【同策观察】同策研究院解读“多地宣布宅地集中供应政策”

一、政策要点

在国家统计局发布“2021年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”后，青岛明确发文表示今年将推行住宅用地“集中供地”模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。

青岛网站公布文件中提到的 “两集中”指集中发布出让公告、集中组织出让活动，并且青岛计划全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

此外天津市、郑州市也已内部发文推行“土地集中出让”模式。目前河南省郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，收回部分区的住宅用地出让公告发布权，在航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告,上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

此外网上也流传全国将实施住宅用地“两集中”的22个重点城市名单，其中包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

二、市场表现

从2021年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅较上月有所扩大，同比涨幅有扩有落，其中一二线城市同环比涨幅均超过三四线城市。

从全国土地市场来看，2020年受疫情影响，全国土地市场热度呈前低后高态势，下半年推地规模较上半年有所提高。在企业积极补仓拿地、投资收敛聚焦等因素影响下，二季度土地市场逐步回温，热点城市竞拍热度提升显著，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价；三季度以来，受中央收紧房企融资及地方收紧调控影响，全国土地市场出现一定回落。

分各类城市来看，一线供需两旺，二线收金上扬，三四线供求双降。一线城市土地供需同比走高，出让金较去年上涨逾四成，成交均价同比上涨逾两成；二线城市土地供求量较去年增近一成，成交均价基本持平，出让金总额同比增近一成；三四线城市土地供求量同比下行，成交均价增近一成，溢价率同比上升1个百分点。

综合来看，2020年一二线城市商品住宅市场及土地市场表现突出，尤其是重点城市热度较高，这或许也是此次土地新政出台的前提背景。

三、政策解读及对市场的影响

总体上，中央楼市调控思路延续房住不炒，但以往调控往往以需求端限购限贷等抑制政策为主，在供应端出台的调控手段较少，尤其是从土地供应源头上做全国性层面的调整极少。 

“两集中”供地政策对市场的影响是多方面的。对规范政府土地出让、调整房企参与市场的行为、稳定购房者预期均带来较大影响。

政府层面：

继三道红线、房贷集中度分别从房企端、购房者端调控市场，“两集中”供地政策从土地供应端对当前房地产调控长效机制进行补充。

1）分流房企资金、降低土拍热度。

土地集中出让时，房企短期能同时调动的资金量有限，在单次土地出让中使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。

2）调整土地及住宅供应结构。

地方政府有计划地出让土地，更便于在不同批次的土地出让中，结构性地调整供地结构，优质热点地块与远郊地块搭配集中供应出让，有效降低整体土拍溢价率。未来同批次项目入市时，也便于通过项目搭配销售的方式控制全市均价，向市场传递平稳的价格信号、住宅供应信息以及政府调控目标。

3）引导各线城市房地产均衡发展

近两年来，开发商普遍将战略重心放在核心一二线城市，特别是上面提到的22城，导致这些城市热度居高不下。此次在重点城市实施的土地政策从供应端引导房企向其他不受限的三四线城市转移。有利于促进全国市场整体的均衡发展，避免三四线城市面临房企不投资带来的负面影响。

企业层面：

1、加速房企间的分化

宅地集中挂牌将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力调动资金参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。中小型房企的生存空间将会被进一步压缩，需精准研判，在土拍中做到出手即中。

2、收并购、勾地竞争更加激烈

除了土地集中供应时点外，在目标城市获取土地的机会更多的存量土地收购，加剧收并购市场的竞争强度。此外部分房企可能会担心集中供地带来拿地的不确定性，势必加强在产业勾地、片区开发、商业运营等方面的能力建设，增加在目标城市拿地的可能性。

购房者层面：稳定购房者房价预期

对购房者来说，目前面临的房地产市场信息的不透明性依然较高。在土地集中出让政策后，同一时间市场上供应的项目也基本上是确定的，更加便于购房者比较。此外，政府通过土地集中出让的方式降低土拍溢价率、稳定未来项目入市的均价，也有利于向商品住宅销售市场传递价格平稳的预期。

本篇作者 方玉凤

布里斯托大学金融与投资方向硕士

科学审核 王丰

儒勒凡尔纳大学产业经济学硕士

编辑 陈揽月

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