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本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品 住建部门制作的《商品房预售合同》范本都会明确约定商品房交付使用条件，比如商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。这些条件满足，方可交付购房者使用。 但是开发商为了减轻或免除己方的责任，往往会通过在《商品房预售合同》最后附上一份《补充协议》对上述交付使用条件进行修改，比如改成双方一致同意：合同及本《补充协议》项下交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方（开发商）按合同约定期限向乙方（购房者）交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。” 开发商将对其不利的条款又删又改，购房者的合法权益受到损害。团队碰到很多购房者前来咨询，购买的房子还没有通电，但合同交房时间已到，要不要收楼？开发商交付的是没有通电的房子，能不能追究逾期交房的违约责任等等。下面我们通过一则案例帮大家分析下这个问题。 案例回顾 某地产公司与A签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的交房条件包括地产公司交楼时需要提供有项目工程取得永久供电的证明文件，应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付A使用；地产公司如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，地产公司每日按总房价款0.05％的标准向A支付违约金，本合同继续履行； 但《补充协议》所约定的交楼条件则免除地产公司提供永久供电的证明资料的责任，并载明双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，地产公司履行通知收楼义务后，地产公司无需承担任何形式延期交楼违约责任等。 涉案楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》；2014年1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。供电局向一审法院出具复函称涉案楼盘于2014年7月16日具备永久用电。地产公司在2013年12月13日通知A收楼时，因涉案房屋并未取得《竣工验收备案表》，亦未开通永久用电。A拒绝收楼，要求地产公司承担从2013年12月21日起至地产公司取得涉案房屋永久用电证明之日止的延迟交楼违约金。 
案例分析 本案从一审打到二审，法院均支持了A的诉求，地产公司不服，向高院提起了再审申请，高院驳回了地产公司的再审申请。 地产公司称： 1、具备永久用电并非法定的房屋交付必要条件； 2、申请人与被申请人已将具备永久用电排除在双方对房屋交付的约定条件之外，该约定是经双方当事人自由协商后确定的，且未违反相关法律、行政法规规定，应确认有效； 3、涉案楼房临电或永久用电不是被申请人拒绝收楼的实质障碍。涉案房屋于交付期限届满前已达交付条件，申请人已履行通知收楼的约定，不应再承担责任； 4、当事人之间约定的违约金标准过高，应予依法调整。 法院认为： 《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 虽然地产公司已取得《竣工验收备案表》，但涉案楼盘现尚未具备永久用电，不能满足买受人的基本居住要求，涉案楼盘尚不具备基本的交楼条件。 地产公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给A使用，构成违约。A要求被告按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理合法，地产公司应向A支付延迟交楼违约金至具备上述交楼条件时止。 律师点评： 开发商单方删改交付条件的情况在实践中屡见不鲜，甚至已成为常态。在本案中，尽管地产公司称已将具备永久用电排除在双方对房屋交付的约定条件之外，并已取得《建筑工程竣工验收报告》和提供临时用电供购房者使用，但是具备永久用电是法定的房屋交付必要条件，其不因双方另外约定而免除，临时用电也不能用作居民的日常生活用电，同时交付房屋时采用临时用电方式也与国家电力管理规定相悖。地产公司未能在合同约定的交楼日期将具备永久用电条件的房屋交付业主使用，构成违约，应支付违约金。 交房是商品房买卖合同中非常重要的一步，大家一定要对新房进行仔细查验，如果发现开发商交付的商品房不符合交房条件，及时提出书面异议，拒绝收楼并要求开发商承担逾期交房的违约责任。 有某些认购了案涉楼盘的业主因在收楼时未对此提出任何异议，并办理了收楼手续。法院认为是对自己的合法权利的处分，法律确认交付的后果。虽然业主在收楼后再次表示拒绝收楼，但是也没有证据证明其向地产公司退还房屋钥匙，涉案房屋没有改变已经交付的状态。因此，判决迟延交楼违约金截止于收楼之日止。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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