失意的招商蛇口，得意的招商人

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对于招商蛇口，坦白说，这是一家有实力但让人一头雾水的房企。

说它有实力，是因为早在N年前，“保招万金”的美名就名动天下。

同时，它还背靠着一家“天字第一号”央企——利润总额、净利润和总资产均位居央企第一的招商局集团，这是中国少有的老字号世界500强。

▲招商局集团拥有150年历史，首次来招商局集团访问的客人，第一站都会选择招商局历史博物馆。在这里，看招商局的历史，就像在读中国的近现代史。

由此，招商蛇口既拥有辉煌过往，又拥有一个超级给力的“爸爸”，说它是超级白富美，并不为过。

然而，尽管是白富美，但招商蛇口的发展并不尽人意。

十几年之后，“保招万金”之一的万科，已经喊出“万亿大万科”的口号，保利已经是下沉渠道最广、人均效能最高、市场化运作最深入的央企，金地也一直稳居行业前十，有着“金地是家好公司”的职场美誉，唯独招商蛇口，依然死守着蛇口，排名不温不火，成绩不进不退。

▲虽然从排名看，招商蛇口2021年1-2月的操盘金额仍为行业前十，但再仔细看一下操盘面积，仅有149万平米，排名全国第23位，这意味着招商蛇口的销售额，大都是因为高房价带来的，与其自身的发展规模并无太大关系。

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事实上，招商蛇口之所以挂一个“蛇口”的名号，与深圳南山蛇口不无关系。

对此，我还记得1978年，61岁的袁庚在蛇口画了一个圈，决定引进外资，利用内陆较为低廉的土地和劳动力，投资开发工业区。这是新中国成立以来，第一个有着示范性意义的产业地产项目，同时，蛇口工业区的开工建设，也打响了改革开放的第一炮。

而在这个产业项目中，招商蛇口可谓创造了24项全国第一：在全国率先实行人才公开招聘、第一个实行工程招标、第一个进行分配制度改革、第一个实现住房商品化、第一个建立社会保障体系等。招商蛇口，也由此成功提炼出蛇口开发运营40年探索形成的“前港—中区—后城”综合开发模式（简称“PPC”模式）。

▲蛇口地标——海上世界

然而，尽管在地产界探索最早，并且有独特的模式支撑，招商蛇口仍然没能像招商银行那样，成为亚洲最佳银行，成为业界的翘楚。

根据最新业绩快报，2020年，招商蛇口营业收入实现1296.2亿元，保持增长势头，同比增加32.71%；但利润出现下滑，利润总额为241.09亿元，同比减少7.71%。归属于上市公司股东的净利润为122.53亿元，同比减少23.58%。这是自2015年重组以来，招商蛇口首次出现利润负增长。

▲作为地产鼻祖级央企，招商蛇口营业收入虽然呈现上升态势，但并未带动利润增长，2020年归属净利润仅为123亿元，同比下降23.53%。同时，营业利润和利润总额也双双下滑，同比分别减少8.51%和7.71%。

▲2017-2020年，招商蛇口分别实现签约销售金额1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元、2776.08亿元，实现签约销售面积570.01万平方米、827.35万平方米、1169.44万平方米、1243.53万平方米。从同比增长幅度来看，二者的增长幅度逐年降低，增速放缓。

特别是2020年，招商蛇口的销售面积增速大幅下跌，仅微增6%。考虑到招商蛇口主要布局一二线城市特别是深圳，在销售面积不变的情况下销售金额增加，意味着这主要是由房价上涨所致。

由此，从这方面来看，和行业前五碧桂园、万科、恒大等房企7000亿左右的销售额相比，招商蛇口的体量已跌出第一梯队，昔日“招保万金”的头牌地位早已不在。

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那么，为什么招商蛇口敌不过“保万金”，甚至连后起之秀金茂都打不过呢？

个人认为，这主要跟招商蛇口的拿地策略相关。

作为一家大型央企，招商蛇口一直给人“稳重”的印象。

然而，囿于早年间拿地的政府便利，招商蛇口只聚焦一二线城市，且极度追求规模、质量、效益均衡发展。

为此，招商蛇口的“风险”意识很大，例如小股操盘这种风行于业内、非常有助于提高规模和利润的招数，但招商蛇口就是很少做，因为他们认为这种开放式地跟很多企业的合作风险很大，他们更愿意找志同道合者长期干，会尽可能减少短期内合作一单一单的生意，因为管理风险大。

