在职期间低价购买公司福利房，离职要补差价吗？

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【案情介绍】

天居公司为激发员工工作积极性和尽快回笼资金，将其与航天公司合作开发的房产项目作为激励内容，允许员工以低于市场价购买，并于2015年8月开会告之。周某系天居公司司机，双方签订的劳动合同2015年5月30日到期后未续签，周某继续在岗工作。2016年3月9日天居公司指定航天公司与周某签订商品房买卖合同，以每平方米4800元、总价款67.2万元购买了140平方米房屋一套。周某自2016年11月至2017年1月分三次向天居公司交纳了首付款20万元。2017年2月，周某因个人原因从天居公司辞职。天居公司遂诉至法院，要求周某退还房屋与合同签订当年市场价的差价。

周某辩称：1、本案属于劳动争议，应先行仲裁，法院无权直接受理；2、本案属内部建房、福利分房争议，不属法院审理范围；3、双方不存在任何关于于离职补齐差价的约定，单位也未书面向其告知过所谓的优惠购房的具体政策，所以无权在周某离职后要求补差价。

【审理情况】

庭审中，天居公司提供了本公司多名员工购房合同、公司以外购房人的购房合同，以证明周某享受了公司员工购房优惠价;并提供从安居客网站下载的西安市2016年平均房价表，以证明当年西安市房屋均价每平方米为6500元；还提供了一份其他员工（无周某）签字的《天居文【2015】第011号》文件，载明员工可以优惠价购房但离职需补齐差价。

一审法院认为，天居公司为实现职工长期服务本公司之目的，用本公司开发的房地产项目，以优惠价供职工购买，周某作为天居公司员工以优惠价购买了房屋，却未长期服务天居公司，而是离职而去，违背了诚实信用的原则，也使天居公司失去了鼓励职工长期服务本公司的目的。天居公司要求周某支付其以员工优惠价购房的差价，予以准许；应以周某购房时每平方米4800元与2016年西安市平均房屋价格每平方米6500元的差额计算房屋差价计算。判决周某支付天居公司房屋差价24万元。

周某不服提起上诉要求撤销一审判决，理由为：1、一审法院认为法律并未对“福利”作出定义，所以采取移花接木的方式，援引《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企[2009]242号）有关“企业职工福利费”的定义，将本案诉争的“企业福利待遇”与财务管理中的“福利费”混为一谈，指鹿为马。2、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）明确规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。3、周某与航天公司于签订《商品房买卖合同》，并支付相应对价购买所得。该合同价格公允，不存在欺诈胁迫或重大误解；意思表示真实且不违反任何法律规定。航天公司从未对合同效力提出过异议，天居公司并非合同当事人，无权对涉案房屋的价款提出任何的权利。至于天居公司是否存在利益受损，如何与航天公司之间进行结算与周某毫无关系。

二审法院认为，本案争议焦点是周某以优惠价购买天居公司与航天公司合作开发项目中的案涉房屋，差价部分在周某离职后是否构成不当得利。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定:“因他人没有法律根，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益，本案中，周某在天居公司就职期间以优惠价购得案涉房屋有所签商品房买卖合同作为合同依据。天居公司称其以优惠价向员工售房的目的在于为使员工长期服务于本公司，但天居公司并未与周某签订长期劳动合同，所签劳动合同截止2015年5月期满后，天居公司亦再未与周某续签劳动合同。之后周某离职不违反法律规定。周某在天居公司就职期间以优惠价购得案涉房屋，有法律依据，且并未使天居公司遭受损失，房屋差价部分在周某离职后不构成不当得利。因此撤销一审判决，驳回天居公司的诉讼请求。

天居公司不服，以二审判决适用法律错误为由向省高院申请再审。陕西省高级人民法院经审理后认为，周某与航天公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定在离职后要给天居公司退还差价，天居公司的文件并未成为合同内容，故天居公司主张周某构成不当得利缺乏事实和法律依据，驳回天居公司的再审申请。

【案件评析】

现实中，很多大型公司或房地产开发企业建有集资房、福利房，作为单位员工的特殊福利。那么，如果在职期间享受了单位购房优惠，离职后原单位要求退还优惠待遇怎么办，单位的做法是否合理合法？结合本案我们进行如下解析：

一、要求已享受优惠房价的离职员工补齐购房差价是否属于劳动争议纠纷？

我国《劳动合同法》第二十二条规定，“用人单位为劳动者提供培训费用，对其进行专业技术培训的，可以与该劳动者订立协议，约定服务期。”在实践中，除因提供培训约定服务期外，用人单位为留住人才，还经常以提供住房、报销大额个人费用、购买商业保险、旅游度假资助等特殊待遇的方式，要求员工为其服务一定的年限。上述用人单位为留住人才而给予劳动者的特殊待遇其实质就是一种劳动福利。《劳动合同法》第十七条第二款规定，“劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。”因此，用人单位与劳动者就给予劳动者特殊待遇的劳动福利，约定服务期限而签订的合同，符合劳动合同法的规定，属于劳动合同的性质。《劳动争议调解仲裁法》第二条规定，“中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用本法：……（四）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议”。因此，针对上述特殊待遇的劳动福利所发生的争议属于劳动争议，根据特殊法优于普通法的原则，劳动争议纠纷不属于普通民事合同纠纷。本案中，周某作为天居公司的员工，以低价购买了天居公司开发的房产，享受了员工特殊福利待遇。依照法律规定，用人单位与劳动者因劳动福利待遇发生的纠纷，在双方不能协商解决的情形下，应当先提交劳动仲裁机构进行仲裁。人民法院按照不当得利纠纷进行处理欠妥，上级法院未改判可能是基于双方不存在有关服务期及离职补差价的约定，从减少诉累的角度考虑直接进行了裁判。

