒”现象出现呢？

对此，我们认为，各地政府仅用了“引进人才”、“棚户改造”、“购房摇号”这三大招，就把国内的房地产去库存问题给解决了。

首先，买房登记摇号。目前有十几座城市采取了新房摇号制度。在成都，七万人抢千套房，买房队伍绵延几公里。杭州某楼盘开盘时，出现近3000人抢177套房现象，一位98岁的老奶奶竟然成功摇号拿下一套89㎡的户型。这样的例子如今遍布各地，重庆、西安、武汉、南京等地，处处是抢房人的热情。

从表面上看，买房摇号本意是避免开发商暗中哄抬房价，让每一位居民都有购房的机会。但实际上，买房要摇号，这让很多本来不需要买房的家庭都参与到摇号的队伍中来，本来当地房源紧张才会摇号，现在所有的人都来参与摇号，房地产市场热情一下子被这项政策撩拨了起来，房地产供不应求一发不可收拾。

再者，抢人才大战，人口大量流入造成当地房价上涨。目前有近60家二三线城市都在上演抢人大战。令人关注的是，天津近期也加入了抢人才大战，不用了1天时间就有30万人网上申报，创下历史纪录。目前除了天津之外，还有武汉、石家庄、西安等几十座城市都在对外来人才打出“快来落户”的邀请。

引进人才战略并没有错，但是由于门槛过低，导致一下大量人口流入，这等于变相在限购政策旁边开了一道口子。而因人口大量流入，当地房价便出现暴涨，房地产本来需3-5年消化掉的，转眼变成“一房难求”的奇怪景象。

最后，一些二三线城市通过棚改货币化安置来去库存，就是地方政府用棚改地块作为抵押物，向国开行要求贷款，而一旦地方政府获得了巨额贷款后，就将贷款以货币化的形式发给了棚改居民，当棚改居民在拿到了货币安置款后，就跑到周边地区去买房，这样人为的制造了一大批的刚需，虽然为二三线城市去库存走出一条途径，但同时也推高了当地的房价，

棚改的本意是既可提高棚户区居民的居住条件，又能让地方政府盘活的存量用地。而问题出在货币化安置上，如果将棚改居民统一安置在指定的商品房里面，那么当地房价也抄不起来，而现在是货币化安置，这让本来无力在周边购买商品房的棚改居民一下子有了强大的购买力，这样当地过剩的房地产库存是消化掉了，但是大量资金推高了当地的房价。

实际上，各地通过购房摇号、人才引进、棚改等政策，人为的改变了当地的房地产的供需结构，所以当地房价才会越调越涨。如果把中国社会比作一大锅水，房地产就是底下的一堆干柴。而各地稍微加点火星，整个社会就会沸腾起来了，各种乱像丛生。

那么，各地绞尽脑汁，想尽办法，采取的抢人！棚改！摇号！这三大举措背后，就是为了“去库存，转风险”。也就是说，把原本开发商和地方政府手中的大量库存房源风险，一下子转移到购房者的手中。如此一来，各地政府和开发商的金融风险就被如愿化解，而房贷的还本付息的事儿，则由那些刚需和炒房者去还了。

既然地方政府成功化解了一次房地产去库存危机，那么住建部就要对其进行约谈。希望各地房价避免发生大起大落的现象，让房地产回归居住属性。预计到下半年，前期房价上涨过快的二三线城市都会严格执行房地产调控政策。房地产要见好就收。目前房地产虚火过旺已是不可持续的：

一方面，房地产已到该降虚火的时候了，根据最新数据显示，2018年一季度城镇新购房中，仅有30.8%为首套房，而第二套房及第三套房占比高达69.2%。可以理解为，纯刚需购房仅仅占了三成。之前，各地方政府只是想把之前多余的房地产库存风险给转化掉，而现在就更不会再纵容投机者了。

另一方面，居民杠杆率在下降，现在不主动降虚火，将来会很被动了。28日发布的《2018年1季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2018年一季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至19.7%和33.1%，双双连续4个季度下行。未来居民杠杆率将进一步回落，靠各种政策点燃的各地购房热情也正在逐步熄火。