谈谈“一房二卖”涉及的民事法律问题

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“一房二卖”顾名思义是指出卖人在签订商品房买卖合同后又将同一商品房再次出卖的情况。近几年来，“一房二卖”案件数量呈现出持续上涨的趋势，归根到底是由于房价的变化，出卖人抵挡不住高房价的诱惑，才会将同一套房子买给多个买受人。下面，小编将从民事方面谈谈“一房二卖”所涉及的相关法律问题。

一、“一房二卖”的处理原则

根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

（一）“一房数卖”一般确定权利保护顺位：

在“一物二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力：

（1）已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；

（2）均未办理登记，先占有的优于后占有的；

（3）均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。

但是，如果其中一个合同的效力存在问题，如被认定无效或者未发生法律效力的，该合同买受人不具有对标的物的请求权，当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。

同时，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

（二）实务中，法院也针对“一房二卖”的其他情况进行了具体的分析：

后买受人即使办理合同登记在先，也不能对抗已经支付房款、并合法占有不动产的先买受人。

“在商品房买卖合同均未变更房屋登记的情况下，对于交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋意味着出卖人履行合同主要义务，能带来积极的合同效果。而合同的登记备案相对来说，只是对合同成立效力的确认和强化，没有产生实际履行意义，因此，应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

原告谢上略庭审出示了交纳物业管理费，水、电、气等费用票据原件，交房通知书，房屋验收表，第三人众汇公司对证据三性予以认可，足以证明被告英杰公司和原告完成了诉争房屋的移转占有手续，视为英杰公司将房屋交付给了原告，原告对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于谢上略已就诉争房屋支付完全部购房款，已经取得英杰公司交付房屋并占有使用的事实，本院确认原告谢上略的房屋买卖合同债权应当优先保护。”——成都市温江区人民法院（2017）川0115民初951号

二、“一房二卖”的法律后果

对于无法取得房屋所有权的买受人而言，他的权利应当如何得到救济？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

因此，出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，致使合同目的不能实现，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

最后，在买房时如何防止“一房多卖”，重中之重是尽快办理过户登记，完成产权变更手续，以防发生纠纷。如果在购买房屋遇到“一房多卖”法律纠纷时，建议尽快委托律师处理，维护自身合法权益。

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