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▼ 来不及解释了，快上车🚗老司机带带你 2015年末，中国城镇化率56.1％，城镇常住人口7.7亿，当时全国653个城市，城区人口超过100万的城市有140多个。在2010年到2015年的“十二五”时期，中国城镇化率年均提高1.23个百分点，每年城镇常住人口增加2000万。 经过“十三五”，到2020年末，中国城镇常住人口8.48亿人，比上年末增加1706万人；乡村常住人口5516万人，减少1239万人。城镇常住人口占总人口比重（城镇化率）为60.60%。 过去10年，中国城镇常住人口增加了1.8亿。如此庞大的人口城镇化，带来了巨量的城市住房需求，地产的黄金白银时代。 虽然如今城镇化已经超过60%，但中国的城镇化远未到终点。根据“十三五”规划，到2025年末常住人口城镇化率要提高到65%，也就意味着从2021到2025年，中国城镇化率要提升4个百分点左右，大约7000万人将从农村迁移到城镇，这个规模相当于泰国的总人口。 乡村振兴与城镇化其实并行不悖。农业的产出终究是没办法容纳那么多的就业，乡村虽然田园牧歌，城市的霓虹灯让人迷失方向，但为了更好的生活，辞别故土，走向城市寻，找工作，给下一代更好的起点，都是经济发展的必然结果。 中国的经济发展是按五年规划走的，城镇化也不例外。 而每五年规划措辞的改变，即是前瞻，也是经过实践对思路的修正。不妨看，“十一五”规划是“把城市群作为推进城镇化的主体形态”；到了“十二五”规划是构建“二横三纵”城市群格局；到“十三五”《建议》是提出“优化发展京津冀、长三角、珠三角三大城市群，形成东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原等城市群”；到“十四五”规划提出“坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。” “以人为核心”，从城市群到“以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展”，指明了未来城镇化的思路，地产商们按图索骥。 01 逻辑 人的一生，最基础的需求无外乎：衣食住行。 人们到了城市，是需要住房的。所以不管喜不喜欢，在城镇化进程中，房地产肯定是经济体一个重要的板块，向涌入城市的新城市人供给住房，满足居住需求。 1998年7月，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，宣布全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。这是当时整体改革的一部分，随着市场化深入，原来的计划模式进一步瓦解，要解决未来新增城镇化居民的住房需求，显然再依靠住房实物分配是没法解决的，但又要兼顾公平和托底，所以提出“以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。 但在实践中，显然当时没有估计到中国的城镇化速度如此迅猛，需求如此旺盛，“以经济适用住房为主”的思路远远跟不上旺盛的需求，最终大部分需求还是靠“货币化”解决。
这其中当然造成了许多问题。但如果说是因为分税制造成了地方“卖地经济”从土地价格推高了房价，那也是不足以解释。相对于衣食行，住房市场几个问题是不一样的： 1、土地供给，只有一家供应土地，供给缺乏弹性；2、土地一家供应，但要土地盖房的地产商却是许多家，博弈竞价；3、土地供应独家，但土地上面的房子很多，就要有意减少房子持有者的持有成本，吸引更多人持有房子，土地才更有溢价；4、每年上千万人城镇化，要买房的都要买，并没有太多选择；5、缺少个人破产制度，那么理论上房贷是无风险的，银行就大胆给予信贷支持；6、银行有配置资产的需求，负债端成本上升，资产端要注重防风险，房贷是优质资产。 这是完整的链条。