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摘要：我国采取不动产物权登记生效主义。因此，即使买卖双方签订了房屋买卖协议，支付了相应对价，如未办理不动产产权转移登记，房屋所有权仍应属出卖人。这种情况下，如果出卖人因其他纠纷被起诉，申请人一旦向法院申请查封并强制执行出卖人名下的房产，法院将基于对不动产登记证公示结果的信赖依法强制执行。买受人因未取得房屋所有权，无法以所有权人的身份排除法院强制执行。为平衡申请执行人与实际购房人的利益，我国法律对此类购房人的救济方式作出了明确规定，但司法机关对保护条件的适用审查比较严格，且审判规则不一。笔者通过查询相关法律规定以及检索相关司法案例，就案外人执行异议之诉中的不动产物权期待权的法律保护问题进行评析，以期与业界同仁交流、探讨。 买受人在购买房屋之后，办理过户之前，如果出现房产被法院查封并执行的情况，且查封房产所依据的判决、裁定本身并无错误，那么买受人便可提出执行异议，如果异议被驳回，买受人可以提起案外人执行异议之诉。 根据我国《民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称“《民诉解释》”）相关规定，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（被执行人反对案外人的异议时可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。 根据《民诉解释》第三百一十一条的规定： “案外人提起执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。” 因此，买受人提起案外人执行异议之诉时，需要提出优先于申请执行人债权请求权保护层级的权利，即物权保护期待权，以排除法院的执行。我国2004年出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”）第十七条对案外人提起不动产执行异议时对排除法院执行的证明标准作出了规定： “被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 2015年出台的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）在《查扣冻规定》第十七条的基础上，结合上述规定适用中出现的问题进行了相应的修改和补充规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 第二十九条规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 上述两条规定分别规定了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在一般被执行人名下和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人可排除执行的两种不同情形。关于这两条的具体适用规则，法律并没有明确规定。有观点一认为：上述两条所规定的情形有明显的区分性，只能择一适用，即若购买的是开发商名下房屋，买受人排除执行，必须符合第二十九条的规定，而不能适用第二十八条。笔者通过检索司法案例，发现此种观点基本没有得到法院支持。有观点二认为：房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。最高人民法院在（2018）最高法民申1972号案中即采用此观点。有观点三认为：在金钱债权执行中，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。此观点并未将第二十八条的适用限定于普通金钱债权，最高人民法院在（2016）最高法民申2736号、（2018）最高法民终1064号、（2018）最高法民终1075号案中都采用此观点。笔者认为，2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”是我国最早的关于消费者不动产物权期待权的法律保护规定。第二十九条是对《建设工程优先受偿权批复》第二条规定的细化，且第二十九条相较于第二十八条缺少了第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的限制条件，主要是考虑到当房屋为在建工程或期房时，因尚不具备交付的条件，买受人无法占有使用的情况，避免买受人因不符合第二十八条规定的条件时，权利无法得到救济的不公平情况发生。因此，笔者认为第二十八条系普适性的条款，而第二十九条是专门针对房地产开发企业作为被执行人而规定的特别条款。对于最高人民法院在（2018）最高法民申1972号案中的阐述的观点“第二十八条仅适用于普通金钱债权执行案件中”这一法律适用问题，该文不做探讨。考虑到第二十八条具有普适性的特点，以下针对第二十八条在实践纠纷中的法律适用问题作出评析。 实践纠纷中，法院普遍认为，对不动产提起的案外人执行异议之诉系对人民法院依据物权公示效力所做的强制执行行为的救济，是对执行程序的突破，是不动产登记所有的例外。因此，司法审判中对法律的适用较为严格，必须同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，缺一不可，以下将详细说明这四个条件。 一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 案外人提起执行异议之诉的条件之一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，该条件在司法实践中争议并不大。但实践纠纷中，司法机关为避免案外人与被执行人恶意串通，损害其他债权人的利益，对该项的审查甚是严格，笔者通过查询相关案例，发现司法实践中出现较多的被法院认定为不符合该项的情形主要有如下几种： （一）房产被法院查封之前，若出卖人与买受人签订商品房预售合同时未取得商品房预售许可证明的，且在起诉前仍未取得该证明的，法院将会依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定预售合同无效，从而认定买受人不享有物权期待请求权，无法排除法院的强制执行。如吉林省高级人民法院作出的（2017）吉民申2020号《民事裁定书》就支持了此观点。 （二）房产被法院查封之前，案外人仅与出卖人口头达成买卖关系，法院将认定买受人不能对抗债权人的申请强制执行。如广东省高级人民法院作出的（2018）粤民终85号《民事判决书》认为： “《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项明确规定排除强制执行的条件之一为‘签订合法有效的书面合同’，该要求不仅是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的反映，更是要求当事人在请求排除执行时必须有明确的、足够执行机构甄别真实所有人的证据。则虽然口头约定并不必然导致房屋买卖关系不成立，但却不足以排除人民法院的强制执行行为。” （三）房产被法院查封之前，案外人仅与出卖人签订《商品房认购书》，当认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形时，双方签订的《认购商品房协议书》只是预约合同，不符合《执行异议规定》第二十八条第（一）项关于签订合法有效的书面“买卖”合同的规定，法院将认为案外人依法不享有足以排除强制执行的民事权益，不予支持其诉讼请求。