|
【酒店高参】5%年化回报的商业公寓，能不能买。这类售后返租公寓，20年可以收回购买本⾦吗？这期专栏作家由王华强老师和大家聊聊年化回报5%的商业公寓，是福还是坑？ 王华强 酒店高参专栏作家 深圳一城一筑联合创造人 真的有5%年化收益吗？ 我们先来看⼀个案例。⼴州南站X科的正在售卖的商业公寓，均价2.7万，28平，总价75万元。我们在不考虑银⾏利息、不考虑通胀、5%年化回报对应的年租⾦收⼊是37500元，⽉租⾦是3100元。 同样，我们要看到X科1期在X壳上的租房信息：1期1房1厅的租⾦市场价是2000元—2200元，2房是2500元—2800元。这个租⾦基本上是开发商交房的装修⽔准，不需要业主再追加软装投⼊。 从以上例⼦，我们明显的看出来，直接⻓租根本没办法实现年化5%的投资收益。 如果真的想要买它，以上这些功课也会去做。开发商如果不解决业主的投资收益的需求，这些房⼦就很难卖出去。 既然⻓租收益⽆法实现，那就只能做短租。短租的租⾦收益确实⽐做⻓租要⾼。这⾥说的短租是我们在市场上看到：xxxx 酒店式公寓和⺠宿。 返租做⽇租酒店的2⼤前提 我们先不管能不能做到5%的投资收益，做短租需要有2个前提条件： 追加软装投入 开发商交房的装修标准，不具备做⽇租酒店的装修条件。业主想做⻓租，前提是需要追加⼀笔投资款。市场上收业主的软装费⽤，价格从300-2000元/平。⽽且5%的年化回报不包括业主追加的软装投⼊。以X科为例，28平的⻓租公寓，软装费⽤1000元/平，业主要费⽤追加280000元装修投⼊。 短租运营公司 集中运营商/品牌酒店 品牌酒店必须要整栋返租的返租项⽬，或者连续的⼏层的物业，且房间数量在90间以上。整栋公寓打包集体返租，对开发商楼盘的销售有不利的影响。不是所有的业主都愿意把公寓返租给同⼀个短租运营商，当业主只有唯⼀选择的时候，他们会觉得有坑。业主的顾虑会影响开发商的楼盘销售，⽽且会排除刚需的客户购买。 这类售后返租项⽬，直接做品牌的难度⾮常⼤。⼀⽅⾯，开发商需要提前规划消防要求、产权性质、装修费⽤的分配等。另外，售后返租的项⽬带精装，后期的装修预算⾮常有限。品牌酒店从⽑坯房到标品，中档酒店单房投⼊要12万-15万。 分散运营商/⾮品牌酒店 ⼤部分的开发商会引进⼏家不同的短租运营商，让业主⾃⼰选择返租给哪家短租的运营商。⽬前市场上短租运营商5花8⻔，⼀般都是⾮品牌，或者个⼈性质的短租运营商。很多业主选择短租运营商时，将租⾦⽔平作为唯⼀的筛选标准。市场上部分的运营商，为了收到房源，⽽忽略项⽬后期实际的盈利。双⽅的⾮理性，导致售后返租模式的弊端。 短租亏损平衡线 我们再来算算，短租年化5%的投资回报，能不能做到。 我们还是以刚刚番禺X科的case为例， 先核算⽇租⼤概的成本。根据5%的年化回报对应的⽉租⾦是3100，对应短租的单房租⾦成本是103元，运营成本算120元（中档酒店的中位数），这间房的总成本是223元。 番禺周边⽇租主要客源是⻓隆的游客，季节性⾮常明显，出租率和均价都不稳定。番禺周边的酒店式公寓和⺠宿⼯作⽇的价格在200元-300元，法定节假⽇、暑假的房价可以翻2-3倍。 在营收不稳定的前提下，223元的单房总成本，这导致短租运营公司想要⼤⾯积的盈利⾮常困难。这⾥5%的年化回报，还没有计算业主追加的软装投⼊的投资收益。 