所以，我们会看到无论调控如何严厉，旺盛的需求依然会驱动房地产业发展，只是增速受限。 去年新冠疫情给房地产业巨大的外部冲击，一些资金实力一般、靠拼盘度日的中小房地产企业难以生存，被市场淘汰。当时人民法院公告网的公开信息统计显示：2020年1—3月，全国有超120家房地产企业申请或裁定破产清算。当时市场风声鹤唳。 到了2020年8月20日，住建部和央行发布房地产行业的“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。 政策的颁布，让房地产企业有息债务规模受到控制，相关方面对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。如果三道红线全部命中，房企的有息负债将不能再增加。说白了，就是收紧房企的融资段，房企不能再无限借钱发展了。同时，上海、深圳等地纷纷出台新的楼市政策，调控楼市，减少“炒房”需求。 这对仰仗高负债高周转的一些房企来说，无疑是雪上加霜。房地产是不是进入黄昏了呢？ 结果到了今年12月份，全国房地产开发投资同比增长38.3%，商品房销售面积同比增长1.05倍，房地产开发景气指数为101.41，前值101.09。虽然去年是基数低，但今年1-2月份的数据表明，即使政策一直在加大对房地产市场的治理力度，但从实际来看，房企主要是减少拿地，在投资上是在加速的。 逻辑很简单，融资端收紧，房企会加快施工力度，就地过年了，工地上很多工人没有回老家过年，今年的复工速度会快一些，所以1-2月的房企开发投资表现较强。赶进度的叠加今年竣工周期，房企就会加快推盘，加快资金回笼，所以如果没有进一步的调控，房地产投资不会明显走弱，景气很可能延续到今年上半年。 因为前述的大逻辑并没有改变。 人口向城市迁移，政策性住房供给比例会提高，但货币化解决还是大方向，无论是调控还是“三道红线”，都是希望在城镇化进程中能把控节奏，不至于失速“翻车”。 02 减法 近期地产商们陆陆续续发财报了，可以从中管窥地产行业的变化。 先看3月12日融创召开的2020全年业绩发布会，从财报上看：2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。 而在半年前，“三道红线”推出时，融创是全部触碰了的。当时，市场狐疑这些地产商们能否平稳满足“三道红线”要求，考验孙宏斌的时候到了。 作为后起之秀，融创的做法一度非常激进，所以才能从偏居一隅做到全国前五。这一激进策略曾被质疑，但在过去那个居民需求端+金融机构资产端配置需求旺盛的年代，哪家大房企要做起来不“激进”的？“不激进”和“没能力激进”的都被市场淘汰了。 甚至有看衰大市主动清仓的，就更是人自灭了。 当然，如果只有“激进”，而不懂得把握节奏，“短债长投”、债务压力过于集中、销售回款不力，那么很容易就全线崩溃。这两年因此倒下的房地产商不少，包括拍着胸脯说“兄弟啊，没问题，买到就是赚到的”的老板。 所以，活得长的房地产商都不是莽夫，而是能控制节奏的。早在2019年度业绩发布会上，孙宏斌就公开表示，2020年融创要做三件事，“调融资结构、降融资成本、拿地要拿对地方、拿对时间。” 融资结构做“减法”，要是真心诚恳要调整，是能做到的。到2020年底，融创净负债率大幅下降到96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，降至“黄档”。 从融资渠道来看，融创的渠道并不多元，主要还是通过股权、债权、信贷以及信托方式融资。做过融资的朋友都知道，融资渠道“多元化”并不一定是好事，这并不是说“融资能力强”，相反，是可靠的融资渠道都不愿跟着玩了，被迫“多元化”，只能找融资成本高、路子野的机构。 所以，“不多元”挺好，说明市场机构愿意跟着玩。 在资产端，融创拿地策略也很明确，截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本约4270元/平方米。根据自身能力，专注目标城市，不全线铺开顾此失彼，也是“减法”。“拿地要拿对地方、拿对时间”有时候是地产公司的核心竞争力，由于调控，中国的地产行业具有周期性，要是拿地成本高，销售赶上调控，即使项目做得好，也得歇菜。土地成本低、资金成本低，才能跨越周期。 中国地产江湖走到今天，活下来的大玩家都根据自己的资源禀赋、能力寻找差异化生存之道。有的深耕低线城市，高周转，做大资产规模；有的像融创这样的深耕一二线城市，注重品质和利润；有的依靠国企身份在一线城市拿地相对容易，土储结构好。 总之，做得好的房企都有自己的核心竞争力，定位明确，融资、拿地节奏控制好，才能放大规模效应，跑赢大盘。
