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这个问题，我想投资人在做职业规划的时候，应该都会思考。 今天就结合这个话题和大家一起聊一聊。 投资是个好工作吗？要不要做投资？在做了一段时间投资后，还会思考，要不要继续做投资？  投资是个累活 首先可以肯定，投资不是个轻松的工作。 投资不是靠死记硬背，就可以学会的一项技术；投资是需要不断积累经验，灵活运用的一个工作。 这个世界上有一些工作，是靠不断练习就可以学会的，但投资不是。 相同的一块地，相同的合作方，甚至相同的合作模式。不同的人去做，结果却完全不一样。有的人能够拿下来，有的人却拿不下来。 所以，投资不是一个可以复制的工作。哪怕只有1%不能复制，这造就了投资是一个复杂的工作。 一位投资人要钻研前期定位、户配、方案、成本、运营、工程、财务、谈判等数十种技能。 不说精通吧，但都要掌握，灵活运用。 所以投资人经常吐槽，投资累的像狗一样。 尤其现在如火如荼的“一年三次挂地”，地产管理精细化，一个成功项目背后都需要一支强大的投资团队。 有很多新地产区域公司，跑掉一个投资骨干，可能就少了一股核心力量，很快就跌落神坛，拿不到地或者拿错地，规模越做越小或者效益越来越差。  投资是慢工出细活 越轻松的工作，收获越少；越复杂的工作，收获越多。收获越多，在同龄人里就越有竞争力。 我想，这段话多数人会认同。 投资是一个项目的全流程演练过程。 投资的复杂性在于步骤流程繁多，但是大体离不开「前期定位」、「规划方案」、「成本适配」等三个方向。 首先得有一个好的定位，如果说投资成功是项目成功的70%，那么我认为定位精准就是投资成功的70%。 一个市场本可以接受大户型的改善项目，如果做小了势必导致流速受影响； 当然如果一个客户购买总价受到严重限制的市场，你产品做大了可能导致项目严重滞销。 其次用户带来好的产品。 要提前回答好三个问题：要知道当地有什么样的产品？别人的产品都有怎样的优势？客户都喜欢怎样的产品？ 在回答好上述三个问题后，就要看自己都有什么样的产品，自己的产品相比竞品是否有竞争优势？是否能够贴合客户需求？ 如果不是，那就要在自己标准化的产品上做本地创新和优化，以符合客户需求。 接着成本适配，提高出价能力。 竞品有的配置，你要尽可能匹配，并且适当提升；客户需求的竞品没有的你要想办法配置。 同样的配置要么你的质量、品牌更好，要么你的价格更便宜，做到人无我有，人有我优就可以。 在满足成本适配的基础上一定要做成本的优化，这样可以提升你的成本竞争力，挤出来的空间都是你的举牌出价能力。 以上看似三个小小的环节，但却是影响项目是否能够获取或者项目最终经营成功的关键因素。 每一个环节都需要做无数的市场调研，竞品对标以及自我不断革新才能最终实现，真可谓是慢工出细活！ 如果你只是通过项目挂牌后20天就草草准备的一份投资方案，那么可以负责任地说一定是相当没有竞争力的。 因此，近些年投资不断前置已成为各大开发商共识。  精细化投资时代已经到来 投资和钱有关，任何一块地一个项目，只要资金足够都是可以获取的。 这在一二线热点市场尤为明显。降低利润要求，提高预期，资金充足，就没有拿不下来的地！ 这样的投资有钱就可以，和投资专业能力相关性不大。 然而，这样获取的项目都是好项目吗？不一定！ 土地成本的高企，导致回正周期长，经营压力巨大，甚至最终面临巨额的亏损。 这就叫举牌一时爽，经营悔万千！ 因此，可以说要想项目做成功，就要做到投资和钱不相关，或者不强相关，更多依赖的是精细化的投资能力，保障项目获取的价格，以提升项目经营空间。 尤其随着热点城市集中供地的影响，前置研究土地、挑选合适的土地、出具详细的定位方案、规划方案、成本优化方案并形成最终的获取方案也就显得格外重要。 可以说，投资精细化时代已然到来！
而且随着三道红线、两道上限的实施，越来越多的中小房企将要走向艰难甚至破产的边缘（最近已有不少房企暴雷，甚至还有绿地、华夏这样的巨鳄），可以预见今明两年还将出现一大批的收并购机会。 投资人的专业红利时代也就真正到来了！未来可期！  如何提升自己的投资能力 方向已经清晰，剩下的就是看如何执行了。既然投资人的专业红利时代已经到来，那么如何快速形成自己的专业系统，提升专业能力也就显得格外重要！ 如果你还停留在，投资就是帮企业报个名，拿着授权价去举个牌那就大错特错了！ 首先，要转变的一个观念是，所谓的定位、强排、成本测算一定不是都甩给横向部门完成的，投资需要全介入！ 以前市场好，投资拿到一块地扔给横向部门，什么都不管不顾，最终拿到一个测算结果就去给总部申请授权价，然后报名就完了。 现在可不一样，投资需要全方位提升自己的专业能力，包括营销定位、出具强排方案、成本测算等。 横向部门出于自己的本位意识考虑，往往各方面的异常保守，导致你的出价能力异常低。 因此投资需要前置考虑营销的定位是否合理？强排方案是否最优，是否做到货值最大？成本测算不应预留的风险系数都有扣除？ 要看懂这些，投资是不是也要学习自己做营销定位、学会如何看懂强排方案，同时要会看甚至会做一些基础的成本测算。 至于学习方式途径，大家只要想找都能找到很多，在此不赘述。 总而言之，投资需要快速从“甲方思维”转变为“乙方思维”，只有这样，投资能力才会逐步提升！ PS:如想与牧诗一对一交流和沟通，欢迎扫描下方二维码加入我的私密小星球。 |
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