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2020年是典型的股灾型大牛市 Wind数据统计，A股所有4137只股票 2020年的收益率为负的共2035只 略盈利的1405只 真正意义上大获全胜涨幅50%以上的仅有689只 这也是大部分散户都跑输机构的原因 如图所示 只有少数个股你买中吃肉 大概率你只能买到吃屎的股 因为太多了……一不留神就踩屎 股市里有“抱团”现象 没想到楼市里如今也发生了抱团现象 抱团股变成了抱团楼 因为二小姐在钱江世纪城重仓，我特意看了一下两年多没看的世纪城中介的朋友圈 发现 杭州楼市的“抱团”现象也是极为严重 热点网红盘，被中介自媒体等反复宣传：天天念叨着壹号院12万啦！南星桥16万啦！奥体三兄弟没有低于8万的啦！ 知名度高，游资介入 形成炒作热点 而在网红盘隔壁的普通楼盘 哪怕对口的小学一模一样 哪怕房龄只差两三年 哪怕物业管理和园林景观实力雄厚 也客源稀少，成交乏力 我是2019年集中沽出杭州的，翻阅了一下霞飞郡、康庄、天城府、怡丰城、东南海等盘，除了怡丰城和东南海微涨，其它的盘动也没动；也就是说，杭州目前整整挂牌13万套二手房，普通版块里大量的二手房这两年其实都在赔利息，而新交付的网红盘，成交价格却突破天际！ 我选择了钱江世纪城版块里两个竞品比较 春和钱塘，竣工于2015年 本周挂牌均价6.4万 成交均价5.2万 时代奥城，竣工于2020年 本周挂牌均价9万 成交均价7.1万 挂牌价6.4/9=7.1折 成交价5.2/7.1=7.3折 在京沪成熟的存量房市场 同一版块里的楼盘产生7折价差 第一种可能：对口名校和对口菜场小学的同房龄楼盘 第二种可能：房龄差距20年以上 除此之外，同一版块的竞品，仅仅相差5年的房龄，绝不可能产生7折价差！ 你说时代奥城的品质比春和钱塘更高、户型设计更好，融创的开发商品牌比金昌要硬，没错，你说得都对，但影响不大，这些都是“侮辱性极强但伤害性不大”的房价影响因子。 二小姐研究楼市15年了，我在《买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房》里写了，开发商品牌和园林景观、物业管理等居住品质，都只能微弱影响二手房的涨幅，根本无法达到7折价差！否则我不会把这些“品质”因子排除出四大金刚里。 我没有问为什么春和比奥城便宜？ 我问的是它咋只有奥城的7折？ 房龄大个5岁就要7折甩卖了？ 那房龄大个10岁就要4折甩卖？ 房龄满20年就白送给你好不好？ 这种现象绝非正常！ 股市里，抱团股涨到高位后 今年的情况大家也看到了 在中证500、中证1000等中小盘股微涨的背景下，抱团股的回撤烈度高得可怕。 茅台老大哥回撤27%，其它新能源、光伏、医疗、次新股、创业板、各种茅20都狂崩，腰斩都有。 你说茅台企业不好么？酱油不好么？宁德时代不好还是爱尔眼科通策医疗不好呢？ 企业都是好企业 东西都是好东西 但不足以支撑这么高的估值 再好的东西也应该有个合理价格 股市有溢价，楼市同样有溢价 时代奥城是好东西 创世纪是好东西 但目前能支撑单套1000万以上的市值么？ 它是有顶级学区啊还是有高贵租金啊？ 看着出租列表里密密麻麻的的待租房源，我问中介：你那个刚成交的1000万三房，低于1万月租能拿下么？ 中介说，必须能啊！待租房源太多了！ 二小姐看了一下 待售房源18套，待租房源55套 这个数据也明显不正常 一般来说，健康正常的小区待租和待售房源数量是一比一关系，这是长久以来的经验，是风控中很重要的一个指标，而时代奥城的待租数量比待售数量整整多了三倍！ 中介说：根本就租不到一万几的，不过房东们对租金都不敢兴趣，租不掉空关根本无所谓。他们都急着涨价呢！谁炒房子还看租金啊！ 又来了，又来了 二小姐最讨厌听到“谁炒房子看租金”这句话 在我投资生涯的历史长河中 每次听到这句话，后面都会吃药 屡试不爽 资产为什么值钱？ 