2020年融创录得合同销售额5753亿元，行业第四，在12个城市销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。销售金额排名第一的12个城市，全是一二线城市，包括重庆、天津、杭州、无锡、青岛。这几个城市都是各自区域中心城市以及人口流入地。 经济活跃、就业岗位多的中心城市才有真实需求，基于前述4、5、6点的逻辑，这些城市哪怕有泡沫（相对于收入比），从长远来看，也是有需求基础的。但如果放任短期暴涨，那么就透支掉未来，一把赚完，也就没了。既然第3点的基础没有改变的情况下，调控是能让市场冷静冷静。 所以在3月12日的业绩会上，孙宏斌说：“我是支持调控的，不调控的话，这个行业没办法干了；不调控的话，房价和地价都要上天了。” 03 加法 从城市群到“以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展”，“十四五”规划里这个字眼的表述非常值得玩味。 在农业时代，土地是最重要的生产资料，人其实也是生产资料，只需要养大有力气，吃碳水长肉就能种地，所以那时候大家的居住是依田傍水而居，非常分散，城市只是衙门+集市和少量手工业；在工业时代，蒸汽动力、内燃机动力、电力取代人力、水力、畜力，人们开始围绕着工厂周边居住，出售自己的时间；在现代，服务业尤其高端的智力服务业兴起后，叠加互联网的发展，又有了新变化，人们需要接受更高的教育，增厚自己的智力资本，在劳动力市场上出售智力。 体现在城市上就是都市圈、城市群带动周边小城市的发展，富裕阶层扩大，娱乐、旅游、休闲需求兴起。 从城市人口演进的角度来看，低线城市更多是农村人口向城市转移过程中的“落脚点”，缺少产业支持的低线城市，住房需求也就是一次性的。所以在低线城市供给饱和之后，房企们就改变全面铺开的拿地策略，注重土地质量，重点关注一二线城市，尤其是长三角、粤港澳大湾区等经济活跃地区，同时关注围绕都市圈能外溢到的周边城市。 房子是用来住的，那么人口变迁改变了城市发展格局，如果把城市看作是生命体，它也不是一成不变的，是需要升级换代的。 从各个城市自己的“十四五”规划来看，上海提出了“加快建设上海大都市圈，推动长三角各地发展规划协同”；重庆提出了“成渝地区双城经济圈经济实力、发展活力、国际影响力大幅提升，支撑全国高质量发展的作用显著增强”；天津提出要基本形成京津雄半小时通勤圈、主要城市1—2小时交通圈，全力服务北京非首都功能疏解和雄安新区建设；就连被认为在疏解的北京，也在《规划建议》中提出，“十四五”时期，北京将推动北京城市副中心和河北雄安新区两翼齐飞，构建现代化都市圈，建设以首都为核心的世界级城市群。 北京的这一提法要细细品味，中心城区“安静”下来与副中心、新区热闹起来其实要辩证看待的。 所以，规划的前瞻指引有了，房地产商们的发展思路也做了相应的调整。2020年，融创将企业定位从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”。几乎所有的大地产商都进入产业-地产双轮驱动发展的模式，以产业帮助城市经济升级，吸引人口，满足住房需求。 这是在巩固地产主业的同时，做住房+产业的“加法”。过去黄金年代，买块地、盖栋楼就能赚得盆满钵满，是因为进城需求到处都有，而现在是产业日趋集中，人口流向跟着产业、教育走，人们的需求也更多元化，所以要做好配套服务。