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我们的这个宇宙，有一条守恒定理，就是越容易的事情，收益差距越小，越复杂的事情，收入差距越大。 你把钱存余额宝，全国人民的收益都一样。 你去干滴滴快车，干的时间一样，收入也差不太多。 如果你去买股票，那一些人能赚十几倍，同时就意味着还有更多的人亏得底裤都没有。 买房子也是这样，我们买住宅，只要你市场价买进，整个城市是同赚同赔的，你和别人在收益率上的差距其实并不大。 但商铺就是个更复杂的活，有的年租金几十万，有的十来年没一个租客，这中间的收益之差是非常惊人的。 买商铺我们仍然是有结论的：三四线城市的商铺不要买，一二线城市的商铺仔细挑。 在这里我们仅讨论沿街商铺，对于大型商场里分割出售的商铺，恕我直言，牛逼的商场不分割出售，比如万达，分割出售的不能说一定差，但普通人玩不转，受众群太少，我们就不讨论了。写字楼也不在我们讨论的范围内。 说回沿街商铺，其实在电商之前，小城市的商铺就已经显出了疲态。对于小城市的主要消费人群——中年妇女来说，是不存在小商店这个概念的，什么东西都是批发市场，一包盐也要进去大型超市。 电商来了之后，小城市的商业几乎被吊打，再无翻盘的可能。 对一二线城市来说，商铺的商业形态越来越以提供服务为主。比如健身，娱乐，餐饮，美容美发，中介公司，培训机构，便利店等。 买商铺的人最关注的是租金，而商业形态的毛利润直接关系到你的收租水平。 所以我们把问题一再压缩，变成，如何把自己的商铺租给毛利较高的商业形态。 那我们的方法论就总结出来了，找一个高消费的区域买进商铺。 好像寻到了宝了是吧，but，事实上，找一个高消费的区域买进商铺这一条，你根本做不到。 高租金的区域都是成熟区域，而成熟区域的租金高又稳定，妥妥的现金牛，谁会去卖，即便是卖了，按现金流折价，我们普通人也买不起。 我们大部分能买到的商铺，是新的小区沿街盖的门面。 这就引出来一个悖论，我们买商铺要找高消费区域，可以是高消费区域没有铺子可买，可买到的铺子只能是新区域，新区域日后能不能有高消费鬼都不知道啊。 尼玛，一圈下来，买铺子和买股票一样，全靠蒙。 有人说看这个小区的档次啊，小区高端，商业自然不会差，错，事实情况是，高端物业的周边通常支撑不起商业，因为人数不够。那些熙熙攘攘的小区，商业繁荣，又怎么可能是高端小区呢。你说万科？万科就是听着高档点的普通小区。 事实上，买商铺的成功与否并不取决于你的分析，甚至和地段也没有关系，你的商铺的租金，取决于你的租客意愿。香港路上照样有兰州拉面，闽江二路实在想不通怎么就会冒出一堆咖啡店，城阳的小北曲集装箱饭店到底是怎么聚集的，微观上的事情是无法解释的，好在我们还是可以在宏观上把握一下。 商业的发展路径 我们玩《模拟城市》，第一步要先建一片低密度住宅区，然后配建一些低密度商业区，人口没聚上来之前，你会发现高密度商业区都是无法解锁的，这符合事实，人口密度决定商业模式的等级和种类。 一个新区域，一个新小区，当周边还是玉米地的时候，什么样的商业会先出来？卖油条的，卖菜的，卖建材五金的，小超市，兰州拉面，排骨米饭；慢慢的，小区入住率提高，你会看到小饭店，小宾馆，夫妻洗车店等会冒出来；再往后，随着周边区域的开发，周围的商业会冒出烤肉摊，中型超市，幼儿园，美容美发，专业汽车维修中心；运气好，再往后，你会看到火锅店，酒吧，艺术培训，健身，西餐日料。 1级，2级，3级，4级，人均消费越来越高，利润率也越来越高。 好了，你说那买进一个商铺，把商业熬到第3，4级是不是就好了呢。错，商业升到第3、4级时，第1、2级的商业仍然存在，还是在原来的位置，你会看到，一条两车道的马路，常常出现，这边是一二级商业，对街是三四级商业，这边的房东望眼欲穿啊，可三四级商业就是不过来，人家扎堆啊。 你能说你的地段不够好吗，你只能说你的隔壁商铺都是猪队友，你们最好的做法就是把你们那一排的租客全部赶走，然后重新招租，引入更高端商业，但我估计没有邻居听你的。每个人的自以为是，共同造成了这么一个不利的结局。 一个区域人口密度上来后，一个新的小区落地，一片新的商铺交付，一夜之间所有商铺全部开始装修，一个月后鞭炮陆续响起，定睛一看，我靠，咖啡面包店，烤肉店，酒吧，串城，餐吧，便利店，湘菜馆，川菜馆，朝鲜菜馆，……一把全部齐活，直接跳过了一二三级商业，上来就是四级商业，对接的商铺业主掩面而泣。 有套路了吧，如果一个区域的一二级商业都发展不充分，就不要去买这块区域的商铺，观察，计算，看着3级商铺差不多时，进场去买商铺，直接把商铺租给4级商业。 but，又来了一个悖论，一个区域快成熟时，房价就贵了啊。 贵就贵吧，但如果仅仅是因为一个公交站或者马路稍微宽一点等种种原因，4级商业不选择你这块，集中去另一个小区的商铺开店，然后那条街以后就叫餐饮一条街了，你这边最多三级商业，什么店都有，四不像了，该怎么办？ 无解，命其实并不在自己的手上。 非吾主场。 |
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