因为资产能产生稳定的现金流 股市里有个很经典的估值方法就是现金流折现（现金流折现法是通过预测公司将来的现金流量并按照一定的贴现率计算公司的现值，从而确定股票发行价格的定价方法。）——任何能产生现金流的资产，估值都是相对比较简单的。 资产就是能不断下金蛋的老母鸡 所以值钱 一个零现金流的资产 可能短期因鸡血效应而值钱 但不能永恒维持这种鸡血效应 用大白话说就是别看现在闹得欢，将来迟早拉清单。 永恒存在的零现金流资产，只能是黄金/比特币/古董收藏品这种被赋予特殊意义的、不可复制的东西，而绝不可能随便哪样东西都可以充当，包括房子，包括股票。 再优质的A股公司 也被剧烈杀估值了 再优质的物业 也不能完全脱离租售比理论而存在 我当年12000买霞飞郡，10500买康庄 图的就是租金，不是房价涨幅 我早已做好杭州不涨的准备 我早已做好上海不涨的准备 哪怕收租我也能活得挺滋润 这才是真正值钱的资产
房子作为一种能产生现金流的资产 本质就应该是“现金流折现估值方法“ 它每个月能挣到多少钱 它才应该值多少钱 可惜大部分老百姓算不来 如今可能由于各种外部鸡血因素，比如业主联合中介炒作、游资联合自媒体炒作，拉横幅扩大小区知名度、经营贷信用贷等各种杠杆加诸其上等等手段，导致了这一估值方法的暂时失效。 但别急，终有一天，“现金流折现估值方法”会告诉我们潮水退去后谁在裸泳！ 小区待售房源18套，待租房源55套 非常不正常 正常值是一比一 周边房龄差5年的小区是其7折价 也非常不正常 7折价仅出现在同板块相差20年以上房龄的楼盘身上，什么时候房龄差5年也能打7折了？ 懵了！ 杭州楼市怕是真要翻车？ 为什么会出现这些非常失真，非常不正常的数值？ 因为游资金额有限，他们没办法把整个版块的楼盘都炒起来，它只能专攻刚交付的次新房、网红盘，赔本拉高一套做到10万成交价（有时候连真实的对敲都懒得做，全靠ABC单或者PS技术在中介朋友圈刷屏） 10万成交后广为宣传，掩护其它9万出货的房源，但隔壁楼盘挂5-6万的房源它就无暇顾及了，只能把它挡起来不让你看见。此时，作为跟风小韭菜，你如果信了，你自己心中没有一杆秤，你不会算房产的真实价值，就注定挨套。 眼光放得远一些，踩盘踏勘做起来，如果你是刚需购买婚房，网红盘旁边还有大量差不多房龄的，挂价5-6万的春和钱塘、金色江南给你选呢！如果你是纯投资的话，更是不建议追高未来科技城和钱江世纪城，建议去两年多没涨过的城东等版块扫新货，不要盲目跟风网红盘。 此外，投资客更应该关注今年央行的收水力度，去年疫情之下全球放水救市普遍的信贷红利结束了，利率普遍上浮，信贷明显收紧，货币一收，菊花一紧，股市立马先跌为敬，楼市不可能独善其身，只是反应慢一拍罢了。 股市的特点是流动性太强了 一分钱都反应在股价上 天天闹得鸡飞狗跳的 楼市的流动性差，哪怕两年不涨 你也浑然不觉自己早已损失上百万 杭州楼市的数据是失真的 它并没有全城躁动 非热点板块非热点楼盘已经两年没涨了 不要焦虑，不要心急， 连A股信仰茅台都能大幅回撤27%， 连帝都都能大幅回撤20%， 环京出现60%的腰斩膝盖斩 还有什么神是不可能回撤的？ 网红盘的租金收益都低于1%了， 你现在这么着急接盘图啥？ 图它收租少还是图它不洗澡？ 我不是踏空杭州楼市而写唱空贴 事实上，二奶奶瘦死的骆驼比马大 虽然沽出了好多杭州房子 我手上还有四套呢，我不怕回撤 我跟杭州楼市上海楼市都是生死与共的 我屡次唱空杭州楼市 是因为它真的极为不正常 明明大部分房源横盘不涨两年多了，竟然有人带着悲悯的神情以为我踏空了所以羡慕杭州？ 明明租赁市场疲软不堪一言难尽，我重仓的萧山小区停车位交房几年了还卖不光，自媒体偏偏盯着局部热点个盘猛吹并宣扬“谁炒房子看租金啊！” 我宇宙杭各项指标都很神经病！ 杭州病了！ |
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