另外，招商蛇口也极度强调其独有的“前港—中区—后城”商业模式，为此过去十几年，招商局集团对地产领域投入远远不够。

现在招商蛇口在参与中国沿海主要港口建设时，就有港口的同事说，（我们）先帮地产占着码头，20年后再来开发。显然，这种模式颇有点港派作风，在过去黄金十年里，耗费了大量资源在港口上，地产的资源配置不够，房地产行业所追求的高周转也就无从谈起。

其次，招商蛇口落后，也与其产品策略有一定的关系。

说实话，目前，招商蛇口已形成三大产品定位四大产品系，围绕成长系、成就系、传承系形成了针对刚需群体的依系、首改群体的雍系、再改系列的臻系、豪宅系列的玺系。

然而，这么多的产品系，实际上业内评判招商特色不鲜明，很多招商自己的同事也觉得，招商蛇口的核心竞争力不是特别突出，业务有多方面，并没有哪一项做得特别好。

与之相对应，同为央企的金茂，在产品力创新和培育上就做得特别好。这一点，是作为老大哥的招商蛇口所远远不及的。

当然，话说回来，虽然招商蛇口近年来规模失速、净利下滑，但招商蛇口拿地的速度并未减缓，甚至加快了拿地节奏，这也可以看作招商蛇口为扭转业绩、冲击行业排名所做的努力。

例如2021年，招商蛇口继续采取激进拿地扩张的战略。根据克而瑞发布的2021年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜，招商蛇口前两个月新增土地价值为171.3亿元，排名第7，新增土地建面为89.2万平方米，排名第24。

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刚刚我们说了招商蛇口一些“不好”的地方。然而，对于部分地产职场人而言，招商蛇口，又可能是最好的地方。

▲招商蛇口总部——深圳蛇口南海意库，一个非常小资的地方。

说实话，招商蛇口可能是业界最有小资情调的房企了，其总部位于临近海上世界的南海意库，周边有很多外国人出没，附近有很多外国餐厅酒吧。朝九晚五，不怎么加班。

除此以外，招商蛇口的食堂饭菜还特别丰盛。据我所知，在招商，粉丝扇贝、濑尿虾、酸汤肥牛、沙姜鸡等美食应有尽有，一个月都吃食堂的话，不仅省下不少钱，还能长不少肉。

而在招商，业余时间活动也很多，比如招商家游（就是邀请你的家人来公司玩）、亲情时光（每年邀请外派员工、新婚添丁员工和公司总经理等领导们吃饭、搞活动、抽奖）、缘定招商（就是单身男女集体相亲活动），此外，还有各种健身协会（足球篮球徒步瑜伽羽毛球等，招商提供免费场地）等等。

至于人才培养，目前招商培养分为两个阶段，一个阶段是核心培养期，大约是入职后的3-4年，这3-4年里，会有定期的培训（入职“启航”培训1个月左右，1年后进行“破浪”培训，3年后进行“驰行”培训），会有挑战性任务，会有导师培养等，另一个阶段是进阶培养期，这个阶段会将新航程分类，按照管理人才、专业人才、转型先锋三个方向进行培养，管理人才就是未来的领导层储备，专业人才就是资深专家储备，转型先锋就是之前的工作岗位不适合，会给你机会，选择更适合自己的岗位进行锻炼和培养。

最后至于薪酬福利方面，可以肯定地说，招商的平均薪酬，在国企范围内，与中海、金茂、越秀、华发一个层级，大约15-20万以内，虽然比不上保利、建发，但绝对比万科、华润、电建、首创、绿地、绿城、中铁建的平均薪资要高，甩业内低薪“楷模”华侨城更是几条街。

当然，对于地产人而言，薪酬福利只是小CASE，能够提供买房机会、公司内部购房优惠才是大头。现在房企内部都有跟投我就不说了，招商各个城市公司还经常开展内部购房活动，且员工有优惠，很多楼盘的营销活动都会让员工第一时间知道，给员工提供上车机会.....加上招商的房子大多在一二线城市，地段位置都还行，所以，在招商上班，确实是比较爽的。

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