内环明星项目带头折戟 ，5月上海新盘认筹环比降4成！

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4月上海楼市供应、成交双双翻红后，“红五月”上海新房市场虽供应端有所回调，成交量却依然呈现爆发式增长：其中成交面积环比增加72.5%，达到44个月以来峰值，成交均价环比增长5.6%，创下2018年11月以来新高。

月均认筹率环比打6折

在经历4月上海供应端集中爆发后，5月申城楼市出现回落。上海中原地产数据显示，5月上海地区新房入市面积为60.3万平方米，环比减少36.5%。

具体到项目来看，据《地产深度报道》不完全统计，5月上海地区共有21个新盘超5000套房源取证入市，相较4月的29个新盘7844套房源有所回调。

数据来源：东方公证处、网上房地产等平台

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，上海政策面平稳，市场交易逐渐恢复了正常节奏，房企为了填平一季度销售缺口，4月开始投放积极，价格上也较为亲和力，市场反馈较好，认筹、成交均获不俗成绩；5月市场开始慢慢恢复理性，认筹分化明显，开发商推盘方面节奏亦有所放缓，拿（预售）证项目有所减少。

其中，5月开盘项目中，有14个公开摇号并公布开盘结果，3150套房源最终收获了2108组有效认筹，月均认筹率达66.92%，较4月的103.36%打了个6折。

66.92%平均认筹率的背后是4个项目超过100%，7个项目认筹率不足一半，两级分化显著。

华发招商依云四季、湖山香颂湾、宝林枫景苑、阳光城·愉景公馆、海玥瑄邸、滴水湖馨苑·创馨派和光明金山府7个项目因认筹数不够转而进入选房阶段，故未公布开盘数据。

高端盘依然有高光

虽然5月新房市场供应回调，成交量却逆势上扬，量价齐升。

上海中原地产数据显示，5月上海新建商品住宅成交面积105.6万平方米，环比增加72.5%，达到近44个月以来峰值，远超此前预估的80万平方米。

5月上海新房市场成交TOP 10（来源：上海中原地产）

成交量排名前十中的项目，有5个均价超过9万元。当月成交量首位是位于浦东碧云板块的碧云壹零，该项目于4月开盘入市，5月达到去化高峰，成交了154套房源，签约面积达4.2万平方米，成交总额达46.8亿元。

碧云壹零

与其情况相似的还有万科天空之城、东方惠礼、凯旋滨江园等8个项目。卢文曦指出，5月成交量暴涨与4月入市新盘数量较多且品相较好有直接关系，由于项目开盘成交签约有一定滞后性，数据在5月体现的更为直观。

基于高端改善型项目的热销，5月上海新房市场成交均价达63341万元/平方米，环比上涨5.6%，创下2018年11月以来新高。

具体来看，5月上海认筹率突破100%的新盘总价均在500万元以上，高端改善、别墅项目市场热度依旧。

认筹率最高的为浦东周康板块的绿宝园项目，该项目地处外环外，本次为其第六期第二批次开盘，推出了118-166㎡的5层花园洋房共100套，最终收获了269组客户出资认筹，认筹率高达269%。

绿宝园

记者发现，地处外环外、总价700万元起的绿宝园受市场追捧离不开产品端的“精心打磨”

绿宝园项目在上海开发已超20年，业内口碑较好，前五期为独栋别墅，并于2005-2007年连续3年获得“上海十大豪宅”的称号。本次推出的5层花园洋房，入手总价较别墅产品门槛低上不少，却依旧享有容积率不足1.2的别墅区配置，市场吸引力不少。

认筹率同样突破200%的还有黄浦老西门板块的复地雅园，这个曾经网传“马爸爸”购买的豪宅项目在5月推出了89-167㎡2-4房共85套房源，均价12.54万元/平方米，总价段在856万-2270万元间，最终项目收获了204组客户出资认筹，认筹率达240%。

现场消息显示，选房当日85套房源便已售出80套，仅剩5套低区房源待售。

复地雅园的热度源于其稀缺性。网上房地产数据显示，2015年-2018年4年间，黄浦区的新房供应套数尚不到全市的1%；2019年，上海市新房供应量67527套，黄浦区贡献721套，占比1.07%。

查看地图发现，复地雅园距离黄浦热门地标豫园步行距离不超过500米，地理位置较好。且项目推出89平小户型，这也意味着总价900万便可入住内环内黄浦新盘，门槛较低。

此外，徐汇龙华板块的尚海湾豪庭均价12.5万元/平方米，本次入市的290套房源亦收获563组客户出资认筹，认筹率逼近200%；青浦赵巷板块的金臣颐墅推出了120-260㎡别墅产品共165套，总价在1000万元起，认筹率压线达标100%，对于外环外别墅项目而言，成绩较好。

各梯队的项目认筹情况，更直观的看，最高的当属1000万-2000万段，6个楼盘，平均认筹率97.2%；其次为300万-500万之间的项目，2个楼盘，平均认筹率62.9%；300万以下、500万到1000万之间和2000万以上的认筹率在50%左右。

明星项目中兴路一号折戟

即便高端盘普遍收到市场追捧，依然存在例外，遭遇滑铁卢的正是抢占五一市场启动推盘的万科明星项目——中兴路一号。

位于静安西藏北路板块的中兴路一号属于内环项目，本次推出了50-200㎡1-4房，均价12.98万元/平方米，总价在650万元以上。作为内环项目推出50㎡的一房户型，总价不高门槛较低，市场反馈一般较好，然而中兴路一号采用高容积率的塔楼设计，且出现了百平一房的“奇葩”户型，劝退了不少购房者。

中兴路一号

在蓄客已久、认筹金一降再降后，中兴路一号推出的229套房源收到认筹69组，认筹率仅30.13%。

这一表现也直接拉低了内环内项目的整体认筹水平，包括中兴路一号在内5月内环内共计4个楼盘摇号，平均认筹率66%，如果除去该项目，内环内3个楼盘平均认筹率超过84%，相差18个百分点。

有市场人士表示，中兴路一号项目首次入市尚且如此，未来或去化或堪忧。

同属均价10万+的豪宅项目外滩豪景苑与静安天御在本月亦受到市场冷遇，认筹率均不足50%。当前市场逐渐恢复理智，不少存在缺陷或均价偏高的豪宅产品一样会遭受市场考验。

此外，5月上海集中推出了3个金山新盘、2个崇明新盘，此类远郊盘或认筹不佳或不公开认筹，市场接纳度依旧不高。

记者 林鑫 武宁

编辑 沈玉洁