去年年初，阳光100在港交所上市，被业内解读为转型商业地产的第一步；同年7月，龙湖对外发布商业地产全新路径，称计划通过10到15年的发展，令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右提升至20%以上；曾经专注于住宅的万科，近年来在商业地产上也是动作连连……随着商品住宅市场前景不确定性加剧，越来越多房企已经表现出加大商业地产投资的兴趣。 然而，商业地产大蛋糕也并非十分可口，时有商业地产过剩及风险加大的红海言论。未来如何才能在商业地产领域脱颖而出？复星地产控股商业地产管理部总经理刘纲在第七届亚太商业地产合作论坛上接受《中国房地产金融》专访时判断，商业地产进入红海，“打造商业生态圈”是商业地产未来十年的决胜因素。 构筑护城河 2011年5月，复星集团旗下复地集团从香港退市，外界从未停止复星集团将对旗下房地产业务进行重组的猜测。2012年，一个名为复星地控的投资平台浮出水面。3年多以来，外界从未寻觅到复星地控推出产品的声音，复星地控在复星集团房地产业务板块中扮演的角色显得扑朔迷离。 刘纲对此解释道，“一言以蔽之，复星地控相当于复星集团投资地产的一个业务板块，承担了投、融、管、退的角色。”她所言的投、融、管、退，是指复星地控将帮助复星集团旗下如复地、星浩、星泓、星健、星豫等专门负责产品开发和运营的公司收购资产，并谋求融资及退出渠道。 刘纲具备十余年商业地产运营管理经验。加盟复星地控之前，她曾运营管理华润置地万象城以及五彩城等商业地产产品线。刘纲认为，随着互联网的冲击，以做产品的思路来做商业地产将越来越难，而以做投资的思路打造商业地产生态圈的商业逻辑将是制胜关键。 复星集团董事长郭广昌曾多次在公开场合强调复星希望成为巴菲特式的投资公司，复星商业地产的商业逻辑从细节之处诠释了这一概念。 “具体来说，复星商业地产的商业逻辑不是通常意义上的盖一个商场或者写字楼，而是要面向国内中产阶层群体打造商业生态圈。我们作为投资集团到全球寻找能够给中产阶层带来快乐、时尚的消费品牌载体。”刘纲如此说道。 去年，复星投资西班牙著名火腿及酒类制造商Osborne集团。刘纲发现，这种高端火腿在国内还未正式开卖，就已经供不应求。“这说明中国的中产阶层消费正在崛起，我们主要针对这群人打造商业生态圈。” 除了投资收购海外品牌并将它们嫁接到中国，复星地控也会在国内收购成长型品牌。去年，复星地控收购了不少小而美的中国品牌。刘纲表示，目前商业地产招商十分困难，依靠品牌进场交租金的模式遇到了困难和瓶颈，不少房企试图通过做院线、百货商场等自有品牌进行突破。“复星没有用这种方法，而是依靠自身的资本优势及投资优势收购全球优秀品牌，以生态圈方式构筑复星商业地产护城河。” 退出是难题 刘纲观察到，在港股上市房企中，新鸿基、和记黄埔等高股价公司，持有商业地产比例大于30%，“商业地产起到利润平衡器作用。” 在住宅市场下行压力下，近年来住宅开发商纷纷加大商业地产投资。在刘纲看来，不少住宅开发商属于被动转型，实则存在风险。对于不少开发商而言，商业地产的融资成本远高于回报率。刘纲表示，国内一线城市商业地产投资回报率在6%左右，二三线城市投资回报率在8%左右，而国内市场融资成本在9%、10%的比比皆是。 针对这一情况，复星尝试通过拿“便宜的钱”来完成商业地产的投资。近年来，复星集团对保险业务频频出手，例如在去年以10亿欧元收购葡萄牙最大保险公司CSS。相比而言，注重稳定性的保险公司更愿意投资持有物业。但令人遗憾的是，海外资本尚难进入中国市场。“我们最想做的是把国外的钱拿回来，如果这条路走通了，国内商业地产有很大发展机会，这样做将助力中国商业地产进一步蓬勃发展。”刘纲说。 此外，商业地产的退出也是一个严峻的话题。“所有的地产公司都在思考商业地产的退出路径，国内还并没有特别成功的全身而退的案例。” 一般来说，出售成熟物业是目前政策环境下最为直接的退出渠道。但在一些情况下，直接出售物业将会给持有物业的整体运营带来负面影响。最为典型的案例是SOHO中国在商业物业上的“快进快出”。在经历阵痛之后，营销而非以管理见长的SOHO中国从散售模式逐渐转向自持模式。 而国际上较为通用的商业地产退出途径是REITs（房地产信托投资基金）。然而，国内REITs呼声很高但进展缓慢。与此同时，一旦发行REITs，对持有物业的运营显得至关重要。“只有运营得好才能有更灵活的渠道融资及退出。”刘纲如此说道。 商业地产的退出是一道难题。刘纲表示，复星地控商业地产管理部今年最重要任务即是研究商业地产的退出。“尽管尚未有定论，但可以肯定的是，商业地产的退出渠道一定是多元化的。” |
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