四大现象出现 房地产正在发生大逆转？

2018年即将过去，但中国楼市却走得扑朔迷离。一边是开发商降价促销，却销售进度缓慢。二手房东折让几十万甩售，却仍然乏人问津。而另一边，全国70座大中城市中，新房价格上涨的城市仍有65个，特别是中西部地区城市涨幅明显。

与此同时，随着10月份各项金融数据的走弱，以及近期公布的，中国11月官方制造业PMI为50，已降至2016年7月以来新低，引发了各界对2019年房地产调控即将松梆，房价仍将大涨的猜测。不过，还好官媒多以“楼市调控不会半途而废”的发声来回应，也使得这样预测的杂音开始逐步小了很多。

实际上，出现房地产数据与真实房价的情况相冲突情况并不奇怪，就如国家统计局公布的CPI数据往往与普通百姓对现实中的物价真实感受也是不一致的。房地产数据公布新房数据失真度较高，主要是因为，统计数据往往有阴阳合同、政府限价等因素制约，而我们对房地产市场的现场真实感受者最能说明问题。

现象1：开发商亏本大甩卖，楼市真的凉了！

国内知名房企——中国金茂亏本挥泪大甩卖。厦门翔安金茂悦目前均价2.8元/平方米。该楼盘动态显示，10月中旬，翔安金茂悦推出50套内部认购房源，单价2.5万元/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在4万元/平方米左右。

就在2017年9月，厦门迎来“金九”的最后一场土拍，当时超过10家开发开发商报名参与，最后，金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价2.95万元/平方米。

而目前，中国金茂不管是2.8万元/平方米，还是2.5万元/平方米甩卖，都是在做亏本赚吆喝的买卖。即便以2.8万元/平方米来计算，这一价格也比楼面价还便宜了1450元/平方米。

对此，我们认为，开发商亏本大甩卖，背后既有卖房难，融资难，房价下跌等因素，但也有开发商对后市的预期的一种悲观态度，房地产市场风向已经改变，现在稍微亏本甩卖，总比将来囤积在手上，无法变现，造成流动性枯竭的局面要强得多。

现象2：北京四环内房子却卖不掉

在人们印象中，北京房价不可能下跌，也不愁卖不出去，而且在四环内一房难求，甚至根本已经没有多少可开发的新楼盘可售。近日，北京市丰台区某项目，紧邻地铁10号线，销售限价为每平米66000元左右，但首批300多套房源开盘10天后，仍然没卖完。

另据权威机构的数据，目前已有29个“限房价 竞地价”商品房项目入市，总建筑面积约205万平方米，约17000多套，目前已网签3000多套，网签率仅18.5%。只有部分位置较好的项目去化情况较好，大部分项目的网签率甚至低于18.5%的平均水平。

对此，我们认为，北京等一线城市房子均在5-6万元以上，而房地产调控却在长期持续下去，这就造成大量投机性购房需求被阻断在外。同时，当地刚需的收入难以支撑起这样高的房价，所以就出现了“有价无市”的情况。

现象3：业主降价卖房，中介半年没有接单

目前，三四线等中小城市房价刚刚轮涨上来，但涨幅已经收窄。一二线城市房价首先开始松动，进入下行周期。以深圳为例，今年10月份，深圳市新房成交量环比下降18.3%，每平米成交均价5.4万元左右，环比微跌。而二手房市场更是表现冷清，一些中介甚至表示，他们已经半年没有接单了。

据当地房地产业内人士表示，现在新房和二手房市场成交低迷：一方面，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右，甚至有15%，即使在这样的下调幅度下，二手房成交量依然没有上升的趋势。

另一方面，开发商打折促销，甚至出现新房价格比二手楼盘更加便宜的情况。现在的折扣是认购有95折，在规定时间内，交齐首期款还有一个98折。但即使加大促销力度，开发商新盘的去化程度也不高，能销出去一半就算不错了。

现象4：消费贷、首付贷再次重出江湖

近期河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出违规的“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，其中不乏一些大型房企。与此同时，为了求生存，房产中介也暗中帮助客户申请消费贷，就是先以消费类贷款的名义，申请贷款，然后拿消费贷的资金去支付首付款，最终再由购房者想办法在一定期限内筹到资金，偿还银行首付贷款。

对此，我们认为，在监管层的高压之下，部分开发商和房产中介私下给不具行购房资格的客户加杠杆，这样会扰乱我国的金融秩序，增加系统性金融风险。同时，也说明了现在房地产市场的降温至冰点，对于开发商和房产中介都在想尽一切办法“活下去”。

楼市的冬天真的来了，现在无论是新房，还是二手房都在降价甩售。部分开发价出现了亏本甩卖现象。此外，一线城市的房子也开始滞销了。为了过冬，不少开发商和中介开始涉险做起首付贷，这是到了万不得已才走的一步险棋。等到房地产去投机化，回归居住属性后，房地产的成交量会重新回暖，这样楼市才能走可持续发展道路。