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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ A（被执行人）买了开发商的期房，在A办出房产证（小产证）之前房屋被A的普通金钱债权债权人申请查封（预查封，以执行阶段为例），B在标的房屋被法院查封之前与A签订了房屋买卖合同，按约支付了房款，实际入住了标的房屋。那么，B可否向法院提出案外人执行异议（之诉）？法院是否应当支持？
我认为，对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的案外人执行异议（之诉）不能获得法院支持。
我的观点的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下：
一、法理
1、《异议复议规定》第28条的解释
对《异议复议规定》第28条的解释首先是文义解释。《异议复议规定》第28条明确规定所针对的是“登记在被执行人名下的不动产”，没有特别充分的理由不能将“登记在被执行人名下的不动产”解释为包含“尚未登记在被执行人名下的不动产”。
2、物权期待权的法理
《异议复议规定》第28条的法理基础是房屋买受人的物权期待权优先于申请执行人的普通金钱债权。但是何谓“期待权”？王泽鉴教授认为，期待权是因具备取得权利部分要件，受法律保护，且依社会经济观点，使之成为交易客体，特赋予权利性质之法律地位。【王泽鉴.民法学说与判例研究（第七册）[M]，北京大学出版社：2009年第一版，第196页.】这个概念很抽象，其他学者给出的概念也很抽象，并且对于期待权的概念和内涵还没有形成通说，法律实务中似乎还很难直接引用。因此，不宜直接引用某个学者关于物权期待权的概念来认定购买了尚未登记在被执行人名下的房产的买受人是否对标的房屋享有物权期待权。
3、物权期待权的让与
申卫星教授认为，期待权原则上可以按照与完整权利转让的同样规则进行转让。【申卫星.所有权保留买卖买受人期待权之本质[J]，法学研究，2003年第2期.】从法理上讲，物权期待权是一种权利、地位、资格、利益，其应当可以让与。那么，是否可以从物权期待权让与的角度将“登记在被执行人名下的不动产”解释为包含“尚未登记在被执行人名下的不动产”呢？是否可以认定购买了尚未登记在被执行人名下的房产的买受人对标的房屋享有物权期待权？我认为不可以。理由如下：
（1）物权期待权的让与只是法理上说的通，但是并没有法律法规司法解释等法院可以直接引用的规范性法律文件做出规定。并且物权期待权的让与相关的法理尚未形成通说，法院更加不宜直接引用某个学者的观点。
（2）被执行人对于执行标的（标的房屋）是否享有物权期待权？对此判断的依据应当是《异议复议规定》第29条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。或者《异议复议规定》第28条的规定（符合其一即可），被执行人是否符合上述规定？
（3）即便被执行人对标的房屋享有物权期待权且可以让与，那么，让与的标的就应当是“物权期待权”，而不是标的房屋。但是：第一，被执行人和案外人（异议申请人）所签订的是《房屋买卖合同》，不是《物权期待权让与合同》，不能简单地将《房屋买卖合同》解释为《物权期待权让与合同》。被执行人的物权期待权并未转移给案外人，案外人不享有此物权期待权，不得以其享有物权期待权为由主张排除申请执行人对标的房屋的执行。被执行人无权处分了标的房屋（待被执行人取得标的房屋所有权后其便取得了处分权，被执行人和买受人的交易可以继续完成）。即法理上说不通。第二，如果被执行人和案外人（异议申请人）所签订的是《物权期待权让与合同》，又不符合《异议复议规定》第28条的第一个要件“签订合法有效的书面（不动产）买卖合同”。即法理上说得通就会导致失去法律依据。
（4）如果物权期待权可以让与，且受让人可以据此排除申请执行人对执行标的的执行，即案外人（异议申请人）所受让的物权期待权优先于申请执行人对被执行人的普通金钱债权，则从制度设计上，物权期待权的让与必须有一定的公式方式（如在房产交易管理部门的登记备案等），否则就不能产生公示公信的效力，就很容易成为一个法律漏洞。而事实上，被执行人和买受人（异议申请人）之间的房屋交易基本都没有经过登记备案，因此不能产生对抗申请执行人的效力。
二、法律要件
《异议复议规定》）第二十八条对案外人的执行异议规定了前提，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，上文重点从“登记在被执行人名下的不动产”这个前提进行的分析。
此外，《异议复议规定》）第二十八条对案外人的执行异议规定了四个要件，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋买受人（异议申请人）对于其购买的被执行人的房屋提出案外人执行异议（之诉）不能得到支持还因为不满足第四个要件（非因买受人自身原因未办理过户登记）。因为《城市房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房屋买受人（异议申请人）在被执行人尚未取得房屋不动产权证书的情况下与被执行人签订房屋买卖合同，这是标的房屋在法院查封之前不能办理过户手续的重要原因。因此，房屋买受人（异议申请人）购买尚未登记在被执行人名下的房屋，在过户前房屋被查封的，应当认定因买受人自身原因未办理过户登记。
三、利益平衡
从利益平衡的角度，如果对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的案外人执行异议（之诉）能够得到法院的支持，则对于被执行人的普通金钱债权执行人的利益的保护就非常不利，这样会导致买受人（异议申请人）与被执行人的普通金钱债权人的利益严重失衡。
综上，对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的案外人执行异议（之诉）不能获得法院支持。
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