如海南省高级人民法院作出的（2016）琼民终43号《民事判决书》。 二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产 案外人提起执行异议之诉的条件之二是在人民法院查封之前买受人已合法占有该不动产。该项适用条件在实践纠纷中的争议主要有两点： （一）关于合法占有的成立要件。有法院认为，买卖双方交付即满足合法占有的要件；也有法院认为，交付不等于具备合法占有的条件，必须办理入住手续，提交物管证明、物业费缴费发票、水电气缴费单等证据来证明其已在法院查封之前合法占有该不动产的事实。如吉林信达金都置业有限公司与冯铁顺、吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案【一审案号：（2017）吉02民初244号；二审案号：（2018）民终54号；再审案号：（2018）最高法民申2788号】，在华运公司与案外人冯铁顺均认可涉案房产已交付的情况下，吉林市中级人民法院一审认定案外人冯铁顺具有排除涉案房产排除执行的民事权益。申请执行人吉林信达金都置业有限公司上诉到吉林省高级人民法院后，吉林高院认为： “一审判决认定华运公司已向冯铁顺实际交付争议房屋而排除执行，以实际交付代替合法占有没有法律依据，属认定事实和理解适用法律错误，应予纠正。冯铁顺的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，没有合法占有涉案房屋，不享有排除强制执行的民事权益。冯铁顺向最高人民法院申请再审，最高院则回避对该问题作出审查，以其他理由驳回了冯铁顺的再审申请。” （二）关于对合法占有的理解，尤其对于房屋尚未竣工验收、不符合交房条件情形下是否能够构成合法占有更是分歧较大。在李宏萍与韩淑杰等案外人执行异议之诉一案【案号：（2017）最高法民申5092号】中，最高院认为： “《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于‘未经验收或者验收不合格的，不得交付使用’的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻韩淑杰已对涉案房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却韩淑杰基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。综上，原审判决认定韩淑杰在涉案房屋查封前即已合法占有具有证据支持，李宏萍关于韩淑杰未实际占有涉案房屋的申请再审理由证据不足，不能成立。” 在张利生与鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司、阿拉善盟美景房地产开发有限责任公司等申请执行异议之诉一案【案号：(2018)最高法民申4565号】中，最高院认为： “张利生所称的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工验收的在建工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款‘建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款‘建设工程经验收合格的，方可交付使用’的规定，案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。” 笔者认为，《建筑法》第六十一条第二款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是一种行政管理性的规定，是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利。开发商的交房行为是否满足行政机关对其交房时房屋质量等方面的要求，所产生的法律后果是开发商是否应当受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力，交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的，至于其他的法律后果并不影响业主已合法占有房屋这一法律事实。因此，不应当因交付房屋行为违反《建筑法》第六十一条第二款的规定而认定业主非合法占有房屋。 三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行 案外人提起执行异议之诉的条件之三是在人民法院查封之前，买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人提起执行异议之诉应向法院提交证据，如转款凭证、收款收据、购房发票等证据来证明其支付房款的事实。如果案外人仅提供买受人出具的收据，而无转账凭证等，因收据非划款凭证，并非价款实际支付的直接证据，无法直接证明买受人已支付价款的事实，如最高人民法院作出的（2017）最高法民再331号《民事判决书》即采取此观点。但在实际纠纷中，仍不排除某些案件中，在案外人未提供转账凭证类证据的情况下，法院结合当事人提交的其他证据材料进行事实认定，进而裁决支持案外人异议申请的情况。 四、非因买受人自身原因未办理过户登记 案外人提起执行异议之诉的条件之四是非因买受人自身原因未办理过户登记。非因买受人自身原因是指非买受人主观或客观原因，如出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门等原因造成的产权未办理过户，买受人才算无过错。笔者通过搜索司法案例，发现能够归责于买受人的原因，主要分为三个方面： （一）消极不行使登记权利。例如，在房产符合办理转移登记的条件下，买受人不及时要求出卖人协助办理过户登记手续，或有的交易双方为了逃税等而故意不办理登记的，受让人的物权期待权均不应受到法律保护。一个有争议的问题是，买受人本来可以通过提起确权之诉或行使物权登记请求权并通过法院强制执行的方式来完成物权变动的结果，但却没有采取任何法律救济措施，此种情况能否视为买受人的原因。有观点认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况不能视为买受人有过错。但更多司法案例认为，此种情况下买受人自己应承担怠于行使权利的不利后果，如（2017）最高法民申4723号 、（2017）最高法民申4461号案。 （二）对国家政策的忽略。例如，买受人明知自身不符合当地商品房限购政策，在不符合条件的情况下仍然购房，导致无法办理产权过户。买受人应该能够预料到所购房产不能登记在自己名下的实际情况，应自行承担无法办证的不利后果。 （三）未尽到审慎义务。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。买受人应为自己的过错承担不利后果。 笔者通过检索中国裁判文书网、无讼案例等网站，发现案外人提起执行异议之诉的案件数量增幅在逐年加大，但我国法律尚未对不动产物权期待权的保护规则作出统一规定，且司法审判观点分歧较多。本文基于司法案例并结合笔者自身从业经验，对不动产物权期待权的法律保护问题进行了以上探究，希望引起业界关注，同时也希望立法和司法机关对不动产物权期待权的保护制度进一步规范，各地不动产登记机关尽快完善登记制度，解决权证不一的情况。不动产买受人也应积极、及时履行自己的权利，完成物权变更过程，将不动产产权转移登记到自己名下，为自己减少不必要的麻烦。 责任编辑： 钟凯文 图文编辑：肖夏依依 本文作者： |
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