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2016年5月土地市场高总价、高单价、高溢价拿“地王”，被各大媒体楼市报道点名已是常态化事件。当下地王频现，对于政府、楼市和房企来讲既有无奈也有刻意为之，多方利益博弈纠葛下土地市场已经演变成何种格局，且听小编慢慢道来。 数据来源：同策咨询研究部，中指数据系统；推出地块：指正式挂牌时间在当月的地块；成交地块：指成交时间在当月的地块；数据说明：本报告5月份数据，采用中指数据系统2016年6月7日系统更新数据（下同），所涵盖城市为纳入中指系统统计的300余个城市。 ①住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；②商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；③工业：包含工业和仓储；④公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。 2016年5月，全国土地出让规模呈现放量，同策咨询研究部数据显示，5月全国各类土地推出7348幅，20538.78万平米，供应面积环比上扬18%，同比下滑3%。各类性质的地块供应量较上一个月均有所上扬，其中住宅用地本月推出2099幅，共计5552.97万平米，供应量环比、同比分别小幅上扬25%和4%。同时，本月商办类用地的供地水平也出现较大幅度的提升，一线、二线、三四线城市共推出1709幅，3201.39万平米，环比上扬幅度达33%，但同比仅小幅上扬3%。 从结构上看，工业用地依旧占据大头，占全国供应总面积的53%，但较上个月下滑5个百分点，住宅用地位列第二位，占全国土地供应面积的27%；商办用地占16%，其他类型用地仅占5%。 同策咨询研究部研究经理许之静指出，受到3月底多个一线和热点二线城市出台调控楼市新政因素影响，多数城市前4个月土地供应萎靡影响，5月份土地市场开始放量，但从同期表现上看依旧呈现小幅下滑态势。 5月份，北上广深四个一线城市共推出住宅土地12幅、68.31万平米，地块幅度较上个月增加4幅，而供地面积则环比上扬16%，同比下滑49%。 从12幅地块的分布城市来看，上海、广州、北京分别推出7幅、3幅、2幅宅地，其中，而深圳持续多月无宅地供应，上海7幅地块合计建设用地面积68.31万平米，可建面积达75.19万平米，推出楼面地价为6351元/平米，均在一线城市中居首位。在这7幅地块中剔除3幅动迁配套房用地，4幅商品住宅用地分别位于崇明长兴岛、宝山顾村、浦东周浦，当前4幅地块均已成交，并都成为了区域“地王”。而广州的3幅地块分别位于增城和花都，增城的两幅地块的溢价率都在170%左右。北京两幅地块分别位于延庆和顺义，最终成交也都达到50%溢价率的上限，两幅地块也都成为了区域新“地王”。 同策咨询研究部研究经理许之静指出，当前土地市场“地王”频发，不外乎是因为“狼多肉少”，上海2016年用地供应计划显示，全年供应住房用地（包括保障性住房）800公顷，今年前5月供地仅占15%。今年前5个月，北京宅地成交仅为5宗，比去年同期减少10宗，创造了近7年的历史新低。 5月份，监测的36个二线城市推出住宅土地301幅、1318.92万平米，环比增幅达45%，同比增幅也有9%。值得注意的是，本月二线城市宅地推出平均楼面地价达3090元/平米，创下历史月度新高。 从宅地供应结构来看，本月宅地供应幅数和面积均领先的二线城市为重庆，推出宅地数44幅，推地面积达267.53万平米，较城市上个月推出地块数量翻番，推地幅数和面积排在第二和第三位的，分别是苏州、和青岛，分别推出宅地37幅、182.55万平米，以及26幅、114.36万平米。 同策咨询研究部研究经理许之静指出，二线城市5月供地量同样出现明显增长，甚至超过去年同期，且同样“地王”频出，且部分地块地价已超过一线城市，主要是由于一线城市像上海的限购措施相对严格，需求外溢明显，在上海等一线城市没有拿到地的房企往往会退居二线城市。 5月，监测的262个三四线城市住宅用地推出1786幅、4165.74万平米，供地面积环比上扬2成，同比小幅上扬5%，推出楼面地价为703元/平米，较前期呈现稳定波动态势。 徐州、威海、潍坊、南通是4个供地面积超过100万平米的城市，5月宅地供应面积分别为159.10万平米、120.77万平米、115.84万平米、100.07万平米。 