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王金柱 李绍伟 山东百灵律师事务所 关联阅读推荐 ↓ 导读：本文从四个方面展开分析：物权期待权要义的理论解读；期待权认定标准；执行异议中不动产物权期待权的法律适用；全文小结。 ▽ 不动产物权期待权，不能等同于物权，其与不动产所有权的差别在于没有取得物权的权属登记。我国的不动产物权是登记生效主义，未经登记不产生权属登记的效力，更无法对抗第三人。 执行案件中，享有物权期待权的准所有权人为了对抗申请执行人，只能通过执行异议、执行异议之诉等法律程序来保障自身的权利，并在听证、庭审等程序中来举证证明对于诉争标的的权益，最终产生取得对抗执行的效力。当前，这类案件在司法实践中大量存在，探讨不动产物权期待权在执行异议案件中的适用，对律师实践业务大有裨益。 一、物权期待权要义理论解读 期待权的理论源于德国，当前对期待权的研究主要集中在大陆法系的德国和我国台湾地区，其中对期待权的概念众说纷纭。主要观点总体上可概括为五种：期待说认为法律保护的是一种期待或者指望；将来权利说认为期待权是具有一定权利要件并且将来取得剩余权利要件的权利；法律地位说认为法律是对权利取得的法律地位的保护；法律保护说认为是对期待权人既得权利的保护；利益说认为：法律保护的具备部分成立要件，待将来有可能具备其他要件而发生实际权利而言的一种利益。［1］ 德国著名法学词典中对期待权有比较经典的解释：期待在民法上首先仅是一种纯粹的对未来权利取得的希望，如果期待人的地位增强到在一个确定的条件成就时，己经对取得人产生一个由期待向完整权利转化的请求权，人们称其为期待权。 在我国，现行法律法规中并未单独规定期待权，当前的民法法律教材中，期待权并未得到像其他权利一样的多的篇幅，且对期待权的介绍主要集中在民事权利的分类部分，按照权利要件的分类分为既得权和期待权。这种从民事权利上的分类和认识的简单介绍，不足以展现期待权的理论，如期待权的基本定义、构成要件、理论中和实践中如何保护期待权等等。因实践中大量物权期待权的案件，理论界对于期待权的相关理论研究也日渐增多。 正确界定期待权，必须从期待权的权利的本质和构成要素入手。澳大利亚学者佩顿认为：一个适当的权利概念应包括三个要素，即保护、意志和利益：（1）权利是法定的，因为它受到法律制度的保护，至少是获得法律制度的承认；（2）权利的占有者以一定的方式行使他的意志；（3）而其意志是为了实现某种利益。 综上，笔者认为，所谓期待权，是指未满足完整权利所有要件但是具备基本要件的不完全权利、其发生并形成特定权利的过程中，是一种对完整权利的期待。 那么，物权期待权保护，从权利角度或者法律角度出发，有怎样的价值和意义呢？ 1 . 从性质上来分析，物权期待权应当得到保护 期待权的性质，理论界的一般观点主要有：第一，期待权是发展中的权利，从权利取得的积极方面来看，期待权虽然未转化为既得权或者说未完全取得所有权利要件，但是由于其已经在向期待权发展的过程，伴随其权利条件的实现，终将发展为既得权并其得到法律对权利的完整保护；第二，期待权是独立的权利，符合法律上独立权利的基本构成要件，即法律上承认并保护、主体的自由选择以及可获得利益，期待权对于取得权人来说构成交易的客体，可通过市场交易实现现实的利益；第三，期待权具备法律上的独立的法律地位，在利益上和法律保护上均具有自身的独立特性。期待权具有现实的可侵害性和需要法律的独立的救济措施，当期待权受到侵害时，期待权人则可以行使权利请求权，要求停止侵害、占有返还、赔偿损害等。 不论从哪种学说来看，期待权作为发展中的权利，由于其内在的经济价值和基于合同的信赖利益，其符合现实权利的特征，应当得到法律的保护。 2 . 保护交易安全，维护市场交易秩序 期待权中权利人的期待利益取得具有非即时性，亦是其权利确立的客观基础，从保护交易安全的角度和维护市场交易秩序的角度来看，法律对期待权人的保护是必可不少的。期待权的利益价值，主要表现在法律对期待权的承认并赋予其转让的效力。 以房屋买卖合同的买受人的期待权为例，买受人按照买卖合同约定履行了交付房款的义务后，其对于作为买卖标的的不动产的权利从债权转化为物权的期待，只要合同正常履行，所有权的变更是顺理成章的事情。