11.76亿收购旅游代理公司股权，华侨城收的“香饽饽”还是“烫手山芋”？

5月10日晚间，华侨城（亚洲）控股有限公司（以下简称“华侨城”）公告称，公司全资附属公司华昌国际有限公司以11.76亿元收购苏州万程晟达旅游发展有限公司旗下的一间旅游代理公司（目标公司）5.11%股权。　　

公告显示，目标公司为一间于开曼群岛注册成立的公司，主要业务活动为投资控股，目标集团为中国一家行业领先的在线旅游代理公司，提供一站式旅游预订服务。

华侨城表示，近年来在线旅游代理行业出现爆发性增长，且目标公司每日活跃用户数目及交易量快速增长；此次交易符合公司于新型城镇化产业生态圈行业投资的发展策略。

事实上，对于文旅产业的投资，华侨城早已是“轻车熟路”了。

2017年年报数据显示，华侨城主题公园全年游客接待量超过3500万人次，位列全球景区四强，亚洲第一。2018年公司文旅业务实现营业收入185亿元，同比增长15.8%；剔除旅游地产业务收入后，主题乐园运营收入约77亿元，同比增长57%。

其中，最为人们所熟知的当属“欢乐谷”，作为华侨城旅游旗下的“全国连锁”主题公园品牌，近年来布局规模也在逐步扩大。仅2017年，就有重庆欢乐谷和成都欢乐谷三期分别开始营业，同时，南京、西安等地欢乐谷也正式启动。

▲北京，华侨城欢乐谷

“下半场”房企争相入局

当然，对文旅产业进行布局的房企绝不仅是华侨城一家。

在房地产市场领域，随着热点城市转入存量房市场，“房住不炒”一再被提及，房地产市场集中度不断提升，行业竞争也无疑将步入“下半场之争”。

那么，下半场房地产商要玩什么呢？

融创中国董事长孙宏斌认为，下半场要投资消费升级、投资美好。按照孙宏斌的理解就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育，这些让人们玩的、让人们开心的产业。如果从盈利角度看，文化消费是最具想象空间的消费，这也是文旅地产最具魅力的地方。

国家旅游数据中心抽样调查结果显示，2017年全年，国内旅游人数50.01亿人次，旅游业总收入4.57万亿元，较上年同期增长15.9%。初步测算，全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。

世界旅游交易会与2015年联合发布的一份报告显示，到2020年，中国主题公园的门票收入预计会激增至近120亿美元。在队伍日益壮大的中产阶层推动下，中国主题公园产业很可能在今后几年超越美国成为全世界第一大市场。

我国旅游经济的高速发展和美好前景自然也吸引着不少地产商的目光。旅游地产也逐步成为当前一些房企转型以及寻求新的利润增长点的重点方向。

目前，除华侨城之外，包括万达、恒大、碧桂园、融创中国在内的近半数房企均已开始涉足和布局旅游地产市场。

▲广东惠州，碧桂园十里银滩

“香饽饽”也可能变“烫手山芋”

然而，愿景再美好，现实却很骨感。

中国指数研究院的一项调查报告显示，近10年来，国内涌现的本土主题公园中，已倒闭的约占80%，给国内旅游业造成经济损失高达3000亿元。

不可否认，与发达国家相比，中国的主题公园消费尚有巨大的发展空间。但与迪士尼、环球影城等IP化运营的主题公园相比，当前国内主题公园运营商们从选址、开发，到运营、盈利等各方面都问题重重。此外，主题公园是一个先期需要大量投入并长期运营的产品，而开发商则习惯了简单粗暴的快速开发模式，这在实际运营中也存在不少矛盾。

其中，最为典型的案例便是万达乐园股权转让事件。

从万达2015年提出轻资产转型开始，大连万达集团股份有限公司董事长王健林一度对文旅项目寄予厚望，将其视为万达从地产向文化转型的第四代核心产品。他也曾豪言壮志：“有万达在，上海迪士尼乐园20年内盈不了利。”

▲安徽合肥，万达乐园

然而仅仅才过去两年，迪士尼已经开始盈利，反观万达则在2017年7月宣布将手中13个文旅项目的91%股权出售，总交易价格甚至不及万达在一个文旅项目上的投入。万达的文旅帝国尚未建成就被出售，即使是开始运行的几个主题乐园经营状况也不尽如人意。

▲万达13个已出售项目概览

对此，亿翰智库认为，与迪士尼乐园相比，万达乐园缺乏强势IP效应，是其盈利难的根源所在。此外，投入资金重、盲目追求扩张、回报周期长也是万达文旅项目进展困难的重要原因。

实际上，对于众多地产商而言，其介入文旅地产通常采取“大盘+综合开发”模式。房企通常不真正依赖主题公园盈利，而是借助主题公园实现低价圈地以及快速提升住宅溢价部分等方式实现综合盈利。主题公园只是房企在综合开发过程中意外获得的附属品。

中国指数研究院分析称，由于大多旅游地产所在的区域的市场并不是很成熟，所以短时间内旅游地产不会有大幅的升值。而一旦项目开发周期被拉长，房企资金链的承受能力就是一个摆在眼前的问题，由于资金链断裂导致项目难产的企业决不在少数。旅游和地产本是相辅相成的，旅游能带动人气和流量，而地产能锁定人群，促进城市配套设施的构建。

业内人士指出，从理论上来讲，旅游作为地产的重要附加值和宣传卖点，应该先于地产开发。但是，对于以高杠杆、快周转为目标的房企而言，坐等升值空间的方式是不可取的，通常会把升值预期让利予客户，从而快速回笼资金。

而纵观成功的旅游地产项目，依托传统旅游景区成为不二的成功法门。从海南到云南，开发商均是清一色的抢占景观，涌现出海景系，温泉系、雨林系、古镇系等不同题材的旅游地产项目，主要是利用现有的或者潜在的旅游资源为房地产增值，又凭借地产反哺旅游，形成良性循环。