经营性用地开始放量，二线城市地价又创新高 2016年5月，全国302个城市各类土地成交4511幅，成交面积为12939.25万平米，环比小幅下滑4个百分点，同比持平。 值得注意的是，本月各类用地成交地块楼面地价直线飙升至1300元/平米，环比上扬29个百分点，同比上扬幅度更是达到102%。 从成交结构、分线城市、成交价格方面分析： ➤ 成交结构 住宅用地成交1236幅、3427.58万平米，成交面积占各类土地的27%，较上个月增加1个百分点；商办用地成交1044幅、1798.23万平米，成交面积占各类土地的14%，较上个月增加2个百分点；而工业用地成交3240幅、6994.67万平米，成交面积占各类土地的54%，较上个月减少5个百分点。经营性用地成交面积占比的增加，以及本月二线城市宅地土地楼面地价出现大幅上扬，成为拉动本月全国土地市场楼面地价上扬的主要因素。 ➤ 分线城市 一线城市5月土地市场成交规模较2至4月份有不小程度的提升，成交各类地块成交33幅，较上个月减少22幅，土地成交面积为167.78万平米，为2月份以来最高，环比上扬4.28倍，同比上扬26%；二线城市本月成交各类用地780幅，建设用地面积为2814万平米，与上个月基本持平，同比则下滑一成；三四线城市本月成交3807幅，建设用地面积连续两个月超10000万平米，为10174.63万平米，但同比仅上扬5个百分点。 ➤ 成交价格 除一线城市回复到1万元/平米以上的高位，达12171元/平米；二线城市楼面地价本月又上扬16%至2907元/平米，屡创历史新高；三四线城市本月成交楼面地价为511元/平米，持续处于低位水平徘徊。 同策咨询研究部研究经理许之静指出，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。与一线城市土地价格飙升相比，限购等政策管理相对没那么严格的二线城市就成为“价格洼地”，自然会有更多的资金流入，从而炒高土地价格。 在上个月仅上海成交1幅动迁配套房用地后，宅地市场开始大幅放量，5月，一线城市宅地成交16幅，成交面积达105.62万平米，为今年以来月度新高，但依旧没有超过去年11、12月份的水平，同时，楼面地价也回复到1万元/平米以上的高位，达14491元/平米。 从具体城市看，上海、广州、北京分别成交9幅、5幅、2幅宅地，从建设用地面积上来看，上海和广州分别达49.34万平米和38.98万平米，且两个城市所后成交地块的合计规划建面相近，分别为82.05万平米和81.96万平米。 同策咨询研究部研究经理许之静指出，从市场预期来看，品牌开发商们深知，在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失，此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略；一线城市土地市场“寸土寸金”，积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展，品牌房企不会放弃一线城市这块“肥肉”。这也成为5月土地市场品牌房企在较劲厮杀，迎来“地王”大战的前提。 2016年5月，监测的36个二线城市共成交宅地214幅、971.31万平米，环比下滑11%，同比则上扬5个百分点；成交楼面地价则继续飙升至5703元/平米，环比又上扬33%，同比上扬幅度则达到2倍，再刷历史新高。4月二线城市宅地平均溢价率也高达75%，创下2007年12月份以来最高平均溢价率。 重庆和苏州市本月分别成交29幅和26幅宅地，建设用地面积分别为187.40万平米和109.36万平米。从溢价水平看，苏州的宅地平均溢价率连续两个月达100%以上，本月为111%。而合肥市成交的13幅宅地平均溢价率达279%。同时，本月，除了上述两个城市外，溢价水平超100%的还有南宁、南京。 近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出，比如，5月5日，阳光城以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的纪录，成为萧山最新“地王”。