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疫情后的“五一小长假”总算迎来姗姗来迟的“楼市小阳春”。据我观察，今年的五一热销期多数城市项目并未提供特别的五一优惠让利，大多数都是以提供少量特价房源为主来吸引到访。虽然没有优惠折扣，但也挡不住大家在家中“宅”了已久的购房热情。以上海楼市为例，龙湖春江天玺、绿宝锦庭等7个项目五一认筹或开盘均以暖场活动为主，多数项目优惠活动与五一前基本一致。但整体案场的来访量都在猛增，一些当红楼盘可谓“不愁卖”。
一、核心城市来访指数激增 “五一小长假”期间上海楼盘热度上升明显,让我们看一组数据。仅仅在4月26日到5月2日的一周内，上海多家房企加推房源，11个项目开盘便加推供应29.66万㎡住宅；网签17.24万㎡住宅，环比上涨12%；成交均价64825元/平米，环比上涨10%。根据同策研究院的监测数据，5月2日这一周上海楼盘来访指数为237，环比回升18%几乎达到去年同期水平。相比较今年2、3月份楼市来访指数更是绝地反击，楼市回暖可谓快速且强力！ ▲上海商品住宅市场来电来访指数上升明显 楼市回暖情况不仅出现在上海，在我们重点关注的华东区域这些情况都有所反应。受土拍及集中推盘影响，上海、苏州、南京、杭州等这些核心城市来访指数从3月下旬起便显著上升。南京12周8项目开盘，推出超1500套房源，同时16个项目销许申领，将新增供应近2000套房源；苏州一周内5盘齐开，平均去化率近90%。这种情况反应到长三角的三四线来说，部分三四线城市来访指数3月下旬显著上升，但随后又有小幅下滑，热度上升缺乏持续性，与强劲反弹的一二线还是有很大差别。 ▲华东区域来访指数皆有回暖 二、华东华南率先复苏 网签备案量接近疫前水平 从全国楼市整体上来看，回暖较快的城市多集中在华东、华南区域。东北区域与华北区域尚无明显起色，西南区域3月以来各城市回暖表现不一；华南受疫情冲击较小，市场整体热度较高。这也是由于华东、华南区域制造业、实体经济发展基础较好，是全国主要的劳动人口流入区域，市场潜在需求较大。在目前量化宽松大环境下，华东、华南区域由于是我国金融市场相对发达的区域，过剩的货币进入房地产市场也有效推升了楼市热度。 3月以来华东核心城市网签量正在逐步恢复，多数城市基本接近疫情前水平，但各个城市市场表现有所差异。从4月成交数据来看，上海、合肥等市场回暖主要体现在价格持续走高；芜湖、盐城等住宅成交量回暖明显；而南京、杭州、常州则成交量价都快速增长，市场基本全面回暖。 ▲华东地区网签备案基本恢复 ▲华南地区网签备案稳中有序 ▲其他部分二线城市数据 三、楼市销售增速回升，土拍"地王"频现 根据4月17日国家统计局的最新数据显示，今年1—3月份，商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1—2月份收窄13.6个百分点。其中，住宅销售面积下降25.9%，办公楼销售面积下降36.2%，商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1—2月份收窄11.2个百分点。其中，住宅销售额下降22.8%，办公楼销售额下降36.8%，商业营业用房销售额下降39.8%。3月相对2月的跌幅已有大幅缓解，预计4月的销售面积及销售额增速将进一步回升。 ▲国家统计局数据 楼市的复苏不仅表现在商品房销售层面还表现在土地市场的火爆上。截止到4月底，华东地区的多个城市诞生高价地，刷新区域记录，其中南京市场尤为火爆。4月南京土拍成功出让11幅涉宅地块，成交总金额412.25亿元。
▲这些楼面价频频超过4万元/平米的新“地王”们，全都表现出极其炙手可热的竞争力和超高溢价率，也难怪引起市场极大的反应。
无独有偶，4月30日的常州土拍市场也十分激烈，新北前桥小区西侧地块11家房企参与竞拍，最终被雅居乐以成交楼面地价13784元/㎡拍得，刷新新北地王价。在同一天，苏州的吴江太湖新城8号地块，经过107轮报价最终被融创以总价9.6亿元成功拿下，楼面地价达到15139.53元/㎡，溢价率约为15%。仅在此前一天苏州园区奥体地块(编号：苏园土挂201902)刚刚被中海以35.63亿元的总价竞得，楼面价刷新至30287元/平米，溢价率高达37.67%，创下新高。 四、疫情影响逐渐消退，持续看好今年楼市 楼市复苏，土拍火爆，“后疫情时代”正在喷薄而出今年初积蓄已久的购房需求，好盘供不应求实属正常。无论是楼盘来访量还是各地市成交数据，今年受疫情影响的大部分楼市都已逐步走向正轨。但是短期来看，行业资金面的紧张状况并没有从根本上得到缓解，2020年四季度之前仍然会“以价换量”保持流量销售。预计到四季度后，随着市场流动性的持续宽松与“需求端”政策的刺激，销售回款可以有效缓解房企的资金压力。供求压力较小的核心一二线城市楼市开始周期性步入上升通道，主要表现为房价恢复性的上涨。预计明年一二线城市率先进入上涨之后，极大可能带动核心经济圈内核心城市周边的三四线城市也步入上涨通道。 |
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