二、享受特殊待遇的劳动者提前离职，单位能否主张返还特殊待遇？

天居公司作为用人单位，指定合作商航天公司向周某出售带有福利性质的房屋并签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。那么，在周某因个人原因离职后，天居公司能否主张返还福利待遇，即主张补齐房屋差价？国家法律、行政法规并未就此类问题如何处理作出规定，唯有部分地方性意见供参考：

1、《江苏省劳动合同条例》第十五条之规定：用人单位与其出资招用、培训或者提供其他特殊待遇的劳动者，可以在劳动合同中约定或事先另行协商约定服务期。

2、上海市高级人民法院《关于适用<劳动合同法>若干问题的意见》（沪高法[2009]73号）规定：用人单位向劳动者支付报酬，劳动者付出相应的劳动，是劳动合同双方当事人的基本合同义务。用人单位给予劳动者价值较高的财物，如汽车、房屋或住房补贴等特殊待遇的，属于预付性质。劳动者未按照约定期限付出劳动的，属于不完全履行合同。根据合同履行的对等原则，对劳动者未履行的部分，用人单位可以拒绝给付；已经给付的，也可以要求相应返还。因此，用人单位以劳动者未完全履行劳动合同为由，要求劳动者按照相应比例返还的，可以支持。

3、《北京市高级人民法院、北京市劳动人事争议仲裁委员会关于审理劳动争议案件法律适用问题的解答》（2017）第14条：用人单位除向劳动者支付正常劳动报酬外，还特别给予劳动者如汽车、房屋、住房补贴等经济方面特殊待遇，双方对特殊待遇与约定工作期限的关联性有明确约定的按约定；虽无明确约定，但能够认定用人单位系基于劳动者的工作期限给予劳动者特殊待遇的，由于劳动者未完全履行合同，用人单位可以就劳动者未履行合同对应部分拒绝给付特殊待遇，对已经预先给付的，可以按照相应比例要求返还。

从上述地方意见可以看出，裁审机关认可双方当事人对特殊待遇服务期及违约责任的约定，即此类问题的解决方式双方有约定的，优先按照约定处理，没有约定的，由法官结合劳动者享有特殊待遇的原因综合认定，如有违反服务期的，基于公平和诚实信用原则，理应按未履行部分承担一定的违约责任。

三、涉及劳动者切身利益的重大事项需履行《劳动合同法》第四条规定的相关程序方可有效。

《劳动合同法》第四条规定：用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中，工会或者职工认为不适当的，有权向用人单位提出，通过协商予以修改完善。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。本案中，双方发生争议的根本原因在于对员工享受福利购房的具体政策即未签订书面合同进行约定，也没有合法有效的规章制度进行规定，法院支持天居公司的主张将无据可依。虽然天居公司庭审诉称当时召开会议传达了优惠购房政策并有会议记录，但会议记录并无周某签字，且会议记录也无法显示限制劳动者离职权利已经履行民主程序，所以即便有证人出庭作证，法院依然没有采信单位的说法。

律师建议

结合本案，我们就用人单位与劳动者特殊待遇的约定及处置提供以下建议：

1、用人单位为留住人才，可以向劳动者提供福利住房等特殊待遇；如在合同中约定劳动者应当为用人单位服务一定的期限，提供的特殊待遇其实质是一种劳动福利，双方因此而发生纠纷属于劳动争议。当事人不服劳动仲裁委员会不予受理决定提起诉讼的案件应由用人单位所在地或者劳动合同履行地的基层人民法院管辖。

2、用人单位为职工提供特殊服务期待遇的，应当签订书面协议，明确该特殊待遇所对应的服务期中的权利和义务，否则难以认定该特殊待遇系与服务期存在关联性，在劳动者离职后主张返还待遇更是难上加难。

3、服务期协议涉及对劳动者自由择业权的限制，实践中用人单位可能利用其强势地位而通过签订服务期协议损害劳动者合法权益。判断服务期协议的法律效力,裁审机关应坚持以合法性为基础,同时注重运用公平、诚信原则，考察其主要条款的合理性。

4、关于提供住房补贴、各类补贴、住房、车辆等特殊待遇下形成的服务期协议中，也尽量少出现服务期限和违约金的表述，主要是当前的这种特殊待遇没有明确的法律规定，且与《劳动合同法》以及《劳动合同法》实施条例相冲突，建议表述为劳动报酬外的特殊福利待遇，而对于这种特殊福利待遇的获取是附条件的，特别是满足工作年限的条件。

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