同时，由于买受人对于买卖合同义务的履行，其可以实际占有、使用该不动产，该不动产亦可成为市场交易的客体，买受人可以对外转让其不动产的期待权而获利，亦可以使用该不动产的期待权以融资，对于买受人而言其享有该期待权的权益。对于期待权的转让，从微观上看维持交易各方的利益均衡，从宏观上看优化了社会资源的配置，符合民法上公平效率的价值目标。 从既得权的完整取得的角度来思考，期待权转化发展为既得权，只要符合一定的要件或者说转化到了一定的程度，从市场交易和理性社会人的角度，期待权人有比较充分理由认为转让的过程会顺利实现，期待权人有可能根据这种确信去规划甚至调整其民事法律行为。如果该期待权的转让进程被非自身因素阻断或影响，则基于买卖合同的相关的交易安全和市场交易秩序将受到损害。保护期待权的作用，在于禁止他人不正当地干预期待权人对于完整权利的取得，法律对期待权的保护，实质上是对期待权所蕴涵的法律秩序的保护。 3 . 期待权的易被侵害性决定了其更应得到法律的保护 期待权从权利属性上来看，属于债权，但是一旦其权利要件完成变为既得权时便成为物权。相对比既得权的物权而言，其更容易受到侵害，且权利的救济和保护措施又远不及物权。 由于物权涉及到第三人的利益，我国的物权设立、移转均采取登记生效主义，通过一定的方式或者程序对外公示，将物权设立、移转、变更、消灭等法律事实对外公开，以便交易相对方之外的第三人周知，起到知道或者应当知道物权变动的作用。物权法第九条的有明确的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 换而言之，完备的不动产登记制度不仅是财产交易有序化的条件，而且是物权制度赖以存在的基础。［2］ 正因为不动产物权期待权没有登记，其不具备对外权利公示作用，相比物权而言其更易受到各种因素干扰，也更易成为被侵权对象。房屋买卖合同中，从合同的签订、房屋交付到最终的产权过户登记，双方需要履行的权利义务诸多，任何环节出现问题，均可能导致登记的迟延。 另外，由于没有登记，期待权在受到侵害的时候，往往需要付出比物权更为严苛的证明责任，或者权利行使受到妨害的时候，需要花费更多的精力来排除妨害。另外，我国的法律规定对于期待权缺乏专门的相应的法律规定，期待权被侵害时缺乏直接的法律依据用来保护。从这个角度来思考，更应该为期待权的保护进行法律制度上的设计。 二、期待权的认定标准 1 . 相关理论对于期待权的认识 期待权的权利的认定标准需要把握合理的度，如果对于期待权满足的权利认定标准要件要求过于严苛，基本等同于既得权时，实现不了对期待权人的保护，失去了权利存在的意义，相反如果对于期待权的构成要件要求过低，则反而容易导致期待权人权利的泛滥，不利于正常的市场交易秩序，损害第三方的合法权益。 王泽鉴先生在其《附条件买卖买受人之期待权》一文中对期待权表述为：因具备取得权利之部分要件，受法律保护，具有权利性质之地位。［3］ 王泽鉴先生提出两条具体的判断标准：其一，这一地位是否已经受到法律的保护，其二是这一地位是否有赋予权利的必要。从该条标准来看，对于期待权的认定标准有了原则性的理论支撑。但是从司法实践的角度来考虑，上述标准的认定有些宽泛，没有从物权期待权的构成要件上细化，需要满足哪些条件期待权成立，可以受到法律的保护。笔者认为，应从不动产物权的构成要件入手，具体分析不动产物权期待权的构成要件，后文笔者将结合当前的法律规定具体分析。 2 . 当前我国法律中对于不动产物权期待的相关规定 （1）最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号，规定：建设工程价款优先受偿权中，承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，在实践中，建设工程的承包人实现优先受偿权的方式是承包人与发包人协议将该工程折价，或者通过诉讼程序起诉到法院要求法院确认优先受偿权。［4］ 由于我国当前房产市场的特殊性，在建工程抵押的现象十分常见，建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，其权利实现本质上就是一种期待权，当承包人与发包人将工程协议折价时，相当于承包人以工程款购买了发包人的不动产，协议折价的过程类似于签订合同的过程。 （2）承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分款项的消费者。