短租公司的利润来源 这些短租运营公司靠什么赚钱？我们从短租公司的三⼤利润来源，告诉业主如何避免被割⾲菜。 软装费用 这类公寓做短租，⼤部分业主的软装费都会被割⾲菜。被割⾲菜的对象⽆⾮是开发商、包销商，短租运营公司。市场上这类软装的费⽤，从500–2000不等。赚取业主的软装差价，是售后返租公寓做短租的⼀个利润来源。 装修期 售后返租公寓的免装期多为5-8个⽉，这类售后返租公寓交房时，已经是精装修了，短租运营商只是做⼀些简单的软装，基本上2个⽉就可以完⼯。多余的免装期，意味着短租项⽬没有房租成本，利润较⾼。这也是售后返租运营商的另外⼀个利润来源。 赚取装修，相对于赚取软装费⽤，情有可缘。因为它是售后返租这个商业模式导致的。业主对租⾦⽔平预期太⾼，短租公司不得不从其它⽅式上补贴回来。 经营利润 经营利润⽆可厚⾮，是需要短租运营商靠运营实⼒赚取。由于这类公寓业主投⼊了软装费，短租运营公司⽀付的租⾦，⽐同区域的租⾦⽔平要⾼20%-30%左右。由于较⾼的租⾦成本，制约和限制了短租项⽬的利润。售后返租公寓后期的经营利润⾮常有限，这也导致了这类项⽬不得不从其它的途径来补贴。 赚取房东与租客的房价差，是住宿类⼆房东利润的本质来源。售后返租项⽬，业主本身对租⾦的预期较⾼，且追加了软装投⼊。⾼租⾦成本导致短租运营商单纯的经营利润⾮常有限，不得不通过软装费⽤、装修期等形式来平衡成本和收益。这种结局是双⽅造成的，谴责⼀⽅有失偏颇。 信后返租公寓的购买意⻅ 区域选择 售后返租类的商业公寓，⾄少买⼀⼆线城市的卫星城。这类卫星城，做⻓租或者短租都相对有市场，每⽉可以收到固定的租⾦。其它区域，收益完全没保障。 去年10⽉我们团队去汕头南澳岛，⼊住的是租后返租公寓。业主投⼊全部的装修费，短租公司每⽉不⽀付给固定的租⾦给业主，⽽按实际的经营分成的⽅式给业主⽅租。如果要买这类18线城市的商业公寓，就像我买惠州的房⼦⼀样，⼊坑了很难脱⼿。 户型面积与收益成反比 大户型做短租的空置的概率⾮常⾼，这类卫星城市的短租主要做的就是法定节假⽇、暑期的⽣意，季节性⾮常明显。⼤户型出租率没有保障，会拉胯运营商整个项⽬的收益。短租运营商，接受⼤户型的愿意不强，⽽且承担的租⾦⽔平也⽐⼩户型低。这是由短租的市场决定的，但对于业主来说，⼤户型的租⾦收益⽽且不如⼩户型。所以，购买⼩户型⼀定是商业公寓的⾸选。 适合人群 不婚主义或者丁克是商业公寓的最佳⼈选。商业公寓没有名额限制，但是商业公寓的居家属性⾮常差。房产背后的学区对于⼤部分⼈来说，是房产最⼤的价值。这类商业公寓没有学区房的权限，即使前⼏天深圳出台了⼀条政策，符合条件的商业可以安装天然⽓。这条政策的意义不⼤。 对于将来打算在⼀⼆线城市买房的朋友，更需要谨慎，⼀旦买了公寓，就会严重影响你将来在⼀⼆线买住宅的可能性。商业公寓通常需要50%的⾸付，它的流通性远不如住宅，后期想脱⼿较难。同时会提⾼购买⼆套房的⾸付⽐例，增加经济压⼒。 售后返租是开发商，为了解决业主的投资需求⽽衍⽣的业务。业主的装修投⼊会以租⾦的形式，叠加到房租成本⾥，最终导致短租运营的经营利润有限。短租运营商为了平衡项⽬的成本的盈利，不得不多元化⾃⼰的盈利⽅式。商业公寓的投资年化收益，⼤部分实际的收化收益只能做到2%-3%。
|
|
|
