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重庆人买房，最喜欢的就是盯着新房市场。比如买一套100平新房价格10000元/平，后期开盘卖12000元/平，马上就欢呼雀跃，认为自己赚了20万。我每次看到身边这样的人，都不禁暗笑，真的赚了20万吗？ 你从新房市场购买了房子，最后能不能赚钱，其实并不取决于新房市场涨跌，最关键的就是最后，你要把新房卖出来，必须依靠二手房市场。所以二手房市场的冷热涨跌，才是影响投资房产收益的真正市场。 棕榈泉悦江国际目前出现二手比新房便宜三千的情况， 但真的中国距离二手房市场还早吗？我上周写了一篇文章，已经分析了，中国一线城市已经彻底进入二手房为主导的市场，现在重庆也会慢慢演化成一线城市的情况。 北京、上海二手房成交量远高于新房，数据来自易居； 重庆主城区二手房2018年一共卖了19万套，其实也只统计了主城，区县二手房市场几乎已经被冰冻。由于二手房政策干扰少，定价不被管控，更能实时体现真实的楼市情况。 对重庆二手房市场的分析，可以让我们更清楚的了解重庆楼市。 01.二手房成交两次腰斩 到家了无疑是重庆二手房中介的老大，其官网上都会公布上个月重庆二手成交量数据。但从9月份起，这个数据就停止公布了，引起了业内的诸多猜测。 今天我看到了一组惊人的数据，也突然明白了到家了官网不再公布月成交量的原因。 重庆主城区二手房成家量（包含车库和门面）持续暴跌，从今年5月高峰期单月成交近16000套左右，到了8月只成交量8800套，出现腰斩的情形。 截图自幸福里房产大数据； 到了9月，直接把我吓了一跳，单月只有4000来套，环比八月居然再次腰斩，相比5月份足足下跌了75%！二手楼市已然彻底冰封…… 以这样的成交量，仅仅现有的20万套二手房几乎就要卖50个月！ 02.新房的活跃只是表象，二手房的冰冻才是真相 重庆新房价格今年还是微涨的，购房者还在进场，2017年底和2018年请客喝茶抢房的人，都还在看着新房价格的继续上涨而暗自得意，“自己今年又赚了几十万”，但这一切都无法掩盖不了重庆二手房的全面遇冷。 或许大家都还抱着买房赚钱的心态，也没有去思考过房子接下来是否能够变现，继续买涨不买跌，在新房市场大胆买入。然而开发商正是利用这样的恐慌购房心理来加速去化，将房企的高杠杆风险转移到购房者身上，所有人都沉浸在这场房价上涨的狂欢中。 无论是ZF还是开发商，都早已深谙“涨价才能去库存”的套路。 2015年，重庆市商品房库存面积高达4170万平方米，楼市岌岌可危，晋渝等多家知名房企倒闭，并形成区域金融风险。 2016年初，重庆出台楼市去库存政策，随即引来外地炒房客的注意，“打飞的到重庆买房”。这批最早入场的投资者无疑赚钱了，但随后大批追涨的投资者却大多成了接盘侠…… 冷静下来的人已经开始逃离重庆楼市，毕竟房价的短期波动风险越来越大，重庆楼市不需要跌，只需要横盘两年，大部分的投资者就受不了。赚没赚钱不知道，反正库存和负债已经彻底甩在了购房者身上。 反倒是开发商全身而退，金融风险顺利化解！ 03.2018年平均每个月卖12000套二手房 我们看一下2018年重庆的二手房交易量，可以说去年的重庆楼市牛市，就是靠二手房庞大的交易量支撑的，全年一共交易了19万套二手房，平均每个月交易12600套。 大量前期低价购入的房产在二手房市场高价卖出，形成大面积赚钱效应，从而助推了整个重庆楼市的火爆。说直白点，就是大家看见前面买房的人赚钱赚惨了，就心里痒痒的去买房了，唯恐错过了这趟财富的列车。 中国人果然是买涨不买跌。 图片来自易居； 我们在看一下2018年1-5月，平均下来重庆每个月成交了15000套二手房，而当时重庆二手房的库存量才30000套左右，意味着每个月的库存都被消化过半。供求关系紧张，这才是去年楼市火爆的原因。 2018年1-5月二手房挂牌/成交走势，数据来自兔博士； 但是看看现在，光链家一家中介的二手房库存高达128000套，关键重庆还有到家了等其他大中介，实际上现在重庆二手房挂牌量早已超过20万套。 这12万套二手房里面5年内的次新房，就高达3万套之多，光链家一家次新房的数量，就等同于2018年重庆所有二手房包括老破旧的总和。 现在中介手上是房子多，客户少，成交难。 重庆二手房现状就是库存对比去年暴涨，但是销量却暴跌，不得不说很讽刺啊。 7月楼市正火，小树推文看空后市（链接：二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！），被无数业内人士嗤笑，但不幸的是最后被言中了。 谁来给这些二手房去库存呢？ 04.平均一家门店卖一套二手房？ 看一下重庆有多少中介门店，根据重庆时报的数据，主城区在2018年5月大概有2800家门店。加上一年来德祐开了几百家门店，今年我保守估计，重庆中介门店突破了3200家以上。按照一家门店月成交3套才能保本计算，至少要月成交上万套才能维持。
