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本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品 前言 房屋作为重要的不动产，有关于房屋所有权的设立、变更、转让和消灭均需经登记发生效力。就一般商品房交易而言，如果房屋尚未过户，买受人是不享有所有权的。那么，若买受人购买了房屋，但未办理过户手续，此时出卖人与第三人发生纠纷，出卖人成为被执行人，法院能强制执行该房屋吗？ 案情简介 一、陈某向李某借款200万元。 二、同时，陈某将名下房屋出卖给黄某，双方签订房屋买卖合同后，黄某一次性向陈某支付了全部购房款，陈某则将房屋交付给黄某居住，但双方还未办理房屋过户手续。 三、后陈某无法偿还李某的200万元借款，李某诉至法院，法院最终判令陈某需偿还借款本金及利息。判决生效后，李某向法院申请对上述房屋强制执行。 四、黄某对此提出了执行异议。 裁判要旨 法院认为，首先，在法院查封房屋之前，陈某已将房屋交付给黄某；其次，黄某已付清全部房款，并承担了自房屋交付至今的水电费等费用，已对房屋占用多年。因此，即使涉案房屋未办理过户手续，李某未能证明黄某存在过错，法院应支持黄某的诉求，对涉案房屋予以解封。 律师分析 对于未过户的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，满足以下四个条件的，法院不能强制执行： 第一、在法院查封前，已签订合法有效的书面买卖合同； 第二、在法院查封前，第三人已实际占有该房屋的； 第三、第三人支付已全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 第四、第三人对未办理过户手续无过错。 若第三人符合上述四个条件，法院不能查封该房屋，也不影响第三人要求被执行人过户的权利。但是实践中也经常会出现，被执行人与第三人串通，通过倒签合同、收据等方式捏造事实，逃避执行。因此要正确理解法律规定，正确适用上述条件。 例如，对于实际占有的认定，一般认为自被执行人将房屋移交第三人起，第三人即实现了对房屋的占有，无论第三人将房屋出租或者空置，都属于有效占有。对于第三人是否存在过错的认定，一般认为应包含两种含义，第一是非因第三人原因致使无法办理过户登记，第二是第三人并未怠于行使过户的权利。 律师建议 一、对于第三人而言，若所购房屋未办理过户手续，被法院查封，应当如何维权？ 一方面，若新购买房屋未入住，可以起诉出卖人要求解除购房合同并追究违约责任。 另一方面，向法院提起执行异议。但是需要注意收集证据： 第一，要有合法有效的购房合同，且能够提供证据如收据、转账记录等证明已付清全部房款。或者按法院要求将剩余房款交付执行。 第二，提供实际占有房屋的证据，如实际入住的状态、进行装修装饰、交纳物业费、水电费等收据、转账记录等。 第三，提供证据证明自身不存在过错，如与出卖人的聊天记录、录音等。 律师提醒，作为买受人，当出卖人未履行协助办理过户手续时，应积极通过微信等书面催告、诉讼等方式，尽快确定房屋所有权。 二、对于申请执行人而言，若有案外人提起执行异议，应注意审查购房合同的签订时间、支付购房款时间、数额、方式等、案外人是否实际占有房屋、案外人是否对未办理过户手续存在过错等。 法律依据 一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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