在地产主业的基础上，全流程、多层次植入商场、文旅等场景跟内容，才能够把整个社区做活，“共建美好城市”。 这时候，不同企业的战略和资源禀赋就显示出了差异化。有的大房企造车，有的造机器人应用降低建筑成本，像融创这样的就进入物业、文旅、文娱等领域做“地产+”。 房子既然是用来住的，那么物业就是整个房产生命周期很重要的一部分。房子毕竟不是一次性消费品，在漫长的居住过程中，修缮得当、管理良好，是能为房产保值的。所以现在地产商的趋势是做好物业。几个口碑良好的地产商的房子都有溢价。融创近年来加码了物业管理，融创服务近三年收入和净利润复合增长率分别为58%和152%。 城市居民衣食需要商场，现在的趋势是街边店日趋减少，传统的百货商场也逐渐失去竞争力，大型的mall不但是城市的地标，也是城市群新区的“流量入口”。得益于建设和收购，从炎热的西双版纳到冰雪的哈尔滨，都有融创mall，往往是当地区域的流量聚集地。不但帮助地方政府解决了新区活力问题，带动了周边旅游、养老地产的销售，也让这些项目不是一次性的销售而是可以居住的。 mall之所以碾压掉传统百货，不仅仅是品牌多，运营能力强，还在于足够大的空间，并且能容纳文化项目。 文化产业对于地产看似不务正业，其实很早地产商们就意识到了文化产业的价值，它不但是潜在的利润板块，也是品牌输出，更能沉淀为后续IP开发与产业结合的“IP+内容+场景”。从财报上看，融创文化的七大动画工作室以及参投的电影都有值得关注的表现。今年参投的春节档电影《刺杀小说家》反响不错。 坦率说，票房倒还是其次的，毕竟相对于地产的体量，这并不算大。但是后续与文旅项目的IP开发，将IP、内容与文旅、地产相结合才顺应都市圈、城市群的发展思路。 过去地产商开发旅游、养老地产往往简单粗暴，开发完了卖了就完事了。像某地产商在腾冲开发的项目，有别墅有宾馆有楼盘，但没有mall也没有运营更缺少文旅项目，导致项目到现在别墅变成了别野。所以，文旅项目的意义就在于是城市、旅游地是共生的关系。从财报上看，融创冰雪布局全国18个城市，规划18个滑雪场，7个滑雪场已开业，总接待333万人次，成为国内最大的室内冰雪运营商。在10座城市有乐园，“文旅+”与IP实景落地，形成乐园、演出、mall、酒店、小镇等多元一体，全年总客流超1亿人次。 “一城一色”让从都市圈到旅游城市都有新的特色地标。这也是各个城市政府希望看到的，谁都不愿意只做一次性买卖，都希望企业能深耕城市。城市经济活跃外溢出的养老地产需求，更不希望是盖完楼就完事了，需要把钢筋水泥混凝土的房子，经营成为有产业、有人的“城”。 从东亚其他国家的发展模式来看，老龄化、少子化不但不会让人口更均匀分布，相反，是加大了集中度，形成了都市圈-外溢周边小城市以及区域城市群的格局。
老龄化、少子化的大趋势下，所有城市，无论是都市圈还是城市群都在争夺人口，这需要有特色产业，创造就业岗位，有娱乐休闲，有特色。东京有迪士尼，大阪有环球影城，小城市的企业如果没有核心竞争力，被大企业产能挤出市场，那么就根据当地资源禀赋开发特色乐园和旅游资源。 都是东亚国家，城市发展演进应该是有相似趋势的。目前首都都市圈、长三角都市圈、成渝都市圈、大湾区都市圈四大都市圈以7%的面积，集聚了1/3的人口，贡献了近50%的GDP。 中国的互联网相对发达，小城市可以通过电商发展特色产业，乡村可以发展特色农产品销售，但农村人口向城市转移趋势在城镇化高峰前都不会改变。 小趋势变化也有：小城市受教育精英向中心城市、都市圈集中；都市核心区向周边、其他中心城市外溢产业和人口。 所以，地产远未到黄昏，这就是孙宏斌所说，“未来会有3家房企过万亿。” 但从城镇化增速来看，毕竟已经超过60%的情况下，增速是放缓的。地产越来越不仅仅是融资、盖房子的事情，而是多元化能力的整合，大地产商依靠融资、物业、文旅运营的综合实力，在这场弱肉强食的竞争中更有优势。 做好减法、加法，才有个好“活法”。 |
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