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导语：房地产行业高烈度竞争的低容错时代，选错了赛道是很致命的问题。“五道红线”的紧箍咒、新政加码，房企拿地不易，融资不易，盈利不易，转型更不易。 未来中国房地产行业的主基调“稳、大、好”不变，但对中小房企会越来越难，就看谁先发力，谁先有智慧突破中小企业的瓶颈，挣脱掉捆在企业身上的绳索。 令中小房企焦虑的不是“是否往外走”，而是“往哪里走”——多元化新业务最好能够与房地产业务形成周期性互补，找到其中的平衡点，是一种考验，也是一种挑战。 房企多元化“浮沉世变” 自2013年起，以万科为代表的众多房企开始拥抱多元化，“去地产化”口号不时响起。先有万达集团董事长王健林斥资近千亿元带领万达集团进军文化旅游产业，保利发展宣布全面布局养老产业，后有碧桂园、雅居乐等拆分物业公司赴港上市，恒大开启造车之路……一时间，房地产行业风起云涌。 房企多元化业务探索中较为成型的三大热门领域是物业、商业、公寓租赁，据统计超八成的房企已分拆物业板块，同时进行资本化操作，许多房企纷纷分拆物业上市，去年上市的物业公司数量达17家，还有20多家排队上市。 尽管2020年内涌现的物业上市热潮被业内视为近年来“最佳表现”，但已成功敲钟的上市物企间却也面临着上市股价“冷热不均”的现状。 过去地产处在风口上，只要没大错都能发展起来。最近引起热议的奥山集团又开始剥离教育、商贸等多元板块。 奥山的“瘦身”行径，显露出房企剥离多元板块的冰山一角。对于创新多元业务，多数房企采取试水心态，尽快选定几件与其定位相符的趁手“武器”，对于势头不好的，甚至叫停。 选择比做事情更重要，多元化要选择一个行业跟房地产规模基本相等的，并且这个行业要有龙头和成功公司。选择行业的时候要有规模效应，还要有成功案例。此外，利润率不要太低。 2021年奥山控股经营工作会议对年度工作提出了以下要求：“夯实经营基础、坚持求真务实，扎实做好产品、为客户提供优质的服务。坚持结果导向、业绩说话，在规模扩张与稳健发展中找到平衡点。” 当行业从快速发展回归稳健前行，不管是龙头房企还是“腰部”企业，都要重新反思过去的战略目标。 从各大房企内部会议上越来越频繁的出现着“产品、服务、结果导向、稳健发展、长期主义”等几大关键词，战略聚焦正在成为诸多房企的一致动作。 多元化&聚焦平衡术 2017年至2019年，TOP50房企多元业务收入占比仅由11.94%微升至12.06%；2020年上半年，TOP30房企多元化收入占比不足10%的房企达到19家，不足5%的房企达到11家。 房企多元化探索热情不减，但回报率却并不令人满意。许多房企选择收缩战线，聚焦主业，但也有不少房企继续积极跨界，寻找突破口。 在多元化发展这条道路上，即使是选择大胆跨界的头部房企，也并未放弃地产主业，TOP3房企2020年销售金额全部迈进7000亿元门槛，跨界业务也大多紧追行业风口，布局结合企业特色。 多元与聚焦，这对看似相悖的战略定位背后，郁亮给出了答案。 “一棵树要经过适当修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。这正是万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。先求根基的稳固，才能开支散叶。勤练内功，为客户提供愿意买单的好产品好服务，为未来的发展赢得更加坚实的基础。”郁亮表示。 2018年，万科新业务焦点已经游移到了物业服务、商业业务、物流仓储、办公及产业园、冰雪度假及长租公寓6个板块上，这六个板块与住宅业务业务一起，如大小齿轮相互咬合，共同形成了万科的业务引擎。 房住不炒、不刺激房地产等大基调，未来至少3-5年内不会改变，对于规模房企来说，环境相对恒定，战略目标与路径更加清晰和稳定。 其实，“做强地产主业”和“多元化转型”并不冲突，建议要用5到8年时间，培育第二曲线。比如绿城管理进入代建赛道，融创进入文旅赛道、龙湖进入商业和长租公寓赛道...... 房企对多元化的态度，并不是全面收缩，而是侧重发展部分前景较好以及盈利模式清晰的业务。 房企找趁手“武器”时，一方面结合自身规模情况进行多元化，另一方面，通过与地产开发主业协同发展的方式来降低风险。 在进军新领域尤其是与地产主业关联度低的业务时，选择和行业龙头合作，能帮助企业快速嫁接资源，加速布局进度。 难驾驭的“加速器” 变则通，通则达。房企披荆斩棘、大胆前行都在寻求新增长极，找更多的未来增长点。 恒大在资本市场的动作以“快、狠、准”闻名：最初在A股买壳，战略改变后立即又卖壳；寻求H股IPO时，均不惜与投资者设立“对赌”条件，助力资本运作完成。 对于房企来说，上市不是万能的，但不上市确实万万不能的。聚焦资本市场、积极寻求股票上市，已成为目前中小房企拓展融资渠道的重要方式。 一是通过上市融得一笔资金，二是上市之后知名度提高，方便拓展业务，三是上市后企业融资更为多元，如股权融资、海外债券融资等。 与A股相比，香港资本市场更看重财务、回报的稳健和业绩的可持续性。近年来，行业分化严重，中小房企在拿地、融资、销售溢价等方面的劣势越来越明显，财务表现大受影响。 “五道红线”下，会加剧中小房企的劣势，在基本的财务指标不能达标的情况下，这些企业上市的难度必然会加大。 机遇总是留给有准备的人，战略创新已经成为房企生存与发展的重要命题。泛地产是未来行业的必然趋势，必须提前更新思维、储备知识、组建专业团队，未来才能进入这一领域。 房企在泛地产领域的能力，将是未来发展的有力武器。对于小型房企来说，由于以往积累资源不足，可以先从单个项目突破，向泛地产转型。 而对于资源储备较充足的中大型企业，可以加大在泛地产领域投资力度，如乡村振兴政策加速落地，甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。 房企增长的“新武器”，最关键的是如何去运营。 |
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