是的，民宿真的惨。 前段时间，日本出入国在留管理厅公布了一组数据，4月新入境外国人数降到了1256人，同比大幅减少超过99.9％。这其中，从中国入境的人数仅为29人…… 对比一下去年的4月，光中国去日本的游客有72.6万人次，一下就变成了两位数，新冠疫情对旅游业的影响几乎可以说是摧毁性的。 根据帝国数据库的最新统计，截至5月18日16时，因为新冠病毒疫情而倒闭的日本企业数量已经达到156家。其中，酒店、旅馆倒闭数最多，达到34家，其次是餐饮业的19家。 另外根据日本观光厅4月30日发布的《宿泊旅行统计调查》，3月入住日本旅馆·酒店的外国人数118万人次，与上一年同期同比减少85.9%。 4月日本就进入了“紧急事态宣言”，新冠疫情带来的损失预计将进一步增加。 但这段时间，却出来了一些优质民宿的降价机会。不想看文章的朋友，直接划到第四部分，实打实的好物件推荐给你！  “零入住率”大冲击 在疫情期间，我跟日本当地两个做民宿的朋友聊了聊，以下是对话实录。 “在现在这种情况下，旅馆或民宿想赚钱是不可能的。” 田中先生（化名）于去年11月开始在浅草地区经营民宿，截至今年1月，入住率还能达90％，但如今却不足20%。 （今年3月，全国简易宿所的平均入住率仅为15.5%） 去年，田中先生以9000万日元（约为587万人民币）的价格在距离浅草站两个站、步行不到5分钟的地方买了一个4层楼高40年的钢结构建筑，地理位置优越。 4楼和3楼各有一个约55平方米，4楼由田中先生自住，并且自去年11月以来，3楼出租做民宿。房屋结构为一房一厅，最多可容纳6人。而1楼和2楼在田中先生购房之前开始，直到今天，都租给了一家产品销售公司作办公室使用。 （田中先生经营的1LDK民宿。客厅有一张可容纳2人的床，隔壁的日式房间则可容纳4人。3月24日摄） 田中先生说，当时找这类一栋楼投资，他是在网上找到了该物业。由于只需要4楼的一层作为自住，所以就考虑如何使用3楼。因为临近浅草站，位置优秀，当时就决定用来做民宿。 每天的入住费通常在1w日元至3w日元左右，看淡旺季。浅草有它的特色，住民宿的几乎所有客人都是外国游客。 田中先生的预订于去年11月开放后立即开始，并被确认为预订网站“ Airbnb”的超级房东。入住率一度超过90％，1月份的销售额达到30万日元，收入可以说可观…… “浅草一直是民宿竞争最激烈的地区，每年都有不少新的民宿和酒店在这里建成。但是，即使有新的竞争对手进入战局，入住率并没有受到大影响，那是因为每年都有同样比例的外国游客增加，需求平衡了供应。” 然而从2月开始，日本也有了确诊。但田中先生当时并不在意，“我那时候认为只是中国地区性爆发，并不会有太大影响。” 然而，在有报道称这种感染在大型游轮“钻石公主”号上蔓延之后，取消的人数有所增加，取消原因都是“我现在不想去日本”。 原本预订好的3月订单有9成取消了。 （网站的预订订单管理屏幕。4月有未定的预订，但这是因为一个住在纽约的人做的长期预订，“无论你怎么想，它都会被取消……”） 所以到了4月，田中先生的酒店预订率变成0%，入住率0%。  东京如此，大阪也未能幸免 更依赖旅游业和外国游客的大阪，在新冠疫情中的打击也更大。 根据观光厅的统计数据，2月日本各都道府县所有宿泊设施的入住率为52.7%，同比下跌了8.3%，而其中，东京的入住率为62.7%，同比下跌了17.6%；大阪的入住率为58.1%，同比下跌了21.3%。 山田秀树（化名）在大阪湾地区的热门主题公园环球影城附近经营民宿。2017年，山田以大约9000万日元的价格购买了一套新的1LDK x 6房木造公寓，并开设了民宿。2018年，又购买了一个一户建住宅，作为民宿出租。 大阪跟东京不同的地方在于，东京一年只有180天能做民宿，而大阪一年365天都可以经营民宿，这无疑增加了收入，但同时也让大阪的生意更依赖外来的游客。 “到今年1月为止，入住率还有90％，六个房间和一户建的平均月销售额约为200万日元。但到了2月降至120万日元，3月份降至50万日元。自四月以来，几乎没有收入。” 日本环球影城是吸引顾客的关键，目前已经关闭。即使恢复营业，也不能保证外国游客会回来，据说“这是一种什么办法都没有的状态”。 山田先生的民宿（新建6套公寓）每个房间约40平方米，最多可容纳6人。住宿费为每间房1w日元起。但现在即使4000日元（不到价格的一半）也没有预约订单进来。 让情况更严峻的是，山田先生是从银行贷款购买下的这两栋民宿（掘金注：外国人的民宿贷款目前难以实现）。贷款金额为：木造公寓楼8000万日元，一户建1500万日元。还款期限分别为25年和10年，每月的总还款额约为50万日元。 好在山田先生持有相当于本金7成的资金，，虽然不是完全亏损，但现金流还是很严峻。 不过让山田松一口气的是，政府也在想办法帮助这些受到收入严重受影响的家庭和个体户。
 新冠疫情洗牌大阪民宿业 现在，山田先生正在尝试把这两处民宿转为普通的长租，而这样转变下来，一个月的租金合计可以收入65万日元，也就是只有在全部租出去的情况下才不会出现自掏腰包的状况。 不过，想要马上转租赁方式也不是那么容易的。 由于大阪的“特别民宿法”性质，有不少像山田这样拿公寓做民宿的人。由于新冠疫情肆虐，就会有不少人想把公寓放到长租市场里，这就会导致本来长租需求就不多的大阪市出现供应过剩的情况。 “你也不知道什么时候新冠疫情会得到解决，如果短期内它平息了呢？如果疫苗研发出来了呢？这些把公寓放进长租市场的人，就可能失去恢复民宿运营的机会。之前一个月能拿到200万日元的收入，现在满足也只有65万，这个差距还是很大的。” 山田先生除了以上的两个民宿投资外，还拥有一栋共管公寓和区分公寓，这些作为长租在运营，目前因为是长租契约，所以并没有受到疫情的影响，每个月能给山田先生赚取30万日元的收入。也正是因为这些长租项目，在帮他支撑着现金流。 “民宿如果运营顺利，一般能拿到长租的3、4倍收入，但遇到新冠疫情却也受到很大影响。现在我真正意识到这类普通租赁投资的稳定性，它在特殊时期真的很重要。” 现在，现金流和还贷款的压力一定会驱使不少做民宿的人撤离，可以预见，大阪民宿市场将会迎来一轮大洗牌，优质、有现金流的项目将留下，而那些没有特色、资金能力的将离开。  别人的离场，我们的机会 此前也有媒体做过中国人在日本投资民宿报道，写法比较夸张的是“东京奥运会延期，对于那些卖了中国的房子、在日本开民宿谋生的中国人而言，是毁灭性的打击。” 文章中虽然用了不少“毁灭性、倒闭”等极端字眼，但是采访的人中，真正因为疫情倒闭的民宿投资者，却没有一个。 我们该怎么看待疫情这只黑天鹅？就像那些在日本开民宿的中国人所领悟的，这是一场适者生存的大洗牌，只有摆正态度，“不把鸡蛋放在一个篮子里”、“选择优质资产”脱颖而出。 掘金日本通过身边的所见所闻，总结了几个“投资民宿变负资产”的因素： 1. 公寓式民宿。 本身缺少特点，除非地理位置极其优秀的，不然现在大阪市场上的供应已经过剩。这次民宿转长租的大部分也是这一类房产。 2. 做二房东（在日华人居多）。 这类情况就是，先租下一些房产，然后自己改造成民宿、申请牌照后上架，每个月收入的一部分拿来还房租。这在遇到新冠疫情的时候，没有了民宿的营收，就付不起租金，时间一长可能产生违约退租。那么除了违约金，改造民宿和申请牌照的钱全部打水漂。 3. 把所有资金押注在民宿上的投资理念。 如果在东京做长租型一栋楼的投资，这类资产一个“长租租约”的护城河，收益相对稳定，所以押注较多钱进来问题并不大，可若是孤注一掷投资民宿，就相对比较不推荐。我们一贯建议客户投资日本时，把它当做是资产优化和分散资产风险的方式，而不是把自己所有的资金都押注在上面。 4. 加杠杆投资民宿。 作为外国人，贷款投资民宿是比较少见的，因为银行在审查资质时会非常严格。但也不排除有人通过一些方式拿到了贷款投资民宿，像上面说的日本人投资大阪。如果你只有民宿，又正好是贷款买下的，现在估计只能吃自己的老本了。 但越是危机时刻，反向思考对那些有资金的人来说，其实是机会。开发商为了回流资金，我们身边已经有人开始降价处理手中的优质资产。 比如，我们一直合作的“鹤inn”品牌民宿项目，最近降价卖正在改造的日式一户建民宿。  注意几个关键词： 1. 日式一户建民宿；2. 品牌民宿运营商；3. 正在改造。 第一个，日式一户建民宿。这里有三个重点：日式、一户建、民宿。一来，它不是大阪已经烂大街的“公寓式民宿”，而是有日本特色的一户建，在后面重新洗牌的民宿竞争中更有优势。二来，它带土地出售，不是借来的地块，买下就完完全全属于你，没有公寓的管理和修缮费，所以即使遇到疫情这样无人入住的极端情况，除了每年4-5万日元的房产税，没有其他任何支出。 第二个，品牌运营。很多民宿都是散户个体运营，没有品牌化的长远规划，所以遇到“黑天鹅”，抗风险能力就低。而“鹤inn”已经品牌化，逐渐形成了一定的规模。 第三个，这些民宿都正在改造，不是已经投入运营的民宿，所以当你买下来时，只需要出买房钱，坐等它装修完成、拿到民宿执照，这些至少要3个月的时间。到时候，中日之间的往来也开始恢复，状况会比现在好很多。 这个价格是我们跟他们谈了好久才拿来的优惠，具体降多少？快来拿好这份清单：  （直接降价400万日元） （直接降价200万日元） （直接降价280万日元） （直接降价200万日元） （直接降价400万日元） （直接降价300万日元） 对这些民宿有投资或者进一步了解的兴趣，您可以： ○扫描以下二维码，添加晓煊 | 智谷趋势（ID：AnnKim2018）进行咨询 最后再跟大家强调一下日本投资的动机和属性。新冠疫情让我们看到民宿的短板——极度依赖游客的需求，虽然收益比普通收租高3、4倍，波动性也大。 所以，投资民宿讲求回报，但也别把鸡蛋都放在民宿的篮子里，合理做好配置。 或许，最难熬的时候已经过去了。昨天大阪新增确诊人数已经降到了1人，前天0人，日本政府也已经在讨论解除大阪、东京的紧急事态宣言。 留给我们捡漏的时间，可能不多了。 好的民宿不等人，快扫码添加掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025），了解详情！ 感 谢 阅 读 |
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