作为消费者其购买开发商的楼盘，支付了对价后，而没有办理不动产产权转移登记之前，其对该不动产享有物权期待权，此时与之后承包人取得行使优先权取得的物权期待权存在利益权衡的问题。举重以明轻，此时的消费者的期待权既可以对抗银行的在建工程抵押权、又可以对抗施工企业的建设工程价款优先受偿权，还可以对抗法院对于开发商的强制执行等等。 （3）最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。［5］ 2015年5月6日正式实施的最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。［6］ 这两条的法律规定，系我国在诉讼保全或者执行过程中当前对于不动产物权期待权的认定标准具体规定，参照上述规定对于不动产物权的认定需满足的基本条件为：“第一、签订合法有效的书面买卖合同；第二、买受人合法占有不动产；第三、买受人已经支付对价；第四、买受人没有过错或者未办理过户登记的原因并非买受人”。这对于我们律师办理不动产物权的案件有较强的指导意义。 三、执行异议中不动产物权期待权的适用 在当前的司法实践中，不动产物权期待权的权利妨害人，很大一部分为诉讼保全申请人或者申请执行人，权利人往往也是在法院的保全或者执行程序中发现其权利受到侵害，即期待权人自己购买的甚至已经占有使用的房屋成为法院保全或强制执行的标的。他们往往已经支付了全部或大部分对价，已经占有使用标的不动产多年，仅仅是未办理产权登记，这使得他们虽然未取得“物权”，但应当属于“物权期待权人”。 此时，对于期待权人权利救济的相关路径，也只有执行异议和执行异议之诉。从期待权人的角度出发，执行异议的出发点和物权法上对不动产物权保护的本质上是一致的，执行异议是程序权利、物权期待权是实体权利，当实体权利受到侵害时，需要通过程序权利的行使来保障权利，即不动产物权期待权人通过在执行听证或者执行异议之诉的庭审程序中，将其期待权的实体权利用事实和证据展现出来，从而实现对抗权利妨害人的目的。 从律师执业角度来说，在办理期待权案件中要阻却法院保全或者执行措施时，必须紧紧围绕最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》来组织证据材料。法院的基本的证明要求是，不动产物权期待权人对执行标的物主张权利，应该提供充足的证据证明对执行标的物享有足以阻止人民法院执行该标的的权利，且所提供的证据应当能够形成一条完整有效的证据链。从时间上说，要以法院查封之前为基准点，从时间节点上实现阻却法院保全或执行；从要素上看，要从书面买卖合同、占有、交付对价、买受人没有过错等方面来组织证据。 1 . 法院查封前签订合法有效的书面买卖合同 合法有效的书面合同系民事法律行为成立的基本要素，系不动产物权转移登记的前提条件，合同本身也能从时间上证明该民事行为是否成立在法院查封之前。作为权利人对于该条款的适用，最为关键的是强调合法有效的买卖合同，这样就将无权处分人签订的合同、赠与合同等排除在外。 比如，离婚诉讼中夫妻双方将房屋赠与未成年子女，房屋没有办理过户登记，此时子女对房屋享有的并非所有权，也当然不享有物权期待权，不能对抗第三人。另外，对于该条不能机械地适用，因为实践中存在着大量的通过抵顶或折价的方式来转让不动产，未签订书面买卖合同的情况。再如，建设工程的承包人通过折价方式行使建设工程价款优先受偿权，双方的抵顶协议有等同于甚至高于书面买卖合同的效力。因此，期待权人提供有类似效力的能够形成完整链条的协议书等证据即可视为双方签订了书面买卖合同。 2 . 是否合法占有不动产 这个层面实际涉及到不动产的交付问题，虽然不动产的交付并非法律上规定的物权变动的要件，但是不动产的交付使用往往会起到一定的对外公示效力的作用，同时不动产的交付亦是出卖人履行买卖合同的体现，系满足买受人不动产物权期待权发展中的重要一环。房屋实际交付，买受人作为期待权人基于对交易的信赖，对房屋按照所有权人的意思进行占有使用，同时买受人对房屋的占有也可以在一定程度上起到阻却出卖人与第三人恶意串通转让房产的行为。 对于此项标准的理解适用，笔者认为应注意以下两点：第一，对于占有的理解，不能理解为实际居住使用，比如取得房屋的钥匙、交接手续、物业费交纳等等均应当视为对房屋享有事实上的支配权和使用权。