之前的4月22日，保利子公司厦门中璟房地产开发有限公司以54.26亿元竞得同安区同安新城2016TP02地块，楼面价25838.1元/平方米，溢价率149.59%，该地块刷新了厦门土地市场的总价和岛外楼面单价纪录，成为厦门双料“地王”。有些城市土拍热度很快超过一线城市，在上海首场土地拍卖会结束后仅2天，南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前，该区域楼面价仅4752元/平方米，也就是说，地价5年大涨8.5倍，增幅甚至超一线城市。 同策咨询研究部研究经理许之静指出，一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。 5月，监测的262个三四线城市住宅用地成交1006幅，成交面积为2360.65万平米，环比下滑3%，同比则上扬13%。成交楼面地价为837元/平米，环比上扬4%，同比上扬25%，但从2014年至今的价格走势看，并没有出现明显的上扬趋势。 5月三四线城市宅地成交平均溢价率为11.20%，较今年前4月保持平稳走势。同策咨询研究部数据显示，今年1-5月三四线城市宅地平均溢价水平都在10%以上，而在2014年至2015年10月份，三四线城市宅地溢价率均在10%以下。从具体城市看，潍坊市本月成交宅地34幅，并以92.57万平米的建设用地面积居三四线城市首位。 2016年5月全国住宅用地成交楼面地价为2573元/平米，环比上扬33%，同比上扬1.34倍，创下历史新高。 其中，一线城市由于本月商品住宅用地成交回复正常，楼面地价重回1万元/平米以上水平，达14491元/平米，环比、同比增幅分别达316%和378%。而二线城市本月宅地楼面地价继续环比上扬33%至5703元/平米，再创新高，同比增幅达200%。 从具体城市看，南京、杭州、苏州、宁波本月的宅地成交平均楼面地价分别达22015元/平米、17824元/平米、12210元/平米、10567元/平米，成为本月二线城市中4个宅地地价高于万元的城市。而其中，苏州市本月成交22幅宅地，合计109.36万平米，是本月二线城市中除了重庆以外的，另一个宅地成交面积破百万方的城市，值得注意的是，苏州市已连续两个月宅地成交面积破百万方。 而三四线城市维持低位盘整态势，5月宅地成交楼面地价为837元/平米，环比、同比分别上扬4%和25%。 同策咨询研究部研究经理许之静认为，3月末一线城市房地产紧缩性新政密集出台，促使一线、二线、以及三四线城市呈现明显的分化态势。几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，如上海泗泾“新科地王”周边5个在售项目，其销售单价范围在2.4－3.1万元/平米，远低于近4万元/平米的楼面价。苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价，其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60%，保利拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。而三四线城市由于前几年的大量投入，当前仍处于去库存的态势，因此在土地出让价格上面表现温和甚至出现下调。 一线城市溢价达127%，创历史新高 5月，一线、二线、三四线城市的宅地溢价率呈现明显的分化态势。一线城市在众多“地王”的推动下，本月宅地溢价率大涨至127.7%，创下历史新高；二线城市溢价率也居高不下，维持两个月在70%以上，本月为75.38%，创下2007年12月份以来最高平均溢价率；三四线城市溢价率为11.30%，较上个月下滑6个百分点，依旧保持低位运行。
二线城市宅地表现相对强势，并呈现稳步上升趋势。同策咨询研究部数据显示，二线城市2015年4月以来宅地平均溢价率均高于10%，2016年3月份已达到44%，4至5月更是在个别热点城市的带动下大幅上扬。
*剔除加油站、工业、仓储用地，剔除小面积（<500平米）由个人竞得的其他普通商品住房成交用地，数据来源：同策咨询研究部
*剔除小面积（<500平米）由个人竞得的其他普通商品住房成交用地，数据来源：同策咨询研究部
数据来源：同策咨询研究部 老规矩，你关注转发，我放送原版礼包~~ come on 想了解更多？ |
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