重庆8月份卖掉8000多套二手房，一个门店平均能卖2套二手房，算上二八规律，就是20%的门店卖掉80%的二手房，重庆有多少门店一个月在二手房市场上打白板？ 按照9月份4000套二手房的成交，将有多少中介门店即将关门？！ 05. 房租开始下跌，房价上涨底气不足 按国际通用的做法会拿房价租金比来衡量房地产泡沫水平。按照这个水平来衡量，重庆现在租金回报都不到2%，甚至不如银行活期理财。 2017-2019年，随着房价上涨，很多购房者都想当然地认为房租也会上涨，同时社会上也冒出大量的长租公寓和托管公司，都认为租赁市场是下一下蓝海。 但实际情况是啪啪打脸啊，房租是由收入决定的，随着房地产市场供给增多乃至过剩，房租却不断下降，重庆今年房租呈现下降趋势，而商业地产的房租更是惨淡，我们看看某知名中介的租金统计，短短几个月从33元一平，跌倒了30元一平，下跌10%左右。
数据来自撸房价； 我的判断是重庆租金下跌，说明市场上能买房的基本都买了，租赁需求大幅减少；继而可以推断，短期之内重庆房价继续上涨的底气不足。经济规律可能会迟到，但是从来不会缺席。 预计1-2年内重庆二手房价格还要继续阴跌，从而让房价租金比回到一个相对合理的范围之内。 06. 潮水退去才知道谁在裸泳 很多人好奇，重庆的房子到底被谁买走了？本地人？重庆本地土著很少有没房子的，2018年搜房网出了一个数据，2017年重庆主城人民只占据二手房购买人群的15%，其余42.5%一个是外地购房者，另外42.5%是区县人民。
看到这里，大家都看明白了重庆二手房为什么在2019年挂牌量暴涨吗？因为2年到了，投资客开始抛盘了，我们就打算区县的不算投资，但是42%的外地购房者是来重庆定居的吗？其实大家心知肚明。 对于普通刚需购房者来讲： 1. 最佳的购房时机已经错过，去关心房价的涨跌也没有意义，接下来只有咬紧牙关上车或者等待下一轮的房产周期； 2. 对于刚需改善来说，现在不是置换房产的好时机，一般置换房产都是在牛市前夜，你置换下来的二手房，在接下来的牛市中好卖而且能卖高价； 重庆新房市场的火爆只是假象，购房者的需求仍然是被刺激起来的，关键是现在新房也不火了。上周有房交会的大利好，而重庆新房一周才卖了2814套，这是不是出乎很多人无脑唱多人的意料。
图片来自锐理数据； 相对于新房市场，重庆二手房市场无人问津已经是常态，但是二手房的遇冷并没有带给购房者任何的冲击，大量的购房需求仍然只眷顾新房，重庆人的新房癌已是深入骨髓。
新房市场活跃，二手市场冰封，越来越多的人都意识到楼市风险越来越大，但却没有多少人愿意承认。只有当投资者把房产拿到市场上变现的时候，才发现根本有价无市。 回头再想想当年的楼市去库存，你是不是已经明白点什么了？ 北区楼盘： 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承 御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院 恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆 南区楼盘： 龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜 西区楼盘： 板块分析：
小树，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量楼盘，探寻最真实的重庆楼市； 楼市评论： 1.礼嘉网红神盘二手暴跌5000元，投资者全线套牢！房价倒挂彻底结束 2.西部陆海新通道奠定重庆西部中心地位？现实太打脸，又是一厢情愿 3.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！ 5.用高租金圈钱，借装修名义融资？这家重庆托管公司大家千万当心 知识星球 |
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