第二，对于暂不能交付的不动产占有的理解，实践中存在着大量期房的转让、房屋抵顶非因买受人原因未能交付等情形，比如建设工程价款的优先受偿权、支付全部或者大部分款项后的消费者的物权期待权，当房屋为在建工程或期房时，因为尚不具备交付的条件，无法占有使用，此时不能因为没有占有使用而否认期待权人的权利。 3 . 是否支付价款 根据最高人民法院的《查封、扣押、冻结》规定和《办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，物权期待权应当得到保护的前提条件须为支付对价，这是基于以下两个方面的原因： 第一，法律保护的应当是双方当事人真实有效且实际履行的合同，对于不动产买卖合同的买受人而言，其主要义务是支付对价，而且也只有其按照合同约定支付了对价才能享有应有的权利。如果合同签订后买受人一直怠于履行付款义务，法院仅仅依据其买卖合同就支持保护其权利系不公平和不合理的。 第二，当前经济交易中不诚信的现象太多，债务人利用法律规定转移财产逃避执行义务的案例大量存在，如此规定为了防范债务人恶意或者以不合理的低价、无偿转让财产的行为损害债权人的利益，损害市场交易秩序。 支付对价也宜做宽泛理解，因为支付对价的形式有很多种，一次性付款、银行按揭贷款比较常见，但是以房抵款的形式也大量存在。尤其在以房抵款的案件中，作为期待权人衡量双方真实的交易关系或者债权债务关系，成为执行异议中证明的重点。笔者经办的不动产期待权执行异议案件中，两个基本案情一致的案件，受让人均是施工企业通过行使优先受偿权折价抵顶的房屋再行转让，其中一个提供了期待权人存在真实债权关系并采取以房抵债的方式交付房款得到法院的支持，而另一个期待权人未能提供存在债权债务的相关证据，最终未取得法院的支持。 4 . 非因买受人原因未办理过户登记 当时我国的执行异议的司法解释和司法实践中，之所以规定系因为非买房人的原因未办理过户登记，实际上是考虑债权与物权的区别，对于不动产物权期待权的保护应当掌握什么原则，适度的保护利于市场交易秩序，如果过度保护则反而会产生诸多不利的影响。 从本质上来说，期待权仍然是一种债权，不论从交易的秩序，安全性，还是从物权保护的角度，法律均不应当“保护躺在权利上睡觉的人”。作为买受人应当积极、及时履行自己的权利，完成物权变更的过程，将不动产产权登记变更到自己名下。假如期待权人怠于行使权利，作为市场上的其他交易主体基于对于登记的信赖，从而与登记的权利人发生的交易，此时法律如果仍然优先保护怠于行使权利的人，对其他交易主体不公平。相反，如果因为非买受人的原因，无法办理或者不能办理过户登记，作为已经支付对价且实际占有的买受人，其基于一种对市场交易的信赖，其权利理应得到法律的保护。 小结 不动产物权期待权不同于一般物权，其权利保护的争议很大程度上因为当前房地产开发及物权登记制度存在一些不完善地方，从合同履行到产权登记需要经历很长时间，具有一定的滞后性。法律理论界对物权期待权的认识、法律规定中对物权期待权的认定、司法实践中对于物权期待权的保护尺度是该权利面临的一系列问题。本文从笔者自身司法实践中入手对物权期待权的适用进行了一些探究，希望立法和司法实践能对物权期待权的制度进一步规范，完善和明确相应保护救济制度。 [1] 龙卫球：《民法总论》，中国法制出版社2001年版，第6、149页。 [2] 王利明：“试论我国不动产登记制度的完善”，载《求索》2001年第6期。 [3] 王泽鉴：《附条件买卖买受人之期待权》，载《民法学说与判例研究（l）》，中国政法大学出版社1998年版，第145一235页。 [4] 参见《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，法释〔2002〕16号。 [5] 参见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。 [6] 参见《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。 核校：焦文 璐蔓 投稿 检索 阅读 ↓ 汇聚专业人智慧｜分享法律圈话题 投稿邮箱 ： judgelamp@126.com
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