 今年4月，房产成交数量与上一年相比直降52％，这是有史以来最大的降幅。 我是不动产鉴定师浅井佐知子。 根据上个月东日本不动产流通机构发布的调查结果，4月东京圈（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）二手公寓的成交数量与上一年相比，腰斩52.6％。 这是自1990年5月该机构成立以来，下降速度是最高的。仅东京都，二手房成交数量就与上个月比下降55.3％，与上年对比下跌57.9％（下图能看得出更明显的变化）。 如果仅看这成交量下跌52.6％，可能会认为日本的二手公寓市场突然恶化了，但实际情况是什么呢？ 让我们把视角换到“成交的平均单价”来看看这个变化。东京圈的二手公寓每平方米平均成交单价约为51万日元（约为3.3万人民币），比去年同期下降4.5％，比上月下降5.9％。而仅从东京都来看，同比下降的幅度则缩小至0.9％，环比下降1.2％。 尽管成交数跌幅超过50％，但是可以看出，这次成交平均单价并未降太多。这个现象该怎么理解？当我跟现在在做房地产经纪人的朋友聊天时，了解到新冠疫情这个环境下的特殊背景。 首先，由于紧急事态宣言的出现，交易数量急剧减少，导致不想采取行动的人数增加了，买卖双方应等待新冠疫情平息。 此外，尽管银行正变得更加智能，但许多银行还未普及在线办理业务，这可能是花时间进行面对面贷款筛选的原因之一。国人买房，要贷款，贷款因为隔离进行不下去，就先等等。 另一方面，成交单价没有明显下降的原因有两个。 第一、“受欢迎的公寓即使不降价，也能卖掉”。对于易于销售的公寓，即受欢迎的公寓，因为出售的件数少，因此一直会有人在盯盘，出了房子就马上下手。所以即使价格没下降，也能很快卖出，正是因为有这样的房产成交，使得整体的房产成交平均单价并没有下跌太多。 我们不知道在4月份签订的合同数量中，受欢迎的房产所占的比例，但是一般而言，在售的受欢迎的房产数量并不大。不过，在现在这样的情况下，那些不好卖的房产其实并不好成交，所以这样看来，好卖物件成交比例在4月应该占比有所上升。 顺便说一句，如果同一栋楼在这个时期出售的单元数增加，那么这栋楼房价“崩溃”的可能性就会增大。 在2007年的雷曼危机中，并非所有的分售公寓的价格都下跌，受欢迎的稀有公寓在那之后仍在高价交易。我记得当时最受欢迎的公寓是所谓的财团系公寓（財閥系のマンション）（掘金酱注：我们之后会专门来讲讲这个“财团系公寓”，与之相对的是“独立系公寓”），它们便利性高、管理完善、而且有高级感。 那时，我感到品牌力量可以在任何市场上维持价格。 成交单价未明显下降的第二个原因，是高价公寓在特殊时期没怎么成交。不便于成交的高价公寓降价也是可以卖出去，但如果降价，自己的贷款资金链便可能出问题，并且，卖家不了解新冠疫情对房价会有什么影响，因此也不愿意降低价格，这也就减少了房产交易的件数。 因此，我们可以认为“4月的成单数明显减少，但成交单价并未显着下降”。  将来的成交单价为跌吗？ 从结论来讲，除了一部分人气的高级公寓外，我认为二手房的价格可能会下降。 最近，由于新冠疫情，停止偿还贷款的人开始增加，如果还不起贷款就可能把自家的房产拿到市场上卖，将可能增加市场上房屋的供应量，导致房价下跌。 此外，预计目前正在出售或在建的新筑公寓的销售将步履维艰，不过价格降低后其中一些还是会被抢购一空。如果新建公寓的价格下降，则二手公寓的价格也会与其成比例地下降。 顺便说一下，在过去几年中，公寓的价格已大幅上涨，因此开发商以高价买地来建房。如果无奈得把手中的房产降价出售，将把它们置于亏损状态，一些开发商可能会破产。 在雷曼危机的时候，就相继有开发商破产。不过，从那时起我就学起来了一个技巧——留有一定的现金，这样再遇到新冠疫情此类突如其来的黑天鹅时，也能撑几年。 雷曼兄弟冲击后成立的公司可能处于困境。确实，历史在重演。  今后的房产投资市场会怎么走？ 那么未来房地产市场将发生什么？从这里开始，主要是我的预测。 自安倍三支箭实施以来，日本的二手公寓房价一直在上涨。但是，我认为它将受到新冠疫情的强影响，地段、价格、等级都很中庸的二手房，价格下跌的可能性增大。 此外，如果远程办公普及，那么在城市中建立房屋的价值也将减少。随着公司业务绩效的下降，收入可能会下降。在这种情况下，一些人会想放弃市中心的高租金房产，选择离市中心有点远，但是宽敞又便宜的一户建或公寓。 最后，我想对投资物件做出未来的预测。 如上所述，对于实际需求中的房地产，我们预计公寓和一户建住宅未来仍将疲弱，除了某些地区，但投资型房产的价格却可能会出奇地强劲。 实际上，不像2007年全球经济危机遭受冲击的那样，至今日本也没有出现股市崩盘或日元大幅升值的情况，与过去的泡沫破裂表现不同。但是，总额较大（超过1亿日元）的房产在这之后获得贷款将变难，因此将来价格可能会进一步下跌。 因为疫情，日本的房地产市场表现混乱，但我认为将有机会在这混沌的状态当中，发现并获得便宜又好的投资物件。 作者简介： 浅井佐知子 不动产鉴定师。浅井佐知子不动产鉴定师事务所代表。在房地产行业中，从个人租赁业务、土地的有效利用、宿舍/公司住房业务，公司一栋楼投资业务有相当经验。此后，她考取了日本不动产鉴定师的资格证，并从房地产专业人员的角度为房地产投资者提供了专业的支持。 内容为编译，禁止任何形式的转载，谢谢合作。